政策的著眼點(diǎn)是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。央行此舉是針對(duì)樓市見(jiàn)頂回落采取的逆周期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，但并不能從根本上改變當(dāng)前樓市運(yùn)行趨勢(shì)。
近日央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務(wù)專題座談會(huì)”，研究落實(shí)差別化住房信貸政策，改進(jìn)住房金融服務(wù)，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。這將有助于緩解當(dāng)前我國(guó)住房金融服務(wù)層面出現(xiàn)的“個(gè)人房貸荒”現(xiàn)象，更好地滿足“剛需”房貸需求，并平緩樓市調(diào)整幅度，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。
我們認(rèn)為，央行此舉是針對(duì)樓市見(jiàn)頂回落采取的逆周期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，減少其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融面的沖擊。政策的著眼點(diǎn)是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。當(dāng)然，樓市的逆周期調(diào)節(jié)措施并不能從根本上改變當(dāng)前樓市運(yùn)行趨勢(shì)。
個(gè)人房貸增長(zhǎng)放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)4.5%；其中，個(gè)人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國(guó)樓市調(diào)整趨勢(shì)的進(jìn)一步確立，自去年年末以來(lái)，主要城市的個(gè)人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個(gè)人房貸的“落地”時(shí)間延長(zhǎng)。當(dāng)然，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個(gè)人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對(duì)樓市前景的擔(dān)憂，也是自主控制金融風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果。但也應(yīng)該看到，在個(gè)人房貸政策全面收緊的同時(shí)，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會(huì)影響社會(huì)民生，也不利于當(dāng)前樓市去庫(kù)存化進(jìn)程的順利推進(jìn)。
逆周期調(diào)節(jié)政策措施不宜被過(guò)度解讀為“救市”行為。無(wú)論是此前一些城市松綁住房限購(gòu)措施，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆周期宏觀調(diào)控的特征。經(jīng)過(guò)十多年的快速上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來(lái)，我國(guó)樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實(shí)際上反映出樓市運(yùn)行內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。但考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，都將會(huì)是宏觀經(jīng)濟(jì)金融的一大災(zāi)難。日本房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)仍歷歷在目。當(dāng)前我國(guó)正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，有利于各項(xiàng)既定改革任務(wù)的順利推進(jìn)。
盡管如此，在市場(chǎng)力量面前，政府干預(yù)微不足道。一旦市場(chǎng)形成趨勢(shì)性力量，再?gòu)?qiáng)大的政府也很難阻擋市場(chǎng)的運(yùn)行慣性。不管承認(rèn)與否，當(dāng)前我國(guó)樓市見(jiàn)頂回落的趨勢(shì)已經(jīng)確立。今年1至4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比一季度回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下降7.8%，降幅比一季度擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。這種房地產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展指標(biāo)的調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)相呼應(yīng)，進(jìn)一步確立了樓市見(jiàn)頂回落的調(diào)整趨勢(shì)。
為避免樓市大幅調(diào)整演化進(jìn)而沖擊到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定性，當(dāng)前出臺(tái)一些逆周期調(diào)節(jié)的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期紊亂。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要做好積極的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，通過(guò)壓力測(cè)試、有計(jì)劃增加撥備，提升金融體系整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，要絕對(duì)避免通過(guò)貨幣“注水”阻止樓市調(diào)整，以免在未來(lái)引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。