看空情緒蔓延、價(jià)格面臨著整體松動(dòng)、量?jī)r(jià)齊跌、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞匯正在和老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)、金價(jià)緊密相聯(lián)?據(jù)4月份 “百城的房?jī)r(jià)指數(shù)”顯示，近半數(shù)的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。五一期間，偌大的一個(gè)北京，二手房成交僅31套，而重慶各大賣場(chǎng)的黃金也紛紛降價(jià)促銷，金價(jià)首次跌破了300塊錢每克。那么，房?jī)r(jià)、金價(jià)未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)下跌?市場(chǎng)人士對(duì)百姓最關(guān)心的房子、金子，又有怎樣的判斷?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)下探，誰(shuí)會(huì)出手買房?金價(jià)下跌，是否再次引發(fā)搶金熱潮?房子、金子，你將向左走，還是向右轉(zhuǎn)?價(jià)格松動(dòng)的背后，是否醞釀著新的上漲?
向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌 樓市的觀望情緒還會(huì)持續(xù)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
任何的資產(chǎn)價(jià)格，它不可能永遠(yuǎn)漲。打一個(gè)比方，樹是不會(huì)長(zhǎng)到天上去的，資產(chǎn)價(jià)格也是這樣，它永遠(yuǎn)不會(huì)漲到天上去。資產(chǎn)價(jià)格歷史上，它漲一段時(shí)間，它一定會(huì)下調(diào)。當(dāng)然這個(gè)下調(diào)背后的道理是什么?經(jīng)濟(jì)學(xué)家講了一大堆，但是普通的投資者，第一他不愿意聽，第二他也不一定聽得太懂，那沒有關(guān)系，我們?cè)倏幢容^具體的。
其實(shí)我們這些年，其實(shí)已經(jīng)有幾個(gè)透支，什么叫透支?一個(gè)是老百姓的購(gòu)買力透支。就是很多買房子都是全家把儲(chǔ)蓄集中起來(lái)，甚至是幾代人的，湊錢買房子，所以這個(gè)需求，它已經(jīng)提前透支了。隨著這個(gè)需求的透支，購(gòu)買力一定是下降。第二個(gè)，是老百姓都能懂的心理，叫追漲殺跌。我現(xiàn)在看著房?jī)r(jià)要跌，本來(lái)我今天想買房，我今天一看說(shuō)房子又跌了2000塊錢。可能明天還要跌3000，所以我要等一等。過(guò)去上漲是這樣的，今天去看的時(shí)候漲了1000塊，估計(jì)說(shuō)明天還會(huì)漲。趕緊買，所以這個(gè)心理老百姓都能懂，這也是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)必然的規(guī)律。所以我覺得這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)持續(xù)下去一段時(shí)間。
張鴻：市場(chǎng)觀望情緒彌漫 一些開發(fā)商也開始加入到看空的行列
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
很難判斷，如果我們政府不救市的話，尤其是地方不放開這個(gè)政策的話，基本上我們可以看到這個(gè)頂部已經(jīng)形成了。因?yàn)橹袊?guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，很多取決于地方政府的政策，所以未來(lái)走勢(shì)真的很難說(shuō)。現(xiàn)在我們基本上可以判斷，觀望開始多起來(lái)了，最近一段時(shí)間，越來(lái)越多的親戚、朋友開始問我說(shuō)，是不是真的不行了，真的開始賣了，真的怎么樣了?這就說(shuō)明其實(shí)越來(lái)越多的人，包括一些著名的開發(fā)商也開始站到看空的行列。
最重要的其實(shí)是供需發(fā)生了變化，北京其實(shí)是個(gè)樣板。北京今年一季度現(xiàn)在已經(jīng)可以總結(jié)了，一季度1.5萬(wàn)套的自住型商品房，而且今年可能有4到5萬(wàn)套的自住型商品房，這是什么概念?去年一年才賣了8萬(wàn)套。然后錢緊。很多銀行現(xiàn)在收緊了房貸，一套房貸這些現(xiàn)在也都沒有優(yōu)惠了。而且一些小的銀行開始有你要想享受優(yōu)惠也可以，但是你得買我一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品。現(xiàn)在都在吸貸，包括開發(fā)商的資金，我們看到一季度的現(xiàn)在上市公司季報(bào)已經(jīng)開始出來(lái)了，一季度也都不是特別樂觀，而且他們的融資也不是那么容易了。
當(dāng)然，如果我是開發(fā)商的話，我也不會(huì)降價(jià)的，我現(xiàn)在還是想扛著。這個(gè)套路已經(jīng)上演了這么多年了，反復(fù)的上演了多少年了。很多開發(fā)商其實(shí)就不愿意降價(jià)，所以你看他可以有各種優(yōu)惠，哪怕把精裝修取消了，變成了一個(gè)毛坯房，我也不說(shuō)是降價(jià)。因?yàn)樗麄冞�有一個(gè)非常重要的資金的需求，除了銀行貸不出錢來(lái)，貸錢很困難。還有一個(gè)就是現(xiàn)在的土地，其實(shí)一季度的土地仍然在上漲，上海、北京漲了28%，土地收入。一方面他還在拿地，他還得儲(chǔ)備糧食，一方面這邊錢又沒有，怎么辦呢?他就想法趕緊把這個(gè)賣出去。一季度的整個(gè)的利潤(rùn)水平在下降，凈利潤(rùn)在下降，這也是很多年來(lái)，包括萬(wàn)科等幾個(gè)大的公司都不是特別樂觀。所以我想他們現(xiàn)在要所謂的去庫(kù)存，來(lái)完成資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)是有驅(qū)動(dòng)的。
向松祚：供給過(guò)剩是造成平均房?jī)r(jià)下跌的最核心原因
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
過(guò)去我們房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個(gè)核心的關(guān)鍵因素，一個(gè)是我們前一段時(shí)間的貨幣供應(yīng)量快速擴(kuò)張。因?yàn)樨泿殴⿷?yīng)量的流動(dòng)性過(guò)剩，貨幣太多以后，水漲船高，幾乎所有東西都漲。另外一個(gè)核心推動(dòng)力量，就是老百姓樂觀的預(yù)期。當(dāng)房?jī)r(jià)越漲他越買的時(shí)候，樂觀預(yù)期就越來(lái)越強(qiáng)化，越來(lái)越想買。現(xiàn)在這兩個(gè)因素雖然還沒有完全消失，但基本消失了。比如說(shuō)現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量，其實(shí)從國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo)，一再表示，我們無(wú)法再像過(guò)去那么刺激下去了，我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了，貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來(lái)講是趨緊。再來(lái)，老百姓的情緒也變了。
除了我剛才講的兩個(gè)過(guò)剩，我們回到實(shí)體的層面來(lái)看，有一點(diǎn)是對(duì)的，就是說(shuō)供給過(guò)剩。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)來(lái)講，確實(shí)供給過(guò)剩。我到很多地方去看過(guò)，中國(guó)比較富裕的地區(qū)長(zhǎng)三角，珠三角，我都去看過(guò)，當(dāng)?shù)氐谋热缯f(shuō)發(fā)改委的負(fù)責(zé)同志，甚至市長(zhǎng)，私下里他們非常坦率地講，說(shuō)我們這個(gè)地方確實(shí)出現(xiàn)了過(guò)剩。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當(dāng)然很不高興，我們不愿意叫鬼城，但其實(shí)我們這兒是過(guò)剩的。過(guò)剩到什么情況呢?你可以隨便做一個(gè)調(diào)查，把總量除以總個(gè)家庭，有些地方已經(jīng)每一個(gè)家庭可能有三套，甚至四套以上的房，這不是過(guò)剩嗎?供給已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，是造成平均房?jī)r(jià)下跌的最核心原因。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期起來(lái)的時(shí)候，當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時(shí)候，你怎么去限價(jià)、限購(gòu)，都沒有用。
向松祚：政府無(wú)法救市 錢太多把房地產(chǎn)商給撐死了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
現(xiàn)在這兩個(gè)核心原因變化以后，有些房地產(chǎn)商，還有一些人在呼吁政府救市。我想問一句，政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年，其實(shí)和其他的行業(yè)一樣，擴(kuò)張過(guò)度。說(shuō)句不好聽的，就是錢太多把它撐死了。我們的很多行業(yè)、企業(yè)，就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負(fù)責(zé)任，很多行業(yè)因?yàn)檫^(guò)多的給他貸款，他瘋狂的擴(kuò)張，鋼鐵、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理，拿錢太容易，所以瘋狂地去買地，買了地以后當(dāng)然要蓋房子、要賣。我想未來(lái)這些房子你賣給誰(shuí)去，首先這個(gè)問題擺在這兒。
面對(duì)這個(gè)情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國(guó)的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)超過(guò)一萬(wàn)多家，有些上市公司，可能他的資金流比較充分，他可能不太著急，所以有些上市的開發(fā)商說(shuō)沒關(guān)系。但是我們的數(shù)據(jù)表明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)80%，什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款，相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款，包括信托。我去調(diào)查過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)公司，銀行貸款在整個(gè)負(fù)債里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個(gè)事就麻煩了。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價(jià)，不是空穴來(lái)風(fēng)，他必須要盡可能的要套現(xiàn)，因?yàn)樗�債。
單祥雙：房地產(chǎn)作為中長(zhǎng)線投資 具有投資價(jià)值
(中科招商集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑和出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要是基于以前房地產(chǎn)發(fā)展的比較快，在中國(guó)它發(fā)展的速度特別快，而且運(yùn)行的成本也比較高。那么隨著投資人越來(lái)越理性，原來(lái)很多投資人把地產(chǎn)當(dāng)成股票在炒，現(xiàn)在投資人在中國(guó)這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府并不鼓勵(lì)大家把房子當(dāng)股票炒。在這種情況下，其實(shí)它的獲利空間就在壓縮。對(duì)投資來(lái)講，選擇房子、房地產(chǎn)作為投資品，或者叫投機(jī)品，他的動(dòng)力就下降了。所以從這個(gè)角度上，房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)是一種必然。那么房地產(chǎn)又涉及到國(guó)際、國(guó)泰民安的問題，民生的問題，在這種情況下，房地產(chǎn)不應(yīng)該作為股票來(lái)炒，但是它作為中長(zhǎng)線投資，是具有投資價(jià)值的。
向松祚：金價(jià)從來(lái)沒有跑贏過(guò)通脹 說(shuō)黃金是最佳投資是錯(cuò)覺和幻覺
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
歷史的數(shù)據(jù)表明，全世界這么多年以來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格，剛剛跑贏通貨膨脹，你知道多少嗎?0.5個(gè)百分點(diǎn)。你就30年以上算。金價(jià)從來(lái)沒有過(guò)跑贏通脹，你信嗎?金價(jià)我們從2008年算到現(xiàn)在，從來(lái)沒有跑贏過(guò)通脹。所以我記得在2008年、2009年，國(guó)內(nèi)有一幫人瘋狂地講說(shuō)，黃金是最佳的投資，永遠(yuǎn)能夠抵御通脹，我一致反復(fù)講，這完全是一個(gè)錯(cuò)覺，一個(gè)幻覺，非常錯(cuò)誤的。
你做波段可以，我講做波段，就是說(shuō)去年還是前年，有什么中國(guó)大媽大戰(zhàn)華爾街，什么中國(guó)大媽撐起黃金半邊天。實(shí)際上黃金也是分兩個(gè)，就是投資性的、投機(jī)性的和消費(fèi)性的，或者叫剛需。剛需沒有問題，你什么時(shí)候買都沒關(guān)系，你要給女朋友送戒指，要結(jié)婚，那這沒有問題。你要跟小孩留個(gè)紀(jì)念品，但是黃金投資性的國(guó)際的金價(jià)，它主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是美元的匯率，就是美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策，這個(gè)是一個(gè)普遍規(guī)律。第二個(gè)就是取決于什么?就是那幫大的投資銀行和對(duì)沖基金。對(duì)沖基金，這個(gè)炒黃金的對(duì)沖基金，其實(shí)也有幾千億美金，量非常大。那么他們的一舉一動(dòng)其實(shí)決定這個(gè)金價(jià)，現(xiàn)在他們?nèi)靠纯铡Ｄ悄阆胫袊?guó)大媽也好，還是印度大媽也好，還是印尼大媽也好，這三個(gè)大媽加起來(lái)，能扛得住嗎?扛不住。
張鴻：長(zhǎng)期看黃金不是一個(gè)很好的投資品 中國(guó)大媽們要理性
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
說(shuō)明大媽變理性了，但是還應(yīng)該再理性一點(diǎn)兒。我們算一下長(zhǎng)賬的話，就是長(zhǎng)期來(lái)看，黃金并不是一個(gè)很好的投資品。現(xiàn)在大媽們?nèi)绻倮硇砸徊降脑挘f(wàn)不要再說(shuō)保值，我拿著它十幾年、二十年以后，給兒子、給孫子就掙錢，它在漲跌當(dāng)中，是有那些對(duì)沖基金是掙錢的，不管漲跌，人家都掙錢，而你的，只能拿著。
黃金其實(shí)和美元、和美國(guó)經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的，除了對(duì)沖基金我們不知道，但是你能看到美國(guó)經(jīng)濟(jì)大概是什么樣的，他剛剛公布了上個(gè)月的非農(nóng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)以及一些數(shù)據(jù)，他的失業(yè)率創(chuàng)下了2008年9月以來(lái)的新低，說(shuō)明美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是有基礎(chǔ)的。還有一個(gè)就是世界和平，之所以前兩天有一個(gè)大跌，是因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)好了。之所以又漲上來(lái)是因?yàn)闉蹩颂m又開始鬧了。所以你要真準(zhǔn)備投機(jī)，那你要弄清楚這兩個(gè)變量。至于說(shuō)怎么配置?我覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，所以你還是少配置點(diǎn)兒。
向松祚：理財(cái)一定要權(quán)衡流動(dòng)性 而中國(guó)的二手房交易行情很差
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
第一，你千萬(wàn)不要有一個(gè)錯(cuò)誤的幻覺，認(rèn)為我作為一個(gè)散戶，我買股票也能夠跑贏指數(shù)，我買房子也能夠永遠(yuǎn)跑贏大勢(shì)，我買黃金，金價(jià)也能夠漲錢，散戶從來(lái)沒有這個(gè)本事。全世界的散戶95%沒賺過(guò)錢，中國(guó)的散戶更是這樣，中國(guó)的散戶是全世界最大的慈善家。今天你面對(duì)這個(gè)金價(jià)市場(chǎng)，我只能說(shuō)一句話，如果說(shuō)你只是買一個(gè)紀(jì)念品、買一個(gè)金磚，送給你的兒子、孫子，那沒有問題，你不要指望它賺什么錢。如果你屬于投機(jī)，特別是散戶投資者投機(jī)，你千萬(wàn)要小心，虧錢，我們絕不負(fù)責(zé)賠。
投資理財(cái)，大家千萬(wàn)要記住，是非常個(gè)性化的。什么叫個(gè)性化?比如說(shuō)你很有錢，你可以做那些投機(jī)性的，你甚至可以加入對(duì)沖基金，你去做空也好，去做這些投機(jī)生意，你有可能賺大錢，但是你也可能虧錢，但是虧個(gè)幾百萬(wàn)，對(duì)你來(lái)講小菜，你沒關(guān)系。但是對(duì)于普通的老百姓，比如說(shuō)錢很少的，我一定建議他，要非常的慎重。比如說(shuō)你可能買一些債券，或者買一些看起來(lái)收益率不是很高的產(chǎn)品，但是它很安全。保本理財(cái)或者是國(guó)債，這樣的產(chǎn)品非常安全，不至于讓你血本無(wú)歸。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡說(shuō)今年我要賺50%才過(guò)癮，明年我要賺到100%才過(guò)癮。其實(shí)你既沒有賺到50%，也沒有賺到100%，結(jié)果可能還虧了50%。所以理財(cái)一定要權(quán)衡收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性，為什么說(shuō)流動(dòng)性?你買房子，在中國(guó)很多二手房的交易是很差的，比如買了一個(gè)房子，你把錢砸進(jìn)去以后，要是急用錢，你賣給誰(shuí)去?