及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余12日主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行從住房貸款剛需端入手提出指導(dǎo)意見(jiàn)，有利于改善民生，有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)投資銷(xiāo)售下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速下行和金融風(fēng)險(xiǎn)壓力。
敦促銀行及時(shí)發(fā)放房貸
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。會(huì)議充分肯定近年來(lái)商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析等。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管溫彬表示，去年以來(lái)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)出現(xiàn)首套房貸利率上浮、部分銀行停貸現(xiàn)象。房地產(chǎn)銷(xiāo)售回落，也對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)形成壓力。
央行此舉意在從個(gè)人住貸剛需端入手提供針對(duì)性支持。
業(yè)內(nèi)人士表示，前期房貸政策實(shí)質(zhì)性收緊，對(duì)沖近期房?jī)r(jià)下調(diào)對(duì)購(gòu)房者的利好，相當(dāng)于購(gòu)房成本沒(méi)有降低，不利于消化樓市庫(kù)存。
在央行發(fā)出的政策信號(hào)中，“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”最受關(guān)注。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)一直支持首套房貸。但是，在去年銀行鬧錢(qián)荒后，資金成本上升，即便是基準(zhǔn)利率的房貸都屬微利。下半年房貸政策應(yīng)趨松，但不要奢望過(guò)松。
房貸需求依然強(qiáng)勁
一季度，房貸需求依然強(qiáng)勁。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度末個(gè)人住房貸款比年初增加4500億元，同比多增338億元，3月末增速為20.4％，已連續(xù)11個(gè)月超過(guò)20％。
銀行執(zhí)行上浮利率貸款比例大幅上升。央行日前發(fā)布的《2014年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，一季度，執(zhí)行下浮、基準(zhǔn)利率的貸款占比有所下降，執(zhí)行上浮利率的貸款占比上升。3月，一般貸款中執(zhí)行下浮、基準(zhǔn)利率的貸款占比分別為8.35％和21.40％，比上年12月分別下降4.12和2.72個(gè)百分點(diǎn)；執(zhí)行上浮利率的貸款占比為70.25％，比上年12月上升6.84個(gè)百分點(diǎn)。
溫彬認(rèn)為，銀行信貸投放屬于市場(chǎng)化行為。一方面，對(duì)定價(jià)高的貸款自然提供較多額度；另一方面，目前貸款利率上浮不只限于個(gè)人住房貸款利率。今年以來(lái)，公司類(lèi)貸款利率上浮比例更高。盡管央行提出了指導(dǎo)原則，但在實(shí)際操作中，銀行尚需在信貸額度供應(yīng)和維持低利率之間尋求平衡。
房地產(chǎn)調(diào)控以結(jié)構(gòu)性政策為主
溫彬表示，近年來(lái)房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的依賴(lài)日漸下降。除銀行外，房地產(chǎn)部門(mén)還通過(guò)影子銀行、信托產(chǎn)品、境外融資等渠道融資。此前針對(duì)房地產(chǎn)信貸調(diào)控出臺(tái)的政策都是有針對(duì)性的結(jié)構(gòu)性政策。在個(gè)貸方面主要支持居民真實(shí)剛性需求，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上主要支持棚戶(hù)區(qū)改造、保障房等既促進(jìn)民生、又能彌補(bǔ)房地產(chǎn)商業(yè)性投資減速帶來(lái)的投資下滑壓力的項(xiàng)目。未來(lái)若央行出臺(tái)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策，應(yīng)會(huì)體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、針對(duì)性方針。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于供需雙雙低迷的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，這種勢(shì)頭尚未有改善跡象。此時(shí)央行發(fā)布的政策信息，的確能提振市場(chǎng)信心。2012年上半年，央行曾表態(tài)滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭貸款需求。以此為起點(diǎn)，出現(xiàn)一波持續(xù)兩年的房地產(chǎn)旺市。但是，此次情況有明顯不同。一方面，央行的表態(tài)只提及按揭貸款，未提到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。因此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)貸仍將按現(xiàn)行額度控制進(jìn)行管理，房地產(chǎn)企業(yè)日趨緊張的資金狀況不會(huì)有根本改善。另一方面，如今的市場(chǎng)基礎(chǔ)與兩年前無(wú)法相提并論。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)處于蕭條后的低點(diǎn)，如今的市場(chǎng)剛開(kāi)始降溫，并處在下行通道中。
就在央行發(fā)布上述信息前，南寧、銅陵、天津?yàn)I海新區(qū)等地出臺(tái)“救市”措施。
張大偉認(rèn)為，未來(lái)若政策松綁，主要有6大方向：非戶(hù)籍資格審查放松；限購(gòu)范圍放松；調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)；限價(jià)政策放松；提供購(gòu)房落戶(hù)及優(yōu)惠等；公積金政策松動(dòng)。但與此同時(shí)，限購(gòu)、最低首付比例等“紅線(xiàn)”不會(huì)被突破。