首套房貸款難、審批長、利率高的現(xiàn)象引起了央行的注意。
央行昨天表示，5月12日央行副行長劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。
對于上述消息，市場反應(yīng)不一。樂觀者認(rèn)為，房貸審批流程有望因此縮短，對于首次置業(yè)人群來說將是一大利好。謹(jǐn)慎者則認(rèn)為，目前銀行資本約束緊張，信貸額度有限，逐漸壓縮房貸是商業(yè)銀行面對利潤壓力做出的市場選擇。此番央行窗口指導(dǎo)作用多大，有待觀察。
停貸現(xiàn)象引央行窗口指導(dǎo)
“申請了好幾個月，批下來優(yōu)惠沒有了，只能基準(zhǔn)利率。”去年在北京買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。
在線金融搜索平臺“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現(xiàn)象，主要以中小商業(yè)銀行為主。
在北京停貸現(xiàn)象并不那么嚴(yán)重，但是打折是件難事。根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷提供的信息，目前在北京，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部為基準(zhǔn)，而交行、光大等為基準(zhǔn)利率上浮5%，僅有花旗在貸款100萬以上可以享受9.5折優(yōu)惠，另外中信銀行跟中介機(jī)構(gòu)合作打9折，如果是個人去中信銀行申請貸款還是基準(zhǔn)利率。
此外，一些二手房中介反映，現(xiàn)在放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。
5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會，要求銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，在定價方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。不過，上述會議并未提及要加大針對房企的開發(fā)貸款。
曾經(jīng)的“香餑餑”遭拋棄
在中國房地產(chǎn)市場興起的同時，銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴(kuò)張，房貸業(yè)務(wù)一度占到個貸業(yè)務(wù)的90%以上，在競爭激烈的年份，各家銀行爭相打折爭取客戶。
曾經(jīng)的香餑餑，如今為何遭銀行拋棄？
“利率市場化后，經(jīng)營壓力大。”一股份制銀行人士稱。去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)模總量一定的情況下，銀行往往會將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。
國泰君安分析師邱冠華表示，利率市場化背景下銀行資金成本上升，按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢，很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實際上已大幅收縮甚至?xí)和！埓髠シQ，目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導(dǎo)致不太可能給購房者優(yōu)惠。
從2012年開始，部分銀行已經(jīng)開始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域。“有就做，沒有也不強(qiáng)求。公司將更多的資源和注意力放到了消費(fèi)抵押貸款、經(jīng)營性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報記者。據(jù)了解，目前在該行北京分行的個貸業(yè)務(wù)中，房貸業(yè)務(wù)比例已經(jīng)低于50%。
以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到1.5個點。但消費(fèi)抵押貸款則更為吸引人，消費(fèi)抵押貸款的利率一般要上浮20%以上，這對于銀行來說，利潤空間更大。
銀行“聽話”還是求利潤？
面對央行的窗口指導(dǎo)，銀行大倒苦水，是選擇“聽話”還是讓位于“追求利潤”？
一位銀行人士表示，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的買賣。另一位股份制銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。
平安銀行有關(guān)人士昨天對新京報表示，目前該行房貸業(yè)務(wù)正常開展，會優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機(jī)性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會根據(jù)國家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時調(diào)整房貸相關(guān)政策。
事實上，銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈下行趨勢，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險正在加大。
央行智庫余永定近期表示，如果2014年中國經(jīng)歷一場危機(jī)，則這場危機(jī)的觸發(fā)點很可能是房地產(chǎn)價格暴跌，房地產(chǎn)價格暴跌沖擊金融體系的第一個環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問題，相關(guān)貸款也會出現(xiàn)問題。
張大偉認(rèn)為，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨設(shè)立針對房地產(chǎn)首套房貸款的非營利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢將繼續(xù)維持。
不過，貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷報告指出，此次央行加強(qiáng)銀行批貸速度的監(jiān)管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現(xiàn)狀。這對于首次置業(yè)人群來說將是一大利好，將會刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。
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講述
“選房時9.5折
簽合同變無折扣”
講述者：顧先生（公司職員）
顧先生4月中旬選購了北京某樓盤。這是他在北京購買的首套住房。已工作三年的他手里有些積蓄，再加上父母朋友的支持，“總算湊了80萬元的首付”。
顧先生告訴記者，在選房的時候，部分銀行貸款利率為9.5折，而上周他辦理的商業(yè)銀行貸款利率已升為基準(zhǔn)利率。
據(jù)介紹，顧先生所購樓盤的商業(yè)貸款銀行選擇與交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行三家銀行合作。4月中旬除了交通銀行明確表示首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%之外，農(nóng)行與建行均為9.5折。
今年“五一”之后，顧先生與該樓盤簽訂正式合同，農(nóng)業(yè)銀行與建設(shè)銀行貸款利率均已上漲為基準(zhǔn)利率。
最終，顧先生選擇了向農(nóng)業(yè)銀行辦理貸款180萬元，貸款期限為30年。按照基準(zhǔn)利率下的等額本息方式計算，其月供將為11436元，30年間的還款總額為411.7萬元，支付利息231.7萬元。這比9.5折優(yōu)惠時還款總額多了20余萬元。
“去年11月申請
今年4月放貸”
講述者：石先生（媒體從業(yè)者）
去年房地產(chǎn)行情火爆，對于首套房貸款商業(yè)銀行普遍能給8.5折的優(yōu)惠。去年11月，石先生在農(nóng)業(yè)銀行申請首套房（期房）貸款時的折扣為8.5折。今年4月，銀行放貸時通知他折扣改為9.5折，理由是“放貸以實際折扣行情為準(zhǔn)”。
“8.5折變9.5折，30年間的還款總額便增加了幾十萬元”。石先生告訴記者，今年春節(jié)后銀行信貸政策明顯收緊。
昨日，多家房屋中介人員告訴記者，相比春節(jié)前的8.5折或8.8折貸款利率折扣，商業(yè)銀行年后普遍取消折扣，恢復(fù)基準(zhǔn)利率。不過，目前不定時有個別銀行推出折扣，但是放貸時間很慢，同時，在實際放貸時未必有折扣。
“一切要以實際放貸利率為準(zhǔn)，現(xiàn)在我們都不敢給購房者打包票哪家銀行有折扣”。鏈家地產(chǎn)一名中介人員做出上述表示。