昨日上午，一則有關(guān)監(jiān)管層“窗口指導(dǎo)”個人住房貸款的消息，攪動了中國樓市敏感的神經(jīng)。
隨后央行發(fā)布消息稱，人民銀行副行長劉士余在5月12日主持召開了住房金融服務(wù)專題座談會，從合理配置信貸資源、科學(xué)合理定價、提高服務(wù)效率、有效防范信貸風(fēng)險、建立信息溝通機制五大方面要求銀行進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作。
一位與會的股份行副行長告訴《第一財經(jīng)日報》，央行召開此次會議的主要內(nèi)容，是針對個人住房貸款排隊、銀行惜貸等情況的出現(xiàn)，希望銀行加強對個人住房貸款的服務(wù)，對已經(jīng)批準(zhǔn)的個人住房貸款提高放款效率。會議并沒有提及加大投放力度等具體的政策。
據(jù)上述副行長介紹，當(dāng)天與會的銀行包括五大行，主要的股份制銀行如招行、民生、華夏、光大等銀行，還有郵儲銀行。央行則稱，共有15家銀行的負(fù)責(zé)人與會。
盡管監(jiān)管層的動作被一些市場人士視為“救市”，但接受本報采訪的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必過度聯(lián)想。
“劉行長講話的目的，我理解還是從"維穩(wěn)"角度出發(fā)，當(dāng)然會對市場的心理有一定影響。但是并非對住房貸款有所放松，實質(zhì)影響應(yīng)該不會太大。”有股份行管理層人士對本報表示。
點名優(yōu)先滿足首套房貸
在當(dāng)前的樓市敏感期，央行此次“窗口指導(dǎo)”激起輿論無限遐想，市場緊盯的還是會否出現(xiàn)信貸放松的信號。
在信貸資源的配置上，央行在會議上要求：“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，央行上述要求主要針對市場首次購買自住商品房的需求，這一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求。隨后中國房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)量價齊升。
針對央行要求銀行支持個人購房貸款，多位接受本報采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，如果沒有銀根的實質(zhì)性放松，此類窗口指導(dǎo)的效果可能會比較有限。
“銀行各種考核指標(biāo)壓力很大，并不會因此出現(xiàn)實質(zhì)性的轉(zhuǎn)向。”克而瑞上海（樓盤）機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，如果存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，房貸自然會松動，折扣也會變大。還有分析人士認(rèn)為，與其將此次監(jiān)管層的動作與市場行情聯(lián)系起來，不如關(guān)注其對民生等領(lǐng)域的考量。
比如有開發(fā)商對本報表示，商業(yè)銀行作為市場主體，逐利無可厚非。“但因為首套房貸涉及民生問題，所以，我建議政府可以考慮用公共財政給首套購房者貼息，這在國外是有先例的。”
當(dāng)前，銀行惜貸等情況在個人住房貸款領(lǐng)域時有發(fā)生。融360房貸數(shù)據(jù)報告顯示，從目前情況看，各大銀行不僅提高利率，更已對房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度，除國有銀行出于社會責(zé)任未減少房貸業(yè)務(wù)外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業(yè)務(wù)，更多銀行駐點開始撤離售樓處。
一位國有大行房貸業(yè)務(wù)人員對本報表示，目前中小銀行個人住房貸款相對緊張一些，但是大行在量上會有所保證。如果政策有要求，甚至可能會對個人住房貸款保證一定的規(guī)模，這一點大行可以做到。
“現(xiàn)在一些在中小銀行貸不到款的客戶，會到我們這里來做貸款，導(dǎo)致手里積的項目比較多，現(xiàn)在貸個人住房貸款可能要排隊。”上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人員稱，由此可見市場對個人住房貸款的需求依然比較高。
要求合理定價并及時放貸
近年來，伴隨著國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行個人住房貸款也常出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，亦有銀行因取消首套房貸利率優(yōu)惠引發(fā)客戶不滿。上述股份行副行長告訴本報，這些現(xiàn)象也是央行召開此次會議的主要指向。
劉士余就此表示，銀行在做個人住房按揭貸款的時候，要科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。
昨日媒體報道的一份本次會議的會議紀(jì)要顯示，央行還要求銀行理解社會底層人員的生存壓力，要有社會責(zé)任，做到財務(wù)可持續(xù)發(fā)展就好，不要過分追求商業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
“銀行不愿意多做個人住房貸款還在于按揭貸款收益太低，有的甚至不賺錢。”另有股份行風(fēng)險部門人士對《第一財經(jīng)日報》表達(dá)了銀行的尷尬。此前，央行要求對首套住房貸款利率可以實行85折優(yōu)惠，但是由于收益低加上信貸額度緊缺，銀行基本上取消了優(yōu)惠，有的甚至還選擇了利率上浮。
例如4月份以來，上海地區(qū)優(yōu)惠房貸利率幾乎絕跡。在融360調(diào)查的26家銀行中，只有匯豐銀行可以提供9折利率優(yōu)惠，五大行首套房貸利率一律為基準(zhǔn)，以光大、浦發(fā)為代表的部分商業(yè)銀行由于額度緊張，首套房貸款利率上調(diào)5%~10%不等，華夏銀行(600015,股吧)、上海銀行、寧波銀行(002142,股吧)則暫停了首套房貸款業(yè)務(wù)。
昨日，上海多家大型房產(chǎn)中介在經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研后，均向本報反饋稱，上海的個人房貸近期沒有任何松動的跡象，不少銀行甚至還在繼續(xù)收緊房貸。
“最優(yōu)質(zhì)的客戶也是維持基準(zhǔn)利率，不少還要上浮5%~10%，沒有任何松動。”一家大型商業(yè)銀行上海分行的信貸經(jīng)理告訴本報，放款時間也沒有優(yōu)化，“口頭上和客戶說放款時間在1個月左右，實際上可能遙遙無期。”
張大偉分析稱，銀行個人住房貸款放款時間明顯拉長，影響客戶交易。目前北京（樓盤）等城市二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。同時銀行貸款額度緊張，4月1.23萬億元居民存款搬離銀行，銀行平均成本提高，導(dǎo)致不太可能給購房者優(yōu)惠。
關(guān)注“棄房”風(fēng)險
房地產(chǎn)風(fēng)險是銀行近年來主要關(guān)注的領(lǐng)域，在個人住房貸款風(fēng)險方面，央行也要求關(guān)注“棄房”風(fēng)險。
“現(xiàn)在個人住房貸款層面出現(xiàn)"棄房"的是個別地區(qū)極個別的案例，從同行來看，也并沒有具體說誰的"棄房"風(fēng)險很大。”上述股份行副行長對本報表示，一些“棄房”的案例體現(xiàn)在當(dāng)?shù)匾恍┢髽I(yè)主或者炒房者在主業(yè)經(jīng)營不好的時候，會放棄投資房地產(chǎn)。但是這還不能夠上升到區(qū)域風(fēng)險。
2013年，溫州市銀監(jiān)分局就對當(dāng)?shù)亍皸壏俊爆F(xiàn)象做過相關(guān)統(tǒng)計。截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例有595例，其中按揭貸款不良余額為41277萬元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
張大偉表示，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險在增加，特別是溫州等房價下調(diào)較大的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的存在導(dǎo)致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度。
在風(fēng)險防控方面，根據(jù)央行披露的信息，上述會議要求銀行有效防范信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析。
“總體而言，對房地產(chǎn)的風(fēng)險還是趨于謹(jǐn)慎。我們現(xiàn)在發(fā)放個人住房貸款也會優(yōu)先選擇一些比較知名的大房企的樓盤，而一些中小開發(fā)商的樓盤，我們會比較謹(jǐn)慎。”上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人員告訴本報。
在上述會議中，央行并未提及房地產(chǎn)開發(fā)貸。前述股份行風(fēng)險管理人士就此表示，對于開發(fā)貸，銀行可能會總體收緊保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照“名單制”來管理。
“銀根持續(xù)緊縮已經(jīng)嚴(yán)重影響了我們的項目銷售。”有開發(fā)商告訴本報，“3月份以來，公司旗下項目的銷售就碰到了很大的困難，4、5月份更是每況愈下。我們也希望銀行能夠支持剛需購房。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強日前更是公開表示：“如果樓市有拐點，那也是被銀行‘打拐了’。”