摘要：野村報(bào)告指出，供應(yīng)過剩、庫存累積、三四線城市低迷、居民購買能力降低、不利的人口趨勢、城鎮(zhèn)化速度放緩、生產(chǎn)率增長放緩、利率自由化、開放資本項(xiàng)目、房產(chǎn)稅、反腐敗、土地出讓金大幅增長等是我們擔(dān)憂中國樓市崩盤的12條原因。中國的不動(dòng)產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂。或拖累今年中國GDP增速放緩至6%以下。
野村報(bào)告指出，中國的不動(dòng)產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂。或拖累今年中國GDP增速放緩至6%以下。
1)供應(yīng)過剩
中國住房供應(yīng)增速令人咋舌。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的建筑企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年，居民住房建筑新竣工面積僅為4.97億平方米，但是到2013年，該數(shù)字上升到25.96億平方米，激增423%(圖3)。這意味著在此期間每年平均增長13.6%，而城鎮(zhèn)人口年平均增速僅為3.7%。這種趨勢似乎將在2014年繼續(xù)，因?yàn)?013
年土地出售和新屋開工回升，在建建筑面積不斷上升。
迅速增長是否已經(jīng)導(dǎo)致中國房屋供應(yīng)過剩？如果與其他經(jīng)濟(jì)體相比，中國似乎確實(shí)存在供應(yīng)過剩的問題。我們估計(jì)，2009年城市人均住房建筑面積為23.4平方米，接近俄羅斯(22平方米)，但低于日本(35平方米)、英國(33
平方米)和意大利(31 平方米)等發(fā)達(dá)國家(圖4)。可以認(rèn)為2009年房屋市場供應(yīng)不足，而自那時(shí)以來房地產(chǎn)投資的快速增長也是有情可原。
但近幾年投資速度如此之快，以至于當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)供過于求，我們估計(jì)人均住房建筑面積從2009
年的23.4平方米上升31%至2013年的30.6平方米。這已經(jīng)接近日本和英國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。如果按目前房地產(chǎn)投資趨勢繼續(xù)，人均住房建筑面積將在2017年達(dá)到41.2平方米，大幅高于日本和英國2009年的水平。
日本也是在其“經(jīng)濟(jì)奇跡”時(shí)期經(jīng)歷了住房面積的快速上升(圖5)。人均住房面積從1978年的24平方米上升至1988年的29平方米，隨后日本在1989年遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫破滅。今天的中國和20世紀(jì)80年代[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]末的日本有著相似之處，這應(yīng)該引起我們的警惕。我們估計(jì)中國人均住房面積也在2013年跨過日本1988的水平(約30平方米)。
中國的供應(yīng)過剩局面實(shí)際上可能會(huì)更加嚴(yán)重，因?yàn)?013 年有2.7
億農(nóng)民工從農(nóng)村來到城市工作，他們占據(jù)的住房面積非常低。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院和相關(guān)地方統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查數(shù)據(jù)(高文書和R. Smyth 2010 年文章)，2005
年包括上海在內(nèi)的12 個(gè)城市的農(nóng)民工占據(jù)的人均住房建筑面積僅為13.7 平方米。
此后，他們的住宿條件并沒有太大的改善，國家統(tǒng)計(jì)局2012 年的調(diào)查顯示，大約50 %的農(nóng)民工仍住在工廠宿舍或工地，與2008
年的情況類似。此外，買房農(nóng)民工的比例實(shí)際上從2008 年的0.9%降至2012 年的0.6%，單獨(dú)租房的農(nóng)民工的比例從2008
年的18.8%大幅降至2012年的13.5%。
盡管如此，在我們計(jì)算中，我們?nèi)匀患僭O(shè)2005 年以后農(nóng)民工的人均建筑面積穩(wěn)步上升(不過增速為整個(gè)人均住房建筑面積的一半)，2013年達(dá)到17.8
平方米。這意味著那些有城市戶籍的人口(2013:約4.9 億)的人均住房建筑面積在2013 年達(dá)到36.8 平方米，預(yù)計(jì)這一數(shù)字將在2014 年、2015
年、2016 年和2017 年分別增至39.9、43.3、47.0 和51.1(圖6).
反對(duì)存在供應(yīng)過剩問題的另一種普遍說法是，雖然有大量房屋庫存，但是庫存質(zhì)量很低，因此優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的供應(yīng)仍然有限。這種觀點(diǎn)認(rèn)為目前相當(dāng)大比例的房屋均建于上世紀(jì)90年代；許多人認(rèn)為該等房屋庫存的質(zhì)量低劣，因此業(yè)主可能需要升級(jí)，將產(chǎn)生新的房地產(chǎn)需求。
這種說法在2007 年之前是合理的，我們估計(jì)當(dāng)時(shí)2000 年之前建成的房屋占總房屋庫存的53.2%，但是該比例在2013
年大幅降至22.4%，如果目前的趨勢繼續(xù)，將在2017 年降至9.1%(圖7 )。因此，“升級(jí)”需求帶動(dòng)的邊際支撐效應(yīng)似乎已經(jīng)快速降低。
國際貨幣基金組織經(jīng)濟(jì)學(xué)家們從宏觀角度分析房地產(chǎn)問題，也發(fā)現(xiàn)了中國房地產(chǎn)市場的另一令人擔(dān)憂的跡象(Zhang
和Barnett， 2014)。他們對(duì)比了中國與其他國家的住房投資占GDP估計(jì)比率，并發(fā)現(xiàn)中國在2012
年達(dá)到9.5%，高于日本、美國和意大利近期的峰值(圖8)。這些經(jīng)濟(jì)體都遭受了金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫破滅，這也是中國房地產(chǎn)行業(yè)存在供應(yīng)過剩問題的另一個(gè)跡象。
2)庫存累積
房地產(chǎn)行業(yè)投資過剩的典型后果是庫存迅速累積。這一現(xiàn)象在中國的確存在。官方數(shù)據(jù)顯示，全國房屋庫存在2009 年之前較為穩(wěn)定，但自此開始至2013
年大幅上升至3.24 億平方米，上升了182%(圖9).
然而，庫存水平相對(duì)于銷售而言并非過高：2013 年總銷量達(dá)到11.57 億平方米，意味著可能僅需要3.4
個(gè)月就可以銷售2013
年的全部庫存。但我們認(rèn)為官方庫存水平可能低估了庫存累積的真實(shí)規(guī)模，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商和地方政府可能不愿意公布當(dāng)?shù)佚嫶蟮膸齑鏀?shù)據(jù)。因此，盡管我們認(rèn)為該庫存數(shù)據(jù)的近期變化趨勢是真實(shí)的，但我們對(duì)庫存水平持懷疑態(tài)度。
衡量庫存的另一種方式是對(duì)比開工建筑面積和出售建筑面積。自2009
年以來這一數(shù)據(jù)差持續(xù)擴(kuò)大(圖10)，與官方房屋庫存數(shù)據(jù)一致。但是我們無法從這一數(shù)據(jù)差中得出庫存，因?yàn)闆]有數(shù)據(jù)說明其中究竟有多少屬于自2009
年以來有所回升的公共房屋建設(shè)。
3)三、四線城市低迷
大多數(shù)三、和四線城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不容易獲得，所以難以充分了解這些地區(qū)的當(dāng)前狀況。有關(guān)這些城市的坊間證據(jù)顯示這種情況正在惡化。2011
年，鄂爾多斯和溫州這兩個(gè)城市被廣泛報(bào)道存在房地產(chǎn)市場問題。據(jù)《上海證券報(bào)》和《21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，2011-12
年度，這些城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大幅調(diào)整，房價(jià)下跌超過50%，大量的住房及商業(yè)地產(chǎn)未出售。
這些城市房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在鄂爾多斯，2012 年房地產(chǎn)投資同比下滑41%，2013年前十個(gè)月同比再度下滑23%，這與2011
年上升63%形成了鮮明的對(duì)比。在溫州，房地產(chǎn)投資同比增速從2011 年的152%銳減至2012 年的1%和2013 年前十個(gè)月的-3%。
此外，在這兩個(gè)城市的工業(yè)總產(chǎn)值增速也出現(xiàn)暴跌。鄂爾多斯的工業(yè)總產(chǎn)值同比增速從2010 年的31.9%和2011 年的39.6%暴跌至2012
年的6.4%，而溫州的工業(yè)總產(chǎn)值同比增速從2010 年的23.2%銳減至2011 年的2.4%和2012 年的3.1%。
我們并沒有在2011 年突出強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為鄂爾多斯和溫州屬于獨(dú)立個(gè)案，不能代表整個(gè)中國的情況。中國現(xiàn)有287
個(gè)大中型城市；僅兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場存在問題并不會(huì)改變我們的宏觀觀點(diǎn)。
但是，自那時(shí)以來，可能存在房地產(chǎn)市場失衡的城市數(shù)量不斷增長，這加重了我們的擔(dān)憂。例如，中國媒體經(jīng)常以營口和常州為例，說明供過于求導(dǎo)致大量的庫存積壓問題。
中國指數(shù)研究院編制的數(shù)據(jù)顯示，2011-2012 年?duì)I口(2012 年末人口為250 萬)新增土地成交量為1,290
萬平方米，接近北京(人口1,300 萬)土地成交量的兩倍。此外，營口至少三家開發(fā)商(涉及10
個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目)跑路，導(dǎo)致購房者錢房兩空，留下大量爛尾樓。常州的情況沒有營口那么嚴(yán)重，但是二者存在相似之處。
2011-2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的土地面積為1,020 萬平方米，但是這一數(shù)字到2013 年下降到了310
萬平方米。由于自有房屋比例較高(超過90%)，加之城鎮(zhèn)人口數(shù)量較少(180
萬)，預(yù)計(jì)巨大的住房供應(yīng)量需要數(shù)年時(shí)間來消化。近日，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，開發(fā)商在常州大幅下調(diào)房屋售價(jià)。
目前幾乎沒有關(guān)于三、四線城市的整體情況官方數(shù)據(jù)。但是，全國百城房價(jià)指數(shù)顯示，部分城市的房價(jià)出現(xiàn)了下跌(圖1)。中國的財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道，提供了一些具有警示意義的個(gè)例(圖11)。許多新聞文章最近報(bào)道，“鬼城”數(shù)量已經(jīng)超過了10
個(gè)。媒體也廣泛報(bào)道，考慮到其他城市面臨的供大于求的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商更愿意購買一、二線城市的土地。
4)居民購買能力降低
居民的房屋購買力是增強(qiáng)還是降低一直是一個(gè)頗有爭議的話題。事實(shí)上，樂觀的投資者認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也在快速增長，進(jìn)而增強(qiáng)了房屋購買力。官方數(shù)據(jù)支持了這一觀點(diǎn)——在過去5
年中，房屋價(jià)格漲幅年均為7.0%，而家庭收入年均增長11.9%，因此房價(jià)收入比應(yīng)該是下降的。
但是，我們認(rèn)為，居民的購買力實(shí)際上是下降了，因?yàn)楣俜降姆績r(jià)數(shù)據(jù)可能低估了房價(jià)真實(shí)的上漲幅度，這一問題已經(jīng)在學(xué)術(shù)研究(Deng， Gyourko
和Wu，
2012)中得到證實(shí)。衡量官方數(shù)據(jù)和真實(shí)的房價(jià)通脹差異的一種方法是看市場上對(duì)于大城市房價(jià)的測算。我們發(fā)現(xiàn)，中原地產(chǎn)有關(guān)于五個(gè)大城市(即北京、上海、深圳、廣州和天津)的房價(jià)數(shù)據(jù)，實(shí)際的房屋價(jià)格通脹可能是官方數(shù)據(jù)的兩倍。
市場機(jī)構(gòu)只有這五個(gè)城市的房價(jià)數(shù)據(jù)可以獲得，所以我們無法準(zhǔn)確判定全國房價(jià)的上漲速度。如果我們假設(shè)官方渠道的全國房價(jià)數(shù)據(jù)偏差2
級(jí)，則意味著2010-2013 年全國房價(jià)累計(jì)上漲了51%，而同期家庭收入僅上漲了41%(圖12).
5)不利的人口趨勢
人口趨勢在2012 年成為住房需求的不利因素，當(dāng)年勞動(dòng)年齡人口減少了345 萬人，出現(xiàn)了1996 年以來的首次減少(圖13)。國家統(tǒng)計(jì)局2 月24
日?qǐng)?bào)告，2013 年勞動(dòng)年齡人口進(jìn)一步減少227 萬人。我們認(rèn)為，這是計(jì)劃生育產(chǎn)生的結(jié)果，預(yù)計(jì)這一趨勢在未來數(shù)年將持續(xù)。
勞動(dòng)力數(shù)量減少將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。除了對(duì)房屋需求的明顯直接影響，一種間接影響是，緊縮的勞動(dòng)力市場意味著更高的通脹率(尤其是政府制定高于潛在增長率的目標(biāo)時(shí))，進(jìn)而造成利率升高。這將增大購房融資成本。
6)城鎮(zhèn)化速度放緩
城鎮(zhèn)化故事可能是反對(duì)我們關(guān)于中國房地產(chǎn)市場謹(jǐn)慎態(tài)度的最普遍論點(diǎn)。如果城鎮(zhèn)化進(jìn)程延續(xù)的快速推進(jìn)勢頭，今天空置的住房可能由來自農(nóng)村地區(qū)的移民來居住。相比于一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體超過80%的城鎮(zhèn)化率，目前中國的城鎮(zhèn)化率仍然很低，2013
年為53.7%。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著政府將城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將加快。
但是，與這些傳統(tǒng)的看法不同，我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)開始放緩。2013 年城鎮(zhèn)化率僅提高了1.16 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)出了1996
年以來的最慢增長速度(2008 年全球金融危機(jī)期間除外).2013 年城鎮(zhèn)人口數(shù)量僅增長了2.7%，是1996 年以來最低增速，并且遠(yuǎn)低于2000-2010
年4%的年平均增速(圖14).
我們認(rèn)為，隨著工業(yè)化放緩、農(nóng)村富余勞動(dòng)力消失以及地方政府?dāng)U大城鎮(zhèn)區(qū)域的嘗試受限，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將在未來幾年繼續(xù)放緩，2014 年2 月25
日)。其中特別引人關(guān)注的因素是新增農(nóng)民工數(shù)量從2010 年的1,250 萬下降到了2013年的630
萬(圖15)。如果這種趨勢繼續(xù)下去，農(nóng)民工總數(shù)可能從2016 年開始穩(wěn)定甚至減少。
7)生產(chǎn)率增長放緩
我們觀察到，在房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整之前或同時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)生產(chǎn)率增長下降的情況。20 世紀(jì)80
年代的日本，以及2008年之前的愛爾蘭、英國和美國就出現(xiàn)了類似的情況(圖16-19)。有大量學(xué)術(shù)研究發(fā)現(xiàn)，在金融危機(jī)發(fā)生前會(huì)出現(xiàn)生產(chǎn)率下降的情況(美國：
Gordon， 2008， Brackfield 和Martins， 2009；西班牙：Baily， 2008， Hernández de Cos，
Izquierdo 和Urtasun， 2011).
紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的報(bào)告為生產(chǎn)率下降和金融危機(jī)之間相關(guān)性給出了比較好的解釋。在生產(chǎn)率快速增長階段，投資者敏感度下降，并且開始認(rèn)為這一趨勢將永遠(yuǎn)持續(xù)下去。當(dāng)生產(chǎn)率增長終于掉頭向下時(shí)，會(huì)導(dǎo)致市場預(yù)期大幅調(diào)整(Khan，
2009).2008 年之前的中國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)率一直處于“奇跡增長”階段，但之后開始放緩(圖20)， 2013 年3 月15
日)。房價(jià)之所以沒有大幅回調(diào)，其中一個(gè)原因是一直對(duì)經(jīng)濟(jì)形成支撐的信貸大規(guī)模增長，但是這種信貸大規(guī)模增長的態(tài)勢不可持續(xù)，并且已經(jīng)開始減弱。
8)利率自由化
近年來，金融自由化一直是政府的目標(biāo)，近期政策已經(jīng)使得利率更有彈性，并推動(dòng)理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模大幅增長。中國人民銀行行長周小川在今年3月11日全國人大的記者招待會(huì)上表示存款利率自由化可能在未來1-2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。周行長根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)還預(yù)期利率自由化后利率會(huì)上升。確實(shí)，利率部分市場化已經(jīng)導(dǎo)致利率上升了(圖21).
利率水平的上升通過多種渠道造成房價(jià)下跌。首先，銀行通過提高抵押貸款利率將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給客戶。其次，高杠桿開發(fā)商面臨著更大的財(cái)務(wù)壓力。再次，隨著投資者開始考慮通過其他方式(如債券市場)投資，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求開始降低。
9)開放資本項(xiàng)目
與傳統(tǒng)觀點(diǎn)相反，雖然資本管制還大量存在，但是中國資本賬戶實(shí)際上相當(dāng)不穩(wěn)定。事實(shí)上，2013年中國資本賬戶波動(dòng)，以季度金融項(xiàng)目余額(即凈資本流動(dòng))占季度GDP比例衡量，甚至達(dá)到了印度和巴西資本項(xiàng)目的波動(dòng)程度。這樣的大幅波動(dòng)表明，中國資本賬戶可能已經(jīng)相當(dāng)開放。此外，作為實(shí)現(xiàn)更靈活匯率制度的舉措之一，政府似乎也將資本項(xiàng)目自由化作為2014年優(yōu)先改革任務(wù)。
一個(gè)更加開放的資本項(xiàng)目有助于中國投資者在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資多元化。這同樣適用于企業(yè)和家庭。從風(fēng)險(xiǎn)管理角度來看，資本可以外流對(duì)投資者分散投資有利，但是會(huì)增大中國的房價(jià)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榧幢闩c發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國的房價(jià)依然較高。
10)房產(chǎn)稅
在2月24日舉行的G20會(huì)議上，財(cái)政部部長樓繼偉表示，中國將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的實(shí)施。中國尚未在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅，但是目前已經(jīng)在上海等地實(shí)施了一些試點(diǎn)項(xiàng)目。有學(xué)術(shù)研究(如白重恩等，
2012)11發(fā)現(xiàn)，在上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅最高可將平均房價(jià)降低15%。
我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅將從2015年開始逐漸展開，并且會(huì)涉及存量房，但是首套房免征。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的效果將在實(shí)際實(shí)施前便會(huì)顯現(xiàn)，因?yàn)橐坏┐_定實(shí)施，投機(jī)性需求很可能會(huì)降低，同時(shí)也會(huì)增加二級(jí)市場上的供應(yīng)。
11)反腐敗
自2013年初中國新一屆領(lǐng)導(dǎo)層執(zhí)政以來，一直在推動(dòng)反腐敗運(yùn)動(dòng)。這導(dǎo)致許多官員因?yàn)楦瘮≈缚囟淮叮▏鴦?wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主任以及國家能源局局長。這些腐敗案件經(jīng)常涉及到的受賄形式包括當(dāng)事人收受房產(chǎn)。
我們認(rèn)為，由于政府已經(jīng)著手在主要城市建立房地產(chǎn)登記制度，腐敗官員持有房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大。目前發(fā)生的涉及官員持有大量房產(chǎn)的重大腐敗案件數(shù)量正在不斷增加。
12)土地出讓金大幅增長
2013年土地出讓金增長了52.4%，首次突破人民幣4萬億元。我們估計(jì)，從出讓面積來看，一線城市土地出讓面積增長7.0%，二線城市增長3.7%，三線和四線城市增長23.2%(圖23)。土地出讓金額則分別增長了159.3%、34.2%和57.0%。土地出讓金大幅增長，一定程度上表明了地方政府為緩解融資平臺(tái)資金壓力而提高土地出讓規(guī)模的沖動(dòng)。但土地出讓面積的增加造成房屋供應(yīng)量增加，并造成供需失衡問題進(jìn)一步惡化。
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)，并且拿地需求依然強(qiáng)勁，這一點(diǎn)從2013
年土地出讓金溢價(jià)便可見一斑(圖24)。一線城市的土地出讓金溢價(jià)尤其高，但是土地銷售數(shù)據(jù)顯示，三線和四線城市的土地價(jià)格也出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長。高地價(jià)會(huì)對(duì)開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商的盈利能力取決于房價(jià)上漲。房價(jià)下跌可能造成多數(shù)開發(fā)商出現(xiàn)虧損。
2014 年有何不同？
中國房地產(chǎn)行業(yè)(和整體經(jīng)濟(jì))存在的問題并不新鮮。盡管“鬼城”的故事在2011
年被媒體廣泛報(bào)道，但是中國房價(jià)仍然大幅上漲，房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)中的作用進(jìn)一步提高。2014 年有什么不同的因素導(dǎo)致我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂進(jìn)一步加劇？
我們對(duì)房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂基于以上提到的12項(xiàng)因素，雖然部分因素已存在多年，但是我們認(rèn)為，關(guān)鍵的區(qū)別在于，房地產(chǎn)市場形勢近來已經(jīng)從供不應(yīng)求變化供大于求。2011
年，大多數(shù)城市的房屋實(shí)際需求依然強(qiáng)勁。而如今這種情況已不復(fù)存在，因?yàn)槲覀兿嘈牛芏嗳�和四線城市面臨供過于求的問題，并且隨著2013
年房屋在建面積13.4%的增長，土地出讓金創(chuàng)出歷史新高而進(jìn)一步惡化。
另一種說明這一問題的方式是看房地產(chǎn)市場供需的流量。在供應(yīng)方面，2014 年住房新竣工面積估計(jì)為23 億平方米，而在需求方面，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加1,870
萬人。這意味著對(duì)于新增的城鎮(zhèn)人口，每人擁有的新增房屋建筑面積為121 平方米，幾乎較2009 年的61 平方米增長了一倍。而2013年這一數(shù)字是113
平方米。按照目前的趨勢，這一數(shù)字將在2017年達(dá)到203 平方米。雖然部分新增房屋將被現(xiàn)有改善型需求而消化，但是上述數(shù)據(jù)依然值得我們警惕。
上面列出的其他原因在2014
年也有所加強(qiáng)。隨著越來越多的反腐敗案件披露，反腐敗效果將逐步顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅改革的實(shí)施將加快這一速度。利率上升的累積效應(yīng)導(dǎo)致高杠桿地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力，同時(shí)城鎮(zhèn)化和生產(chǎn)率增長放緩正逐步削弱需求。財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道顯示，中國“鬼城”的數(shù)量在不斷增加。我們認(rèn)為所有這些因素將在極大地加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
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