摘要：事實(shí)上，唐山房?jī)r(jià)自2009年攀上6000元/平方米的高位之后，近三年一直處于滯漲狀態(tài)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年4月唐山房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，均價(jià)6234元/平方米。隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)，一些城市正在陷入鬼城之憂。而多次被唱空的唐山，能否擺脫空城之憂？
“萬科在唐山已經(jīng)轉(zhuǎn)不動(dòng)了。”近日，網(wǎng)上流傳的一份萬科執(zhí)行副總裁毛大慶在內(nèi)部沙龍的講話，將唐山這座GDP排名河北第一的重工業(yè)城市推上風(fēng)口浪尖。盡管萬科對(duì)外回應(yīng)稱，發(fā)言并非出自公司和毛大慶本人，但里面翔實(shí)的數(shù)據(jù)和分析還是讓外界相信，唐山可能真的要出問題了。
事實(shí)上，唐山房?jī)r(jià)自2009年攀上6000元/平方米的高位之后，近三年一直處于滯漲狀態(tài)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年4月唐山房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，均價(jià)6234元/平方米。
與房?jī)r(jià)滯漲相伴的是房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的跑馬圈地，包括萬科、萬達(dá)等國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商及唐山本地開發(fā)商一起，將這座城市變成一座巨大的工地，隨處可見在建的工地和在售的高樓。即便是在唐山抗震紀(jì)念廣場(chǎng)這樣的城市中心，也有轟鳴的起重機(jī)和悠悠轉(zhuǎn)動(dòng)的塔吊。
不過，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)大躍進(jìn)的背后，卻面臨著無人問津的煩惱。即便是像萬科、萬達(dá)這樣的知名企業(yè)，也只能拿出大幅降價(jià)的殺手锏，來解決庫存難題。而那些中小型開發(fā)商的日子更不好過，銷售中心的置業(yè)顧問們甚至一整天都見不到一個(gè)買房的。
隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)，一些城市正在陷入鬼城之憂。而多次被唱空的唐山，能否擺脫空城之憂？
大盤爭(zhēng)相降價(jià)
今年3月，北京萬科橙的降價(jià)曾在業(yè)界掀起軒然大波。不過，這并非萬科旗下項(xiàng)目的最先領(lǐng)跌者，在此之前其位于唐山的萬科金域華府項(xiàng)目早已開始了價(jià)格下調(diào)。
2011年8月，位于唐山市鳳凰新城的萬科金域華府正式開盤，均價(jià)在12000元/平方米。和大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目低開高走不同，該樓盤不僅在開盤后兩年內(nèi)價(jià)格均紋絲不動(dòng)，而且自2013年8月，價(jià)格開始調(diào)轉(zhuǎn)向下，樓盤均價(jià)降為10500元/平方米，下跌1500元。價(jià)格最低時(shí)，探至8300元/平方米。“前段時(shí)間，金域華府最后幾十套房子在原價(jià)12000元/平方米的基礎(chǔ)上打了個(gè)8折，相當(dāng)于9500元/平方米。”唐山萬科一位不愿具名的工作人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，他們用了差不多三年的時(shí)間，才把這個(gè)樓盤的一期和二期賣完，“公司銷售部門在很長一段時(shí)間內(nèi)都?jí)毫ι酱蟆薄?/P>
與萬科金域華府緊挨著的是萬科在鳳凰新城的另一個(gè)項(xiàng)目萬科新里程。盡管兩者的區(qū)位和公建配套大體相同，但后者一期項(xiàng)目的均價(jià)為7900元/平方米，二期因?yàn)榈?016年方可交房，目前均價(jià)為6500元/平方米。
對(duì)于一向強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和價(jià)格同步的萬科來說，這樣的價(jià)位已經(jīng)與唐山市目前新房均價(jià)相差無幾。目前萬科在唐山擁有五個(gè)項(xiàng)目，但從經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪的三個(gè)項(xiàng)目來看，銷售情況均不樂觀。
早在2010年3月，萬科便與唐山市南湖生態(tài)城管委會(huì)簽下總投資10億元的土地開發(fā)合作項(xiàng)目，加上他們與唐山市簽署的鳳凰新城項(xiàng)目，總投資達(dá)到35億元。
其中，萬科紅郡乃萬科在唐山南湖生態(tài)城開發(fā)的別墅項(xiàng)目。2011年，這一占地面積約20萬平方米的樓盤正式開售，最低起價(jià)500萬元每套。時(shí)至今日，該樓盤仍未售罄，并在上個(gè)月推出了5套340萬元/套起的特價(jià)房。
5月7日上午，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在這個(gè)紅瓦綠樹的別墅群里走訪半晌，終于找到一位業(yè)主，后者在2013年購置了一套價(jià)值400多萬的單排別墅，但一直沒有住進(jìn)去，“聽說晚上要下雨，我過來把窗戶關(guān)上。”
不只是萬科，萬達(dá)集團(tuán)的唐山萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目同樣也在通過降價(jià)的方式清理庫存。
相對(duì)于萬科下轄項(xiàng)目稍顯偏僻的位置，唐山萬達(dá)廣場(chǎng)位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東側(cè)。這里，堪稱目前唐山市最為核心的位置。
萬達(dá)廣場(chǎng)的精裝修公寓于2011年8月正式開盤。據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月，該項(xiàng)目近12個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了2600元，跌幅為27.1%；該項(xiàng)目2009年12月3日第一次對(duì)外報(bào)價(jià)8500元/平方米，但價(jià)格最低時(shí)曾降到5000元/平方米。
5月8日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者注意到，萬達(dá)寫字樓的樓體上掛著大紅色的條幅，上書“5A寫字樓、精裝修公寓清盤巨惠”，“我們現(xiàn)在聯(lián)合新浪樂觀搞著活動(dòng)呢，住宅最高優(yōu)惠一萬抵38萬，公寓優(yōu)惠五千抵15萬，寫字樓優(yōu)惠一萬抵25萬。這就相當(dāng)于，原來平方米一萬多元的房子，現(xiàn)在只要6000塊。”這位萬達(dá)廣場(chǎng)銷售中心的工作人員不斷催促著，現(xiàn)在是清倉處理，要出手就得抓緊了。
與萬達(dá)廣場(chǎng)相距不到300米的世博廣場(chǎng)，同樣正在促銷。“抄底價(jià)，到底了！6420元起，僅限10套！”
天量庫存背后
降價(jià)的不只是這幾家。
“有報(bào)道說，4月唐山房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)不能反映唐山房?jī)r(jià)的真實(shí)水平。”唐山當(dāng)?shù)匾患抑行头康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人張旭升對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，唐山多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在降價(jià)，但他們又面臨著極其尷尬的局面：“降價(jià)的話，肯定會(huì)加劇置業(yè)者對(duì)于進(jìn)一步降價(jià)的心理預(yù)期；但不降價(jià)的話，恐怕大家都頂不住。”
這種尷尬局面的根源，正是唐山房地產(chǎn)行業(yè)的天量庫存。根據(jù)媒體公開報(bào)道，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計(jì)有1741萬平方米，然而這四年年均銷售量只有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測(cè)算，唐山市要消化這四年新建的樓房庫存至少需要10年。
兩年后的今天，這種高庫存的局面依然嚴(yán)峻。根據(jù)此前網(wǎng)絡(luò)流傳的文章引用萬科內(nèi)部的分析稱，目前唐山主城區(qū)去化周期為28個(gè)月，整個(gè)城市加起來已超過100個(gè)月。
事實(shí)上，梳理唐山近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年見頂后就在走下坡路。“我記得2002年的時(shí)候，唐山市區(qū)還有每平方米1000元不到的房子，但到了2009年，房?jī)r(jià)已經(jīng)蹭蹭蹭地躥到每平方米六七千塊。即便是金融危機(jī)期間，其他城市的房?jī)r(jià)都進(jìn)入調(diào)整期，但唐山照樣往上漲。”張旭升回憶，那時(shí)唐山市被外界譽(yù)為“傳說中最抗跌的城市”。
但自2009年開始，即便全國多個(gè)城市的房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲，但唐山卻進(jìn)入長期四五年的滯漲期。而唐山在2007年啟動(dòng)的大面積“平改”工程，正是抑制唐山房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素之一。
以2010年的《唐山市震后危舊平房改造項(xiàng)目規(guī)劃方案》為例，唐山將改造震后危舊平房536片，建筑面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶；規(guī)劃建設(shè)安置住宅小區(qū)135個(gè)，建筑面積1600萬平方米，建設(shè)住房18.84萬套，估算總投資340億元。
海量的住宅供應(yīng)面積所對(duì)應(yīng)的，是海量的土地供應(yīng)面積。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2010至2011年，唐山的土地供應(yīng)面積分別是385.7萬平方米和496.3萬平方米。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份研究報(bào)告則顯示，唐山市的經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年的商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前4年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%。
即便如此，唐山市依舊在土地供應(yīng)上闊步前進(jìn)。2012年，唐山的土地供應(yīng)面積激增至1000多萬平方米。2013年唐山總共招拍掛土地300多宗，總招拍掛面積1485萬平方米，掛牌出讓金額約為139億元。而唐山全市去年的公共財(cái)政預(yù)算收入為318.4 億元。
預(yù)演空城危機(jī)
根據(jù)之前流傳的文章分析，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)滯漲的根源是其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著。
這一分析得到一位唐山市城建系統(tǒng)官員的認(rèn)同。在起看來，“唐山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一早就不是什么新話題了，這里一直就是靠那些高污染的重工業(yè)撐著。最近兩年河北省治理大氣污染的壓力很大，唐山市又是首當(dāng)其沖，企業(yè)的生存壓力都很大，政府的財(cái)政收入肯定會(huì)受影響。還有曹妃甸在那兒擱著，每年大把的財(cái)政收入砸進(jìn)去都沒影兒了。”這位官員反問道，“（政府）不賣地怎么辦？”
事實(shí)上，唐山也在謀求轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型早在2013年的唐山市政府工作報(bào)告中，便被提到一個(gè)新的高度。“‘一鋼獨(dú)大’的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和粗放的發(fā)展方式，不僅給資源、環(huán)境帶來很大壓力，而且極易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，一遇風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和效益造成嚴(yán)重沖擊。”彼時(shí)，唐山市長陳學(xué)軍表示，唐山工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)必須轉(zhuǎn)型、不轉(zhuǎn)不行的重要拐點(diǎn)。
在陳學(xué)軍看來，“推進(jìn)城市建設(shè)大提速、上水平”和“推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”成為唐山市的發(fā)展重點(diǎn)。近些年來，唐山提出了“建設(shè)曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城和空港城四大城市功能區(qū)，構(gòu)筑唐山市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展格局”的口號(hào)，并力爭(zhēng)唐山市四大功能區(qū)未來的人口聚集超過200萬人。
不僅如此，在唐山市被《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》確定為“京津冀城市群東北部副中心城市”之前，唐山市還提出將規(guī)劃設(shè)計(jì)面積6.27平方公里的謝家集區(qū)打造成唐山市的次中心。
城鎮(zhèn)迅速擴(kuò)張，但人口的城鎮(zhèn)化卻心有余而力不足。數(shù)據(jù)顯示，近些年唐山的人口總量一直徘徊在750萬人左右，其中市區(qū)人口只有420萬左右，三年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長，而唐山市古冶區(qū)更是已連續(xù)12年實(shí)現(xiàn)人口負(fù)增長。
“唐山這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，就業(yè)機(jī)會(huì)本來就有限。再加上這兩年的環(huán)保風(fēng)暴，關(guān)停的企業(yè)不少，就業(yè)機(jī)會(huì)也就更少了。而且，唐山的年輕人也不愿意在老家待著，有點(diǎn)本事的都跑出去了。”前述城建系統(tǒng)官員一直告誡自己正在北京讀大三的兒子，“要么就去大城市發(fā)展。如果回唐山的話，給我考上公務(wù)員。”
已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)近四年的唐山姑娘崔英，目前供職于青島一家大型商業(yè)銀行，也已經(jīng)在那里買房置業(yè)。“唐山的中產(chǎn)階級(jí)家庭其實(shí)大多都不缺錢，我們周邊的親戚朋友，手里也都有個(gè)兩三套房子。但家里還是覺得我們?cè)谔粕桨l(fā)展空間有限，像我的那些大學(xué)同學(xué)，很多都留在北京工作，家里也給她們?cè)诒本┵I了房子。”
年輕人口的外流，正是加劇唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化的因素之一。“在大城市，年輕人的婚房是樓市剛需的重要部分，比如像北上廣這樣的大城市，比重肯定更大。目前據(jù)我的觀察，唐山市這一塊的市場(chǎng)比較弱，改善型需求和投資需求還是占很大部分。不過，目前這兩塊的需求也是越來越弱了。”張旭升分析。
一位家住和泰里小區(qū)的市民對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，因?yàn)槠礁模曳至?套房子，目前自住一套，“其他的一套養(yǎng)狗、一套養(yǎng)鴿子，剩下三套租了兩年都沒租出去”。
和泰里小區(qū)所屬的南湖生態(tài)城，盡管亮燈率不算太低，但也在預(yù)演著空城危機(jī)。夜間時(shí)分，這里昏黃色的路燈和一束束車燈所投射出的燈光，輕松壓倒了路兩邊零零星星的窗燈，南湖金地和南湖壹號(hào)這兩座樓盤均一片漆黑，反倒是那些尚在施工的建筑工地上，塔吊頂部燈魅閃現(xiàn)。
諸如此類情形，在鳳凰新城和高新區(qū)等唐山市區(qū)周邊，并不鮮見。不過，唐山的房地產(chǎn)行業(yè)并沒有止步。目前該市仍有300多個(gè)在售以及待售的樓盤，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)上千家，其中包括萬科、萬達(dá)、華潤、綠地以及去年剛剛進(jìn)駐的恒大。但按照毛大慶的表述，“好歹很多企業(yè)沒進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了”。