近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)廣受追捧，房企、險(xiǎn)資各路資本高調(diào)擴(kuò)張?jiān)佯B(yǎng)老地產(chǎn)。但值得注意的是，政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)定位不明晰，策劃多年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也未能出臺(tái)，仍僅停留在研究階段，以致開發(fā)建設(shè)企業(yè)從拿地、建設(shè)到出售都一頭霧水。在此背景下，一些企業(yè)并未擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)。
近日，國土資源部部長姜大明主持召開第7次部長辦公會(huì)議，研究養(yǎng)老用地供應(yīng)與監(jiān)管等有關(guān)政策。會(huì)議提出，要認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，大力保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。
土地政策定調(diào)：鼓勵(lì)用地租賃
本次辦公會(huì)議會(huì)議提出，將養(yǎng)老用地納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老用地，應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。為降低養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本，要鼓勵(lì)以租賃方式供地。同時(shí)，要鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。會(huì)議同時(shí)表示，要加強(qiáng)養(yǎng)老用地監(jiān)管，防范以養(yǎng)老名義“圈地”以及隨意改變土地用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老用地行為的發(fā)生。
至此，高層面的經(jīng)營性養(yǎng)老用地政策終于有了定調(diào)。
北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，納入土地供應(yīng)計(jì)劃后，每年養(yǎng)老設(shè)施用地將不再只是要求數(shù)量，而且要對(duì)應(yīng)到具體地塊。換言之，獨(dú)立明確的土地供應(yīng)將為養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)提供更有力的保障。
事實(shí)上，在國土部會(huì)議結(jié)束后幾天內(nèi)，合肥市便趁熱打鐵，發(fā)出了通知。合肥市今后將嚴(yán)格經(jīng)營性土地供應(yīng)管理，其中經(jīng)營性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得出讓土地，且出讓參考價(jià)不得低于土地收儲(chǔ)成本。
據(jù)了解，合肥市將嚴(yán)格經(jīng)營性土地供應(yīng)管理，堅(jiān)持市場在資源配置中起決定性作用，經(jīng)營性土地(含商品住宅、商業(yè)、辦公、旅游、娛樂用地)，嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。經(jīng)營性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得出讓土地。
合肥市要求，嚴(yán)禁土地出讓與BT、BOT等建設(shè)項(xiàng)目捆綁，從嚴(yán)控制商住用地出讓與工業(yè)、文化、旅游、商貿(mào)市場等項(xiàng)目捆綁，嚴(yán)禁政府以外的單位和個(gè)人進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。嚴(yán)禁以作價(jià)出資(入股)方式向不符合國家規(guī)定條件的主體供應(yīng)土地。
土地出讓金管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”。單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部價(jià)款的50%，分期繳納的余款一年內(nèi)繳清。市、縣財(cái)政和國土部門每季度應(yīng)將土地出讓金(含違約金)的繳納情況在政府網(wǎng)站和當(dāng)?shù)刂饕襟w公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
此外，合肥市在完善土地供應(yīng)價(jià)格體系方面也作出規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓參考價(jià)，應(yīng)依據(jù)市場評(píng)估結(jié)果，經(jīng)市土地管理委員會(huì)集體研究確定。其中，經(jīng)市招商政策認(rèn)定小組認(rèn)定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地出讓參考價(jià)可按不低于市場評(píng)估價(jià)的60%確定，但不得低于基準(zhǔn)地價(jià)和土地取得成本。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地出讓參考價(jià)不得低于土地收儲(chǔ)成本。
但對(duì)此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在國家沒有厘清養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該屬于公益還是商業(yè)的情況下，推出這種養(yǎng)老地塊的話，不僅很難達(dá)到增加養(yǎng)老地產(chǎn)的目的，還變相增加了企業(yè)的圈地籌碼。“市面上可以稱為，或者自己宣傳為養(yǎng)老地產(chǎn)的，99%其實(shí)都是圈地，目的還是為了開發(fā)住宅地產(chǎn)，只不過有可能在這些樓里面做了一些養(yǎng)老的設(shè)施或者養(yǎng)老的醫(yī)院。”
500億元險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)
此前，萬科、保利、首創(chuàng)、復(fù)興、綠城等龍頭房企紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，保利表示，將以全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。
公開信息更是顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已超過百個(gè)。而目前除房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)外，各家險(xiǎn)企也紛紛涉足。
2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012年底，包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等的險(xiǎn)資在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過500億元。
2011年11月，中國人壽首個(gè)養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資100億元。目前，中國人壽在全國范圍內(nèi)共有6個(gè)養(yǎng)老基地。
2012年6月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012年9月，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動(dòng)，總投資170億元。與此同時(shí)，泰康也在上海、廣州拿地啟動(dòng)多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。此外，合眾人壽、太平保險(xiǎn)集團(tuán)等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
謹(jǐn)防養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)化
住建部政策研究中心研究員趙路興表示，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)已有沖動(dòng)苗頭。的確，在土地政策定調(diào)后，深圳率先進(jìn)行了第一次以養(yǎng)老主題出讓土地。4月10日，深圳兩宗養(yǎng)老設(shè)施用地公開出讓成功，分別由前海人壽和融通信投資以4億元和2.8億元價(jià)格摘得。
深圳此次創(chuàng)新式的土地出讓方式，改變了以往社會(huì)福利用地只能由政府投資開發(fā)，“民用養(yǎng)老院”只能租賃場所經(jīng)營的局面。當(dāng)天下午2時(shí)30分，深圳市土地房產(chǎn)交易中心的號(hào)牌發(fā)放處前已排起了長隊(duì)。房企、險(xiǎn)企，各路資本大鱷齊聚。
最終，共17個(gè)競買人的A001-0198宗地，由前海人壽以溢價(jià)率484%，成交價(jià)4億元奪得該地塊。18個(gè)競買人的A805-0052宗地，更是以600%溢價(jià)，被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元的價(jià)格摘得。
對(duì)此，廣東省房協(xié)理事趙卓文表示，深圳實(shí)施養(yǎng)老地塊出讓，屬于全國第一次，具有探索意義。但值得注意的是，深圳這次土地出讓，吸引如此眾多的開發(fā)商，不得不引起政府警惕。
趙路興認(rèn)為，以養(yǎng)老為由頭的地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，其中的確有一部分真正是履行社會(huì)職責(zé)，做養(yǎng)老，而另外一部分，則是瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)，變相圈地。
“養(yǎng)老項(xiàng)目地塊完全以‘價(jià)高者得’的規(guī)則出讓，造成了地價(jià)過萬。”趙卓文認(rèn)為，地價(jià)過萬，運(yùn)營難度較大。如果受讓人連基本的運(yùn)營方案都沒有，政府就把土地以“養(yǎng)老”的名義給出去，確實(shí)顯得草率。
“地方有供地需求，市場有購買需求，開發(fā)商有追求高利潤的需求。”業(yè)內(nèi)人士表示，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須有醫(yī)院、護(hù)理等配套設(shè)施，因此，開發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負(fù)擔(dān)。在減輕負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，地方政府會(huì)給企業(yè)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等置換型政策，這也是為什么近年來養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。