房地產(chǎn)市場正在步入下行周期。剛剛結(jié)束的五一小長假期間,全國房地產(chǎn)市場有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的城市一片慘淡,北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時(shí),一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行跡象,4月份的“百城房價(jià)指數(shù)”顯示,近半數(shù)城市環(huán)比下跌,甚至連萬科等知名開發(fā)商也對未來樓市流露出悲觀態(tài)度。
冷清 五一成交量整體下滑
五一小長假期間,北京樓市成交繼續(xù)遇冷,三天成交量創(chuàng)下7年來新低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,5月1日至5月3日,北京商品住宅僅成交169套,成交面積為1.89萬平方米,成交套數(shù)、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%,更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來、連續(xù)7年來的最低值。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,過去7年間的五一小長假,北京商品住宅成交的最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年,連續(xù)三年五一成交量均保持在千套以上,最低峰值則出現(xiàn)在2008年,成交套數(shù)為410套。而今年五一,商品住宅僅成交了169套,相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮了6成。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,在經(jīng)過了4月份的推盤高峰后,5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。這進(jìn)一步證明了在自住商品房、信貸等多方因素的強(qiáng)力沖擊下,市場預(yù)期正在持續(xù)下降,即使大量房企跑量清盤、供應(yīng)大增,也難以對買方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激。“伴隨著成交量的不斷萎縮,北京樓市正逐漸由買方市場占據(jù)主導(dǎo)”。
不僅僅是北京市場,在五一小長假這一銷售旺季,其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,五一期間受監(jiān)測的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為9887套,同比2013年同期的14642套下調(diào)了32.5%。其中,一二線城市下調(diào)幅度最大,北上廣深四大一線城市三天合計(jì)簽約1046套,同比下調(diào)了40%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從近期市場走勢看,成交量持續(xù)下滑趨勢愈加明顯。全國整體市場而言,成交量已經(jīng)接近半年處于下調(diào)趨勢。他認(rèn)為,當(dāng)前房企與購房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),供需格局已經(jīng)悄然生變。
張大偉還認(rèn)為,樓市一季度成交量整體慘淡,使得二季度銷售壓力倍增。2014年,整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,特別是庫存嚴(yán)重的城市和人口新增放緩的城市。
動(dòng)向 “以價(jià)換量”現(xiàn)象或增多
亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,5月1日至5月3日,北京商品住宅的成交均價(jià)開始出現(xiàn)下行,僅為20836元/平方米。對比上一個(gè)三天小長假——清明期間,價(jià)格下降幅度高達(dá)18%。對此,任啟鑫分析,4月份剛需項(xiàng)目放量井噴,使得近期中低價(jià)位房源成為成交主體,拉低了商品住宅市場的整體成交均價(jià)。
任啟鑫進(jìn)一步預(yù)計(jì),就北京樓市而言,在自住型商品房供量激增的樓市預(yù)期中,市場供過于求的形勢將無力扭轉(zhuǎn),5月商品住宅庫存量還將繼續(xù)保持上升勢頭,而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高,難以背負(fù)高庫存造成的資金沉淀,未來樓盤打折促銷現(xiàn)象將會(huì)增多,整體市場價(jià)格也存在進(jìn)一步下探的可能。
就全國市場來看,當(dāng)前平均房價(jià)環(huán)比下跌的城市正在增多。5月1日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的4月百城房價(jià)指數(shù)顯示,今年4月,全國百城新建住宅平均價(jià)格為11013元/平方米,僅比3月上漲0.1%。分城市來看,4月份100個(gè)城市中有55個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲,45個(gè)城市環(huán)比下跌,環(huán)比下跌的城市接近半數(shù)。同比而言,全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲9.06%,漲幅較上月縮小0.98個(gè)百分點(diǎn),為連續(xù)第4個(gè)月縮小。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示,過去三四月份時(shí)常出現(xiàn)樓市“小陽春”,今年這個(gè)時(shí)段樓市卻迎來一輪“倒春寒”。這樣的降溫態(tài)勢恐怕還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,受資金監(jiān)管限制等因素影響,近期國內(nèi)房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮,同時(shí)購房者房貸利率優(yōu)惠減少。“如果信貸持續(xù)偏緊,二季度市場情況可能更加嚴(yán)峻”。
市場機(jī)構(gòu)CRIC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為,近期杭州、常州、無錫等部分城市樓盤降價(jià)項(xiàng)目越來越多,加入降價(jià)潮的城市也逐漸增多,甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等并無過大庫存壓力的城市。從降價(jià)力度來看,此前市場上基本以“清盤”、“特價(jià)房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價(jià)。盡管這些城市房價(jià)整體仍在高位運(yùn)行,但經(jīng)由個(gè)別樓盤降價(jià),房價(jià)走高趨勢減緩等因素放大之后,市場觀望氣氛加重,購房信心受到影響,降價(jià)有可能進(jìn)一步擴(kuò)圍。
張大偉認(rèn)為,最近多月,成交量持續(xù)下滑趨勢愈加明顯;房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮,購房者的按揭貸款難度也越來越大;開發(fā)房企迫于資金回款和去化壓力,綜合多項(xiàng)因素,近期樓市平價(jià)開盤、打折促銷等“以價(jià)換量”現(xiàn)象逐漸增多。
悲觀 開發(fā)商看空未來市場
在數(shù)據(jù)下滑現(xiàn)實(shí)的面前,一向樂觀的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內(nèi)部發(fā)言,引起輿論一片嘩然。毛大慶認(rèn)為,對于某些城市來說,這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條,有可能會(huì)帶來房地產(chǎn)長時(shí)間處在難以反彈的局面。
毛大慶說,2014年一季度以來房地產(chǎn)市場較為復(fù)雜。從現(xiàn)階段重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市來看,已明顯出現(xiàn)分化的特征,沈陽、營口、唐山等30余個(gè)二三線城市,由于土地供應(yīng)過多,帶來了未來去化能力或銷售能力的透支。另一類則是北京等需求仍然較多的一二線城市,其波動(dòng)在于由于土地價(jià)格在過去一年上漲過快,帶來了對市場價(jià)格上漲的透支。
對于住房供應(yīng)量,毛大慶指出,從人均套數(shù)來看,北京等城市顯然不足,但大多數(shù)城市,算上已有庫存量,完全足夠。“城市的年千人套數(shù),它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量。從中國情況來看,2011年,僅以竣工套數(shù)來看,千人套數(shù)達(dá)到12,已達(dá)到多數(shù)發(fā)達(dá)國家峰值水平,若從開工量計(jì)算,千人套數(shù)高達(dá)35,是人類歷史上從未達(dá)到的高端。”
除了開發(fā)商,專家也在越來越多地警示風(fēng)險(xiǎn)的存在。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生日前表示,2014年一季度房地產(chǎn)投資下滑明顯。下到16.2%,這是幾年來都沒有過的急降。但投資急降的另一方面,卻是房企的高價(jià)拿地。一季度,國家土地收入1.02萬億元,北京、上海漲幅超過20%,在此背景下,房企一手拿地、一手投資下降,整個(gè)周轉(zhuǎn)速度快速下滑,將帶來較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
也正因?yàn)榇耍胤椒潘烧{(diào)控救市意愿愈加顯現(xiàn)。近日,南寧、天津?yàn)I海出臺(tái)樓市新政,限購政策明顯放松。此外,溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施,其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購限貸政策。常州方面,包括武進(jìn)區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購房補(bǔ)貼措施正在醞釀之中。鄭州則計(jì)劃出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城買房落戶的政策。
對于地方急于救市的動(dòng)作,有專家認(rèn)為應(yīng)保持警惕。市場分析認(rèn)為,前幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)膨脹、房價(jià)暴漲帶來了難以收拾的房地產(chǎn)泡沫,因此,現(xiàn)階段,在非行政性降價(jià)之時(shí),是減小房地產(chǎn)泡沫的最好時(shí)機(jī)。
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