4月15日，舜天船舶公告稱(chēng)，有一筆超過(guò)1億元的銀行委貸本息資金逾期沒(méi)有收回，借款對(duì)象為南京當(dāng)?shù)匾患页闪⒁殉^(guò)10年的地產(chǎn)公司。
舜天船舶證券事務(wù)代表言辭閃爍，一邊否認(rèn)該借款公司老板跑路傳聞，一邊無(wú)法解釋上市公司借款給這家連續(xù)虧損的地產(chǎn)公司的具體原因。
南京小型房地產(chǎn)商已有資金鏈斷裂、老板跑路現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款違約，這是個(gè)案，還是風(fēng)暴來(lái)襲的前奏？
向虧損地產(chǎn)公司放款九千萬(wàn)
房地產(chǎn)利空消息多方來(lái)襲。南京出現(xiàn)上市公司給予房地產(chǎn)公司委托貸款逾期現(xiàn)象。
4月15日，舜天船舶公告稱(chēng)，截至目前，公司尚未收到對(duì)南京福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)福地房產(chǎn)）的委托貸款本金9000萬(wàn)元及相應(yīng)利息1543萬(wàn)元。
2012年9月19日，舜天船舶委托銀行向福地房產(chǎn)貸款9000萬(wàn)元人民幣，貸款期限18個(gè)月，貸款年利率18%。
工商資料顯示，福地房產(chǎn)成立于2003年11月26日，注冊(cè)資本8800萬(wàn)元，為自然人控股有限公司，法人代表張從春。
其中，張從春出資1833.2萬(wàn)元，占20.83%股權(quán)；李英毅出資1760萬(wàn)元，占20%股權(quán)；張從華出資5206.8萬(wàn)元，占59.17%股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。
福地房產(chǎn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照于2013年5月經(jīng)南京市六合區(qū)工商行政管理局審核，確認(rèn)了經(jīng)營(yíng)期限，從2003年11月26日至2013年11月20日。截至目前，福地房產(chǎn)仍未修正其經(jīng)營(yíng)期限。
公開(kāi)信息顯示，在福地房產(chǎn)向舜天船舶借款前的一年半內(nèi)，福地房產(chǎn)凈利潤(rùn)一直告負(fù)。
截至2012年6月30日，南京福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總資產(chǎn)2.18億元，凈資產(chǎn)1.74億元，當(dāng)年未形成銷(xiāo)售，故凈利潤(rùn)為-151萬(wàn)元（以上數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)）。
經(jīng)南京蘇建聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所寧蘇審（2012）125號(hào)審計(jì)，截至2011年12月31日，福地地產(chǎn)總資產(chǎn)1.77億元，凈資產(chǎn)1.75億元，當(dāng)年未形成銷(xiāo)售，凈利潤(rùn)-343萬(wàn)元。
對(duì)于一家沒(méi)有實(shí)際銷(xiāo)售的、凈利潤(rùn)連續(xù)虧損的小規(guī)模房地產(chǎn)公司，舜天船舶認(rèn)為福地房產(chǎn)有抵押物，且“經(jīng)營(yíng)狀況正常”，故做出借款決定。
福地房產(chǎn)將位于江蘇省南京市六合區(qū)葛塘新城1.72萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)（《國(guó)有土地使用證》證號(hào)：寧六國(guó)用（2010）第06954P號(hào)）及土地附作物予以抵押，作為歸還借款及利息的擔(dān)保。
這部分附作物包括福潤(rùn)廣場(chǎng)1幢第3、4、16、17、18、19、20層在建工程，在建工程建筑面積為2.38萬(wàn)平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為6897.65平方米，項(xiàng)目業(yè)態(tài)為辦公寫(xiě)字樓。
經(jīng)北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（仁達(dá)土估字[2012]第0320100672號(hào)）評(píng)估，該地塊評(píng)估價(jià)值1.22億元，在建工程估價(jià)1.59億元。
2012年9月19日，舜天船舶公告稱(chēng)，“經(jīng)公司實(shí)地考察，福地房產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量良好，經(jīng)營(yíng)狀況正常，且福地房產(chǎn)為此次借款提供了真實(shí)、有效的擔(dān)保，因此歸還本金的風(fēng)險(xiǎn)在公司可控范圍以?xún)?nèi)。”
福潤(rùn)廣場(chǎng)，距南京市區(qū)鼓樓區(qū)中山北路大橋南路（21世紀(jì)網(wǎng)記者實(shí)地勘察起點(diǎn)）21公里，目前屬城郊結(jié)合部，屬南京城北板塊。從現(xiàn)場(chǎng)情況看，此處定位商務(wù)區(qū)，福地房產(chǎn)在建工程附近有尚在建設(shè)中的輕軌站。
附近，另有一處四星級(jí)酒店揚(yáng)子賓館及五星級(jí)金陵新城飯店，對(duì)面有幢看不清是否完工的商務(wù)樓，售價(jià)9000元/平方米。
證代言辭矛盾稱(chēng)開(kāi)發(fā)商未跑路
舜天船舶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流一直非常緊張，連續(xù)三年告負(fù)。2011-2013年，該公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為-6.91億元、-6.31億元和-1.65億元。
在這種情況下，舜天船舶于2012年新增委托貸款業(yè)務(wù)。在出現(xiàn)上述委托貸款逾期不能回收本息之前，舜天船舶成功進(jìn)行了三次類(lèi)似交易。
2012年，舜天船舶發(fā)生的委托貸款總額為2.48億元，實(shí)現(xiàn)收益1393.65萬(wàn)元，占當(dāng)年凈利潤(rùn)的17.28%；2013年無(wú)委貸業(yè)務(wù)，延期收益3869.56萬(wàn)元，占凈利潤(rùn)的31.39%。
此次福地房產(chǎn)借款逾期事項(xiàng)的發(fā)生，顯示出舜天船舶在2012年推出的此項(xiàng)業(yè)務(wù)，在風(fēng)險(xiǎn)的把控上，存有漏洞。
多方信息證實(shí)，福地房產(chǎn)法人代表張從春于去年年中失蹤。目前，其個(gè)人手機(jī)已成空號(hào)。葛塘新城項(xiàng)目在建工程，約于2013年8月左右停工。
在此過(guò)程中，舜天船舶僅于去年底發(fā)布公告稱(chēng)，“截止2013年12月31日，福地房產(chǎn)已累計(jì)拖欠公司委托貸款利息1215萬(wàn)元。”此外更無(wú)進(jìn)一步公開(kāi)動(dòng)作。
4月16日，21世紀(jì)網(wǎng)記者致電舜天船舶證券事務(wù)代表處，該處一位不肯透露姓名的工作人員稱(chēng)，“我們不知道張從春的去向，也不了解他的行蹤。該披露的信息，公告已全部披露。對(duì)于你說(shuō)的張從春失蹤一事，我們沒(méi)有核實(shí)確認(rèn)，因此在公告中沒(méi)有對(duì)此做出相應(yīng)說(shuō)明。”
舜天船舶證券事務(wù)代表孫寶莉則對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)記者稱(chēng)，“我們沒(méi)有和張從春聯(lián)系，但我們一直和福地房產(chǎn)的實(shí)際控制人張從華有聯(lián)系，一直在和他協(xié)調(diào)。據(jù)我們了解，不存在開(kāi)發(fā)商（福地房產(chǎn)）跑路的事。”
根據(jù)福地房產(chǎn)取得的預(yù)售許可（證號(hào)2013400006），福潤(rùn)廣場(chǎng)應(yīng)于2013年3月17日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)記者了解，因在建樓宇沒(méi)有完工，該項(xiàng)目至今沒(méi)有形成實(shí)際銷(xiāo)售。
孫寶莉否認(rèn)了此項(xiàng)原因，稱(chēng)“這是因?yàn)槟暇┓抗芫终f(shuō)福地房產(chǎn)售樓處沒(méi)蓋好，沒(méi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。”
4月16日，在福潤(rùn)廣場(chǎng)福地房產(chǎn)項(xiàng)目附近土著對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)記者稱(chēng)，在建樓盤(pán)已停工近一年。從現(xiàn)場(chǎng)情況看，樓盤(pán)沒(méi)有封頂，門(mén)窗皆無(wú)，距完工為時(shí)尚早。現(xiàn)場(chǎng)用圍墻圈起，荒涼寂靜，無(wú)建筑工人，有門(mén)房看守。
“去年3月，福地房產(chǎn)取得了預(yù)售許可證，但沒(méi)完成必要的行政手續(xù)，所以沒(méi)銷(xiāo)售。”孫寶莉說(shuō)，“福地房產(chǎn)是項(xiàng)目公司，地產(chǎn)項(xiàng)目公司虧損，是正常行業(yè)現(xiàn)象，是階段性的，所以我們當(dāng)時(shí)仍決定借款。”
2012年9月19日舜天船舶對(duì)外借款公告中，并沒(méi)指明福地房產(chǎn)是項(xiàng)目公司。另外，工商資料顯示，福地房產(chǎn)成立至今已11年，注冊(cè)資金8800萬(wàn)，是自然人控股有限公司，并非項(xiàng)目公司。
對(duì)此，孫寶莉又推翻了福地房產(chǎn)是項(xiàng)目公司的說(shuō)法，改口稱(chēng)，“我們不要去對(duì)公司性質(zhì)做出定義，我們一直在和張從華協(xié)商，張從華也一直在想辦法籌資。”
從孫寶莉的表態(tài)看，舜天船舶了解福潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目沒(méi)有如期銷(xiāo)售，但不知出于何種考慮，他們沒(méi)有就此問(wèn)題發(fā)布公告，或有信披違規(guī)嫌疑。
違約款吞噬利潤(rùn)辦公樓投資萎縮
舜天船舶此筆委貸，短期內(nèi)很可能無(wú)法收回。雖然該公司擁有福地房產(chǎn)所在項(xiàng)目地塊使用權(quán)，但該地塊項(xiàng)目已遭法院查封。
4月15日舜天船舶公告稱(chēng)，目前，因福地房產(chǎn)對(duì)其他債權(quán)人尚有到期債務(wù)未能清償，現(xiàn)有南京市六合區(qū)人民法院等法院對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行查封。
孫寶莉稱(chēng)，“查封不影響我們對(duì)地塊相關(guān)在建工程的優(yōu)先受償權(quán)。”舜天船舶公告稱(chēng)，福地房產(chǎn)的項(xiàng)目地處南京市浦口葛塘廣場(chǎng)附近，地域位置較好、項(xiàng)目已封頂，且公司已取得該項(xiàng)目評(píng)估值為1.59億元的2.38萬(wàn)平方米的在建工程抵押權(quán)。
對(duì)于舜天船舶在2012年進(jìn)行的委托貸款業(yè)務(wù)，孫寶莉承認(rèn)存在風(fēng)險(xiǎn)，因此在2013年沒(méi)有繼續(xù)實(shí)施。
2012年，舜天船舶進(jìn)行了總額為2.48億元的委托貸款業(yè)務(wù)，共四筆，借款方均為小型房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。
這項(xiàng)業(yè)務(wù)最終形成5263.21萬(wàn)元利息收入，占舜天船舶2012年和2013年利潤(rùn)總額的25.63%。如果福地房產(chǎn)此筆9000萬(wàn)元的委貸無(wú)法收回，則舜天船舶2012年通過(guò)委貸獲得的利潤(rùn)將被全部吞噬。
“現(xiàn)在看起來(lái)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是借款方如果是小型地產(chǎn)公司，這種風(fēng)險(xiǎn)就更大。”據(jù)悉，舜天船舶仍希望避免走法律訴訟程序，“那樣做并非最佳選擇，而且時(shí)間成本太高。”
南京小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正遭遇困境，而今年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，辦公樓竣工面積和投資額均呈下滑態(tài)勢(shì)。
據(jù)媒體報(bào)道，截至目前，除了福地房產(chǎn)傳出老板跑路消息，還有同處南京城北板塊的繡景雅苑開(kāi)發(fā)商。據(jù)繡景雅苑售樓處售樓代表稱(chēng)，該處樓盤(pán)已遭法院查封，停止對(duì)外銷(xiāo)售。
據(jù)悉，繡景雅苑開(kāi)發(fā)商為南京亞細(xì)亞置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，注冊(cè)地與福地房產(chǎn)一樣，也在南京市沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。
4月15日，南京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資簡(jiǎn)析》公報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南京辦公樓投資15.29億元，同比下降3.5%。
一季度，南京全市商品房竣工面積160.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.0%，增幅較上年同期大幅提高，增長(zhǎng)63.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，除辦公樓外，其余房屋種類(lèi)的竣工面積均大幅增長(zhǎng)。
今年1-3月，南京辦公樓竣工面積5.17萬(wàn)平方米，同比大幅下滑54.7%。
在商品住宅方面，一季度南京全市新建商品房銷(xiāo)售面積177.31萬(wàn)平方米，同比下降18.4%，較上年同期大幅下降51.3個(gè)百分點(diǎn)。
今年3月，南京商品房銷(xiāo)售量59.49萬(wàn)平方米，而上年同期當(dāng)月銷(xiāo)量為90.86萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量明顯萎縮。