“海寧的樓市就要崩盤了。”當?shù)匾淮笮头科蟾吖苋耸繉?1世紀網(wǎng)表示，根據(jù)他的統(tǒng)計，海寧在建在售的樓盤面積達到了950萬方，按照目前的去化速度，消化這些新房需要8年。
與日前爆出樓市危機的余姚類似，海寧同為中國經(jīng)濟強縣，在2013中國百強縣排名中，海寧位列第21位。
21世紀網(wǎng)在海寧調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當?shù)匾延卸鄠�樓盤開始降價，個別房企則因資金鏈斷裂而瀕臨破產(chǎn)。
(海寧正在建設(shè)中的樓盤。21世紀網(wǎng) 都進攝)
標志性樓盤領(lǐng)降
“百合新城降價了，這標志著海寧樓市下行已經(jīng)確立。”海寧當?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)中介人士告訴21世紀網(wǎng)。
據(jù)悉，百合新城項目面積達110萬方，是當?shù)孛娣e最大的一個樓盤，由綠城和新湖集團合力打造，一直被視為海寧樓市價格風向標。
4月12日，在百合新城售樓處，21世紀網(wǎng)以購房者的身份咨詢這一樓盤是否降價，一位徐姓銷售人員告訴21世紀網(wǎng)，“我們現(xiàn)在正在搞活動，相當于9折，價格在1萬左右，比之前已經(jīng)降了不少。”
“我們這個樓盤在海寧已經(jīng)開發(fā)了10年，目前是海寧最高端的一個樓盤，無論是自住還是投資都比較劃算。”
雖然售樓處人并不多，但該名工作人員表示，“我們明天就開盤，房子已經(jīng)預(yù)定的差不多了。”
在一份購房意向單中，21世紀網(wǎng)看到可選房源已經(jīng)不多，只剩下底層和頂層的幾套房源。
距離百合新城2公里處，一家名為康橋名城三期的樓盤也正在為開盤預(yù)熱，在售樓處外墻上打出了“封頂價9600元/平米”的標語。而根據(jù)中國房產(chǎn)超市網(wǎng)數(shù)據(jù)，康橋名城一期的銷售均價為12000元/平米。
“康橋名城是海寧今年第一個價格明降的樓盤，其他樓盤都是在暗降。”上述中介人士表示。
據(jù)悉，在12日當天，還有慕容城、景灣銀座等多個樓盤項目也在進行搶籌和開盤。在海寧大街上，到處都是房產(chǎn)公司的促銷廣告，開元名都拉起了橫幅“存2000抵80000”，景灣銀座則打出“LOFT公寓買一層送一層”的標語。
(景灣銀座打出的促銷廣告。21世紀網(wǎng) 都進攝)
“今年海寧的樓市成交量很少，大家選在同一個時間開盤，說明房企間競爭已經(jīng)白熱化了，我估計這次調(diào)整的幅度在1500~2000元/平米。”
實際上，這樣的調(diào)整在年初就已經(jīng)開始。根據(jù)海寧透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2014年前三個月與2013年同期相比，無論是銷售面積還是銷售均價下滑都下滑明顯。
以3月為例，2013年3月海寧市銷售住宅套數(shù)為778套，其中市區(qū)住宅406套，市區(qū)銷售均價達到12000元/平米，與2014年3月全市銷售住宅套數(shù)330，市區(qū)住宅174套，市區(qū)銷售均價10021元/平米。
1.6萬套庫存壓頂
“海寧的樓市就要崩盤了”，在接受21世紀網(wǎng)采訪時，海寧當?shù)匾淮笮头科蟮母吖苤苯恿脸隽怂挠^點。
這家房企在海寧開發(fā)了眾多樓盤，但目前也面臨著去庫存的難題。
他給21世紀網(wǎng)展示了一張“海寧在建在售樓盤”圖表，圖表中共統(tǒng)計29個樓盤，合計面積超過600萬平方米，套數(shù)超過4萬套。
“這個圖表是我和設(shè)計所、房產(chǎn)公司的朋友搞的，還漏掉了一些樓盤，根據(jù)我們最新的統(tǒng)計，海寧在建在售的樓盤面積達到了950萬方。按每人30平方，那要住30萬人了，海寧總?cè)丝?含外地人)才68萬。”上述高管表示。
(海寧在建在售樓盤統(tǒng)計。21世紀網(wǎng) 都進攝)
21世紀網(wǎng)通過對圖表上的所列樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實際的數(shù)據(jù)只多不少。例如第一個樓盤王庭世家，所列面積為120萬方，但實際上這一項目規(guī)劃為140萬方。
根據(jù)《海寧日報》4月9日的報道，這一項目為海寧企業(yè)卡森集團投資，全稱為卡森?衛(wèi)星城，王庭世家為該項目一期，總建筑面積約140萬方，擬作為海寧中心附屬新興小城。
而根據(jù)海寧市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年海寧全年房屋建筑施工面積達1482.63萬平方米。
不過，這一數(shù)字大大超過了海寧透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)。
根據(jù)海寧透明售房網(wǎng)顯示，截止到2014年4月14日，海寧全市可售房源16129套，可售面積197.02萬平方米。但即便是這一組數(shù)據(jù)，海寧樓市的庫存量依然很大，遠遠超過同屬嘉興的其他縣市，甚至與浙江一些地級市不相上下。
根據(jù)桐鄉(xiāng)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止4月14日，桐鄉(xiāng)全市可售房源9615套，可售面積124.83萬平方米，桐鄉(xiāng)與海寧相鄰，經(jīng)濟總量稍遜，二者2013年GDP分別為633.65億元和573.47億元。對比統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年地級市金華市區(qū)可售面積為209.97萬平方米。
而在2年前桐鄉(xiāng)的庫存商品房比海寧還要多。2012年2月12日，當時海寧全市可售商品房總套數(shù)6111套，而桐鄉(xiāng)全市的可售商品房高達8000多套。
依照今年3月778套的銷量，海寧僅消化這16129套房源就需要21個月，如若按照上述地產(chǎn)界人士950萬方的數(shù)據(jù)，消化這些庫存將超過8年。
超高庫存背后
在海寧樓市高庫存的背后是當?shù)馗邼q的賣地熱情和城市規(guī)模的不斷擴容。 從2011年開始，海寧加大了推地的節(jié)奏，當年全市供應(yīng)建設(shè)用地11003畝，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。
與此同時，海寧還探索出托管式土地流轉(zhuǎn)新模式，全年新增土地流轉(zhuǎn)面積2.66萬畝。這為今后政府繼續(xù)賣地打下了基礎(chǔ)。
此后幾年，海寧市政府的賣地熱情仍然高漲，根據(jù)海寧市政府2012~2014年的政府工作報告，這三年的土地供應(yīng)面積分別為4500畝、5000畝、5000畝。
在瘋狂賣地的另一面是城市規(guī)模的不斷擴容。
2011年，海寧市區(qū)建成區(qū)面積從23平方公里擴展到31.8平方公里，而根據(jù)規(guī)劃到2015年，海寧市區(qū)的面積將達到40平方公里，幾乎翻倍。
根據(jù)海寧市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2011~2013年，海寧分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資49.84億元、65.18億元、83.63億元，同比分別增長67.1%、30.5%、28.3%。
“去年海寧市賣地60多億，今年可能要賣100億。”上述地產(chǎn)界人士表示。
2013年5月30日，開元房產(chǎn)一家企業(yè)就砸下10億拍下了一塊面積約為210畝的土地。據(jù)悉開元擬投資約36億，建造包括集五星級酒店、商業(yè)、住宅及高檔寫字樓于一體總建筑面積為65萬方的一個城市綜合體項目，其中酒店規(guī)劃高度238米，建成之后將是浙北地區(qū)第一高樓。
除了這一在建項目，海寧當?shù)匾呀?jīng)開業(yè)和在建的商業(yè)綜合體還包括45萬方的名力都會、43萬方的銀泰城、16萬方的佳源中心廣場、7萬方的駿兆商業(yè)廣場等。
“以海寧的城市體量，一兩個城市綜合體已經(jīng)足夠，去年底開業(yè)的銀泰城生意也并不好。”上述地產(chǎn)界人士表示，這也更加堅定了他的崩盤論。(正在建設(shè)的銀泰城。21世紀網(wǎng)都進攝)
個別房企崩盤不可避免 對于當?shù)厝耸康摹氨辣P”論，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓對21世紀網(wǎng)表示，“全市崩盤的結(jié)論為時過早。”
在他看來，同樣是高庫存，但海寧的情況與神木這些中西部城市相比情況還有所不同，海寧、余姚的經(jīng)濟綜合實力更強，抗風險的能力也就更強。“但個別房企崩盤是不可避免。”他補充道。正如其所言，在海寧已經(jīng)有企業(yè)因資金鏈斷裂而瀕臨破產(chǎn)。
上述地產(chǎn)界人士告訴21世紀網(wǎng)，海寧一家名為立德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱立德房產(chǎn))的企業(yè)實際上已經(jīng)破產(chǎn)。
據(jù)其介紹，立德房產(chǎn)是當?shù)匾患乙?guī)模較大的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)、酒店餐飲、文化藝術(shù)、工業(yè)襪業(yè)等，資產(chǎn)規(guī)模達十幾個億，但是現(xiàn)在由于資金鏈斷裂，立德房產(chǎn)旗下的多個項目已經(jīng)爛尾。
與此同時，立德房產(chǎn)的老板已開始清倉甩賣旗下資產(chǎn)，2013年底至今年年初，由于未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。
立德房產(chǎn)只是海寧很多企業(yè)的一個縮影，上述人士透露，當?shù)剡�有幾家資金鏈吃緊的企業(yè)，只不過情況沒有立德這么嚴重。“有的樓盤早應(yīng)該交付，但是因為土地被質(zhì)押在銀行無法辦出三證，遲遲不能交付。”
在他看來，比高庫存更為嚴重的是，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了海寧的經(jīng)濟。海寧的樓盤除了濱江、新湖、開元等少數(shù)幾個外來房企外，絕大部分都是本地企業(yè)所開發(fā)的，而這些企業(yè)大部分并不以房地產(chǎn)為主業(yè)。
例如開發(fā)卡森?衛(wèi)星城的卡森集團以皮革和家具制造為主業(yè)，開發(fā)康橋名城的吉恩仕是一家紡織企業(yè)，開發(fā)上城天地的明仕達的主業(yè)則為經(jīng)編。
“企業(yè)之間多存在互相擔保，關(guān)系錯綜復雜，一旦一家出現(xiàn)問題，很多企業(yè)都會受到牽連。”上述地產(chǎn)界人士最后表示。