房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，房子賣(mài)不動(dòng)了，最近國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是一片愁云慘霧。然而，就在很多地方發(fā)愁房子賣(mài)不出去，甚至出現(xiàn)大面積打折促銷的時(shí)候，北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)幾乎是一天一漲，甚至一天一個(gè)價(jià)。在一些地方，甚至出現(xiàn)了搶房子像搶白菜一樣的情形，這到底是怎么回事?這樣的上漲可持續(xù)嗎?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院體改所主任史煒、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
規(guī)劃未動(dòng)，房?jī)r(jià)先行，是誰(shuí)炒熱了北京周邊房?jī)r(jià)?京津冀一體化怎能變成房?jī)r(jià)一體化?
保定樓市的狂熱從3月19日開(kāi)始，當(dāng)天一家媒體的報(bào)道稱，保定將要承接北京部分行政功能轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。消息一出，這座在大多數(shù)人眼里看起來(lái)并不起眼的城市，很快就上演了一場(chǎng)搶房大戲。距北京僅隔一條永定河的固安樓市同樣火爆，保定、固安的樓市一夜之間火爆起來(lái)，緣于近期被熱炒的京津冀一體化概念。而在解讀這個(gè)概念的時(shí)候，各個(gè)城市顯然都把自己放到了主角的位置上。
京津冀一體化，北京周邊的城市都希望能藉此搶到發(fā)展的機(jī)會(huì)。但從眼下來(lái)看，除了房?jī)r(jià)之外，究竟誰(shuí)能搶到真正的先機(jī)呢?
房?jī)r(jià)到底降沒(méi)降?交易是不是真的在萎縮?中國(guó)指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，北京、上海、廣州、深圳等一線城市尤為突出。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國(guó)10大城市和30大城市的樣本統(tǒng)計(jì)，成交量也有34%和21%的下跌。
在一片愁云慘霧的數(shù)據(jù)面前，樓市顯然需要尋找新的概念和看點(diǎn)，這會(huì)不會(huì)是正在風(fēng)頭上的京津冀一體化呢?
張鴻：保定的房?jī)r(jià)再這么猛漲下去 可能就該限購(gòu)了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我覺(jué)得如果你定位他們是投資者的話，那他們按照一個(gè)利好消息的來(lái)操作，你很難說(shuō)他是盲目的，那他到底是不是投資者呢?今天的保定日?qǐng)?bào)有一個(gè)新聞是，保定市政府召開(kāi)會(huì)議分析研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，我給大家念幾段，要求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。我們回憶一下，特別像幾年前房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候的新聞通稿，全是這個(gè)路子，然后這里面參與的房企說(shuō)，購(gòu)房者大多是市區(qū)及周邊縣的剛需人群。
如果是剛需，那這就稍微有點(diǎn)盲目，因?yàn)槟闾崆?0天買(mǎi)就會(huì)便宜多了，所以這剛需有點(diǎn)追高了。所以基本上我的判斷是彈性十足。為什么你那么剛的需求，你怎么就這兩三天差別就開(kāi)始買(mǎi)了呢?可能周邊的人多，但是周邊的人可能也是奔著投資或者投機(jī)的這個(gè)角度來(lái)的，所以接下來(lái)很可能保定的這個(gè)地方，包括周邊的這幾個(gè)上漲的比較猛的地方，說(shuō)不定再這么猛漲下去，就該限購(gòu)什么的了，一線城市的這些措施可能就得上了，因?yàn)榇_實(shí)是投資的需求太強(qiáng)烈了。
史煒：未來(lái)保定及周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)隨著城市化的建設(shè)而趨穩(wěn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得中國(guó)的產(chǎn)品是稀缺的，特別是房子認(rèn)為是稀缺的，尤其現(xiàn)在的輿論，地產(chǎn)商都在說(shuō)中國(guó)的土地供應(yīng)沒(méi)有了，房?jī)r(jià)還會(huì)漲很多年，所以在輿論上本身就給很多老百姓造成了很多的誤區(qū)。其實(shí)老百姓的視野再稍微看的更大一些，我們看到很多地方，比如當(dāng)年的武漢，搞東西湖開(kāi)發(fā)區(qū)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)土地3000多塊錢(qián)，認(rèn)為東西湖區(qū)一旦建起來(lái)以后土地能漲的很高，結(jié)果我們現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看一看。除了武漢，其實(shí)中國(guó)有很多的地方，當(dāng)然開(kāi)辟新區(qū)，包括我們說(shuō)的天津的濱海新區(qū)房?jī)r(jià)也不高，那么為什么不高?當(dāng)年作為老百姓的心里認(rèn)為，當(dāng)政府有一個(gè)導(dǎo)向，國(guó)家會(huì)有很大的投資，即便國(guó)家有很大的投資也建了一個(gè)現(xiàn)代城市，但是現(xiàn)代城市它不是空的，不是說(shuō)有樓，有道路，它一定有很多的配套設(shè)施，吃，喝，醫(yī)療，教育，那么實(shí)際上這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，那么在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，你一個(gè)新區(qū)，當(dāng)你的配套設(shè)施在健全的時(shí)候，你原來(lái)的老城區(qū)的疏解功能也在逐漸的化解，所以這個(gè)過(guò)程，它是一個(gè)資源代替的過(guò)程。
我相信像保定地區(qū)、周邊地區(qū)，如果它在現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)是沒(méi)有泡沫的話，那么可能會(huì)未來(lái)會(huì)隨著城市化的建設(shè)房?jī)r(jià)會(huì)趨穩(wěn)，穩(wěn)中可能在一些個(gè)別的區(qū)域會(huì)有升，但指望這個(gè)區(qū)域的房子上漲，我覺(jué)得其實(shí)非常盲目。因?yàn)槲覀兌贾溃麄�(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這十多年的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)階段性的飽和期，通過(guò)很簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)就能夠推算出來(lái)，這一定不是情感化的，像地產(chǎn)商說(shuō)的。
張鴻：保定買(mǎi)房是心急吃不了熱豆腐 且買(mǎi)且珍惜
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們既然把保定或者廊坊的房子當(dāng)作一個(gè)投資品來(lái)看待，你就得按照投資品的屬性，就是消息出來(lái)的時(shí)候往往會(huì)過(guò)度，甚至未來(lái)，即使京津冀一體化的規(guī)劃落地了，可能現(xiàn)在的這個(gè)消息已經(jīng)透支了原來(lái)的最終的那個(gè)結(jié)果。2009年的時(shí)候，曾經(jīng)有一段時(shí)間北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不漲，滯脹，但是有一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，就是通州，它就是提前預(yù)支了。
現(xiàn)在就是說(shuō)，你如果真的把這個(gè)地方作為投資品，而且最近幾天，很多媒體已經(jīng)開(kāi)始把它當(dāng)股評(píng)了，就是你所應(yīng)該了解的保定那些事，保定到底離北京多遠(yuǎn)?和北京、天津什么關(guān)系?現(xiàn)在的政策是什么?是不是限購(gòu)?大家知道它是限貸不限購(gòu)，就是外地人到那可以全款買(mǎi)房，但是當(dāng)?shù)劂y行不給你貸款。還有就是當(dāng)?shù)睾椭苓叺姆績(jī)r(jià)，現(xiàn)在有高鐵過(guò)去，有火車(chē)站，那保定地區(qū)的規(guī)劃，哪些地方會(huì)受益等等，基本上和我們做股評(píng)節(jié)目是一樣的。現(xiàn)在如果你是這撥人的話，保定前些年還有一個(gè)電影叫《心急吃不了熱豆腐》，就是你可能現(xiàn)在搶到了，豆腐放嘴了，但是你也要小心，可能會(huì)被燙著，所以咱們套用一句網(wǎng)絡(luò)的話，就是且買(mǎi)且珍惜吧。
史煒：我們今天談京津冀一體化時(shí) 很多東西在輿論導(dǎo)向上走偏了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
中國(guó)老百姓其實(shí)現(xiàn)在沒(méi)有更多的投資渠道，我們?cè)阢y行的存款利率沒(méi)有市場(chǎng)化之前，老百姓實(shí)際上是被綁定的，那么這是一點(diǎn)。在貸款上，我們現(xiàn)在是限購(gòu)限貸也好，老百姓同樣是被綁定，那股市那更是一個(gè)迷霧，實(shí)際上我們中國(guó)老百姓，沒(méi)錢(qián)的老百姓干脆我就當(dāng)一個(gè)剛需，什么叫剛需?就是我永遠(yuǎn)買(mǎi)不起東西叫剛需，所以我根本就不同意現(xiàn)在這些剛需的解釋。所以大家就特別期望有一個(gè)很好的消息，這很代表其實(shí)中國(guó)老百姓的心情，這沒(méi)有錯(cuò)誤。
實(shí)際上，我們今天談京津冀一體化的時(shí)候，我們很多的東西在輿論導(dǎo)向上走偏了，就是京津冀一體化會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的變化，比如說(shuō)我們把北京的功能向河北去釋放，那么釋放必然會(huì)帶來(lái)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，北京的產(chǎn)業(yè)不管是出去還是不出去，它周邊的土地供應(yīng)，它的性質(zhì)會(huì)變，原來(lái)就是閑置的土地，純粹的農(nóng)田，或者純粹的鄉(xiāng)村，它只要有流動(dòng)性，有新的資源進(jìn)來(lái)，它才可能變成一種新的生產(chǎn)力。從這個(gè)角度講，可能不僅僅是房?jī)r(jià)會(huì)漲，可能工業(yè)用房，商業(yè)用房，或者包括未來(lái)的可能保定，包括它周邊沿著太行山的旅游、醫(yī)療都會(huì)有可能發(fā)生一些變化，那么這個(gè)是它大的趨勢(shì)。
我們今天要判斷的，就是說(shuō)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們不是從房地產(chǎn)的角度，而且講房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中，它會(huì)發(fā)生什么樣的變化。我們不能把房地產(chǎn)僅僅限定在是住宅，住宅應(yīng)該嚴(yán)格的說(shuō)，中國(guó)的住宅房已經(jīng)飽和了，我們可以算得出結(jié)構(gòu)，那么住宅房飽和并不等于房地產(chǎn)就飽和了。所以在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，包括地方政府要算一算，我未來(lái)的整個(gè)地產(chǎn)業(yè)如何由傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)向新興的地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化?如何在北京城市功能在疏解的時(shí)候，京津冀一體，它如何實(shí)現(xiàn)一種統(tǒng)一土地資源的利用?這是今天要解決的一個(gè)大問(wèn)題。
張鴻：很難說(shuō)在樓市中一枝獨(dú)秀的保定能金雞獨(dú)立多久
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在很難說(shuō)，但是多空派基本上是這樣，從這里面能夠看到多派的觀點(diǎn)是這樣的，保定光有一個(gè)概念就漲起來(lái)了，廊坊光有一個(gè)概念房?jī)r(jià)就漲起來(lái)，這說(shuō)明北京這個(gè)一線城市，它房?jī)r(jià)的支撐意愿有多強(qiáng)。就是北京這個(gè)概念剛出去，那個(gè)地方就漲，那你在北京本地，你想想它的支撐力多強(qiáng)，這是多派;但是現(xiàn)在我越來(lái)越多的聽(tīng)到看空的越來(lái)越堅(jiān)定，雖然也有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，只要有錢(qián)，現(xiàn)在就應(yīng)該買(mǎi)房子。
為什么呢?因?yàn)槲覀兛梢钥吹揭粋�(gè)是成交量，一個(gè)是房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托的量現(xiàn)在也在萎縮。還有一個(gè)最關(guān)鍵的是銀行的貸款，你不管是個(gè)人，還是房地產(chǎn)企業(yè)，你到銀行去貸款試試，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有多難。還有一個(gè)數(shù)據(jù)是，已經(jīng)有眾多的房地產(chǎn)上市公司公布年報(bào)了，利潤(rùn)率也出現(xiàn)了下滑。當(dāng)然我個(gè)人沒(méi)法對(duì)未來(lái)走勢(shì)有一個(gè)判斷，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是個(gè)政策市，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)增速不夠的時(shí)候，很可能又出現(xiàn)財(cái)政政策，貨幣政策可能又會(huì)流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以其實(shí)出現(xiàn)的這種隱憂是什么?就是我們?cè)絹?lái)越應(yīng)該在宏觀政策上提高我們對(duì)房地產(chǎn)可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)預(yù)判，或者是一個(gè)準(zhǔn)備，因?yàn)檫@個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是越來(lái)越大的。所以，包括一枝獨(dú)秀的保定市現(xiàn)在也在想辦法，一枝獨(dú)秀的這樣一個(gè)市場(chǎng)，在這里面到底，你金雞獨(dú)立能多久?你能夠在這樣一個(gè)大環(huán)境當(dāng)中維持多久?其實(shí)是很難說(shuō)的。
史煒：有多少人會(huì)為了住宅而流動(dòng)到保定、廊坊、涿州等地?
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這個(gè)能熱多久，現(xiàn)在不取決于房地產(chǎn)，取決于我們銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，信托的質(zhì)量。我今年跟信托界，包括銀行界講課，跟他們接觸很多，實(shí)際上現(xiàn)在大家都在想辦法把這個(gè)包袱給減輕，倒不敢甩掉，因?yàn)檫@里有很多國(guó)家的責(zé)任在里頭。我想作為北京的周邊地區(qū)，這些年實(shí)際上它的銀行，它的政府投資，在很多情況下被房地產(chǎn)土地給捆綁了。那么京津冀一體化這個(gè)概念，我覺(jué)得倒是有一個(gè)很好的刺激，就是說(shuō)借助這樣一個(gè)概念，包括整個(gè)城市群體，交通基礎(chǔ)設(shè)施的這么大的范圍的建設(shè)，可能對(duì)盤(pán)活土地存量，消化市場(chǎng)的供給有好處，從這一點(diǎn)的話，我認(rèn)為從大戰(zhàn)略上是對(duì)的，這里不需要考慮別的因素。
再反過(guò)來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)任何的市場(chǎng)，強(qiáng)行的政府干預(yù)是不可能達(dá)到最終效果的，他一定解決供需的問(wèn)題，我們可以算一個(gè)很簡(jiǎn)單的帳，不算保定，我們就算算北京的密云，如果現(xiàn)在密云給一個(gè)非常好的政策，比如密云要開(kāi)一個(gè)很重要的分會(huì)場(chǎng)，那么如果說(shuō)我從密云去市區(qū)上班，他要如果開(kāi)車(chē)往返60塊錢(qián)，然后這個(gè)車(chē)如果是一個(gè)百公里耗10個(gè)油的車(chē)，他每天的油錢(qián)是多少錢(qián)?我推算，如果一個(gè)家庭，夫妻倆都要上班，開(kāi)兩輛車(chē)每天的成本是300塊錢(qián)，一個(gè)月是9000塊錢(qián)，這還沒(méi)算車(chē)的損耗，還不算在高速路上開(kāi)車(chē)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上加上風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一個(gè)月一萬(wàn)多塊錢(qián)，那么一萬(wàn)多塊錢(qián)，今天你在北京的四環(huán)路以內(nèi)，可以租一個(gè)非常好的三居室。
實(shí)際上我們?cè)偎闼惚６ǎ覀冊(cè)偎闼憷确唬幽?實(shí)際上當(dāng)每一個(gè)人真正到那居住的時(shí)候，今天雙城計(jì)，在廊坊住的人，他就知道他的生活成本是多少。我為什么要談這一點(diǎn)?也就是說(shuō)，我們今天在判斷未來(lái)的房地產(chǎn)，如果僅僅定位在住宅的話，我們可以想象有多少人為了住宅而流動(dòng)到保定，或者繼續(xù)流動(dòng)到三河，廊坊，涿州?其實(shí)這個(gè)已經(jīng)到頭了。那么剩下的一定是內(nèi)部結(jié)構(gòu)的盤(pán)活，那么盤(pán)活取決于保定也好，滄州也好，他自己的產(chǎn)業(yè)變化是不是能夠帶動(dòng)他的全新的流動(dòng)性，那么這種流動(dòng)性我就多次在講，就是常住人口的流動(dòng)性占本地人口的比例，而不是一般的流動(dòng)性，所以今天我們可以判斷，從這個(gè)角度去判斷，我們就能夠找到答案了。
聶梅生：保定等地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲是一種非常態(tài)的漲價(jià)
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
靠近北京的這幾個(gè)河北的地區(qū)一直在做這些規(guī)劃，實(shí)際上就是希望能夠跟北京發(fā)展能夠接近，北京確實(shí)這幾年也在往西南方向擴(kuò)，京津冀的這個(gè)規(guī)劃一出來(lái)以后，原來(lái)蓄勢(shì)待發(fā)的這股力量就爆發(fā)出來(lái)了，這一次漲得比較多的，保定、涿州，或者說(shuō)它們?cè)瓉?lái)在房?jī)r(jià)上面還是有一定的余地，或者說(shuō)是個(gè)洼地。
另外，我也不認(rèn)為這個(gè)風(fēng)可以一直這樣刮下去，這個(gè)市場(chǎng)短期波動(dòng)都是和預(yù)期有關(guān)系，當(dāng)這個(gè)預(yù)期落空的時(shí)候它就不波動(dòng)了，甚至于還往回調(diào)，這都是有可能的。所以我覺(jué)得這件事情是一種非常態(tài)的漲價(jià)，但是并不等于說(shuō)現(xiàn)在拿這個(gè)價(jià)位買(mǎi)的房子將來(lái)就會(huì)割肉，就會(huì)賠，那倒不一定，看你能不能耗得住，你耗到一定的情況，比如到了規(guī)劃落實(shí)了以后，說(shuō)不定這個(gè)房?jī)r(jià)和現(xiàn)在就正好合適，那你就等著吧，這個(gè)和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展和它的增量有關(guān)系，就是你預(yù)計(jì)的這個(gè)增量和它將來(lái)的這個(gè)增量不一定能那么匹配。
史煒：真正的一體化是從百姓的層面出發(fā) 實(shí)現(xiàn)落地的政策
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我覺(jué)得各地都在做努力，什么叫一體化?現(xiàn)在大家一想一體化，就是城市連在一起叫一體化，工業(yè)產(chǎn)業(yè)連在一起叫一體化，其實(shí)不是。就像我們?nèi)艘粯樱覀冎鲃?dòng)脈是連著的，但是如果你的靜脈都堵塞的話，人照樣會(huì)血栓，所以京津唐一體化，或者說(shuō)京津冀一體化，其實(shí)要真正實(shí)現(xiàn)落地的政策，應(yīng)該是從老百姓最基本的層面去出發(fā)。比如特別希望比如說(shuō)保定、滄州或者到天津我們共享010的電話號(hào)碼，北京的地鐵的價(jià)格，天津也能夠降到這么低的價(jià)格，通過(guò)首都財(cái)政或者天津財(cái)政的補(bǔ)貼讓北京人到天津，感覺(jué)是一樣的……