“保定近些天多個(gè)樓盤價(jià)格上浮達(dá)10%，不少項(xiàng)目下周還要漲價(jià)；涿州不少現(xiàn)房遭搶購(gòu)，一人預(yù)定多套者比比皆是；燕郊部分樓盤同比漲幅超20%，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元……”
雖然“京津冀一體化”的具體規(guī)劃尚未出臺(tái)，但環(huán)北京地區(qū)樓市極度“亢奮”。印有“環(huán)北京爆發(fā)式增長(zhǎng)”的宣傳頁(yè)隨處可見(jiàn)，爆滿的售樓中心讓銷售人員忙得不亦樂(lè)乎。而房?jī)r(jià)波動(dòng)恐將帶動(dòng)物價(jià)上漲卻讓當(dāng)?shù)匕傩諔n心忡忡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感反應(yīng)更存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)近況究竟如何？未來(lái)又將何去何從？
北京“遇冷”周邊“燥熱”，環(huán)北京樓市進(jìn)入“敏感期”
一段時(shí)間以來(lái)，與北京樓市連續(xù)“遇冷”形成鮮明對(duì)比的是，燕郊、涿州、固安等環(huán)北京樓市卻在全國(guó)兩會(huì)過(guò)后出現(xiàn)了持續(xù)“升溫”。尤其是一周前保定市被傳將作為北京政治副中心后，不少樓盤交易量劇增，每平方米價(jià)格大多上調(diào)數(shù)百元至1000元。在許多分析人士看來(lái)，環(huán)北京樓市的“燥熱”源于“京津冀協(xié)同發(fā)展”上升為國(guó)家戰(zhàn)略的利好消息，讓這些區(qū)域的投資價(jià)值被“熱炒”。
記者在保定市相鄰的兩個(gè)熱賣樓盤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然不是周末，但售樓處依然人頭攢動(dòng)。“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣了快3年了，銷售一直很平淡，但上周開(kāi)始，顧客突然暴增。”置業(yè)顧問(wèn)郝女士告訴記者，周末兩天就賣了近50套，這相當(dāng)于從前兩個(gè)月的銷量。前期的房源都賣完了，這周準(zhǔn)備再開(kāi)一棟樓。
臨近中午，在隔壁另一個(gè)銷售現(xiàn)房的項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)李女士還在跑前跑后地忙碌著。“我都沒(méi)時(shí)間吃午飯了。”她開(kāi)心地對(duì)記者說(shuō)，“幸福真是來(lái)得太突然，這周銷量創(chuàng)下新高。小高層項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到每平方米7200元，比春節(jié)前漲了1000元左右。下周單價(jià)還準(zhǔn)備再漲300元，想買就快出手吧，越猶豫就越貴！”
在涿州、固安等臨近北京的區(qū)域，樓市近期同樣迎來(lái)了一個(gè)小高潮。涿州一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員解先生對(duì)記者說(shuō)，涿州有高鐵站直通北京，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。該項(xiàng)目第二期月底開(kāi)盤，價(jià)格每平方米達(dá)到6800元，比兩周前開(kāi)的一期漲了400元。一個(gè)客戶上周過(guò)來(lái)定了兩層樓！
在廊坊市固安縣城的中心地帶的一條主街，分布著近十個(gè)項(xiàng)目的售樓中心。“投資還是得要現(xiàn)房了，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣完了。”從北京趕過(guò)來(lái)的劉先生對(duì)記者說(shuō)，“京津冀一體化的大趨勢(shì)，讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲得太快，高端項(xiàng)目的單價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)了。這次準(zhǔn)備‘搶’幾套投資。”
“京津冀一體化是新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展大趨勢(shì)，環(huán)北京區(qū)域?qū)⑹杞獗本┑囊恍┕δ埽@得新的發(fā)展機(jī)遇是毫無(wú)疑問(wèn)的。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，“但政策從頂層設(shè)計(jì)到具體舉措，再到付諸實(shí)踐需要一個(gè)過(guò)程，不同區(qū)域是否重點(diǎn)發(fā)展，發(fā)展什么，如何發(fā)展還不得而知，盲目搶房未免太過(guò)敏感了。”
房企“得意”百姓“失意”，長(zhǎng)期利好現(xiàn)短期隱憂
環(huán)北京樓市升溫，最“得意”的莫過(guò)于開(kāi)發(fā)企業(yè)。根據(jù)河北省保定市住建局的數(shù)據(jù)，2013年全年共辦理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日共辦理商品房預(yù)售合同登記備案3474套，不到一個(gè)月就相當(dāng)于去年全年總量的近四分之一。
“以前當(dāng)?shù)氐牟簧夙?xiàng)目一周的銷量超不過(guò)10套，而現(xiàn)在口碑好的項(xiàng)目一天能賣出去好幾十套。房企都趁機(jī)跑量，解決了積壓多年的庫(kù)存。最近確實(shí)出現(xiàn)了一個(gè)人定好幾套甚至十幾套的情況。”保定市住建局一位工作人員坦言。
環(huán)北京地區(qū)獲得了新的發(fā)展機(jī)遇，開(kāi)發(fā)企業(yè)都盯上了這塊‘肥肉’。在與涿州高鐵站相距不到500米的區(qū)域，兩個(gè)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工地正在緊鑼密鼓地施工中。一位銷售人員告訴記者，這是這家注冊(cè)于北京的公司第一次進(jìn)軍涿州市場(chǎng)，即獲得了意想不到的收獲。走進(jìn)售樓處，這個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)更像是超市的“大賣場(chǎng)”，銷售人員成群結(jié)隊(duì)，看房者絡(luò)繹不絕，屋內(nèi)聲音嘈雜，銷售大廳中的幾十張圓桌座無(wú)虛席。
記者調(diào)查了解到，在這些樓盤中，近期的購(gòu)房者來(lái)自當(dāng)?shù)睾捅本┑馁?gòu)房者各占一半左右，但其中大多都是投資客。在固安的一個(gè)樓盤，銷售人員告訴記者，來(lái)自北京的購(gòu)房者甚至占到80%左右。最終入住率能到多少還不好說(shuō)。
“房?jī)r(jià)上漲對(duì)投資和分房回遷的人當(dāng)然有好處，但卻苦了我們這些百姓。”涿州一位李姓的出租車司機(jī)對(duì)記者說(shuō)，“當(dāng)?shù)仄胀ň用竦脑率杖朐?000元左右，房?jī)r(jià)每平方米卻早已超過(guò)6000元。不僅房子買不起，就怕房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)物價(jià)上漲。”
保定市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，“我們已經(jīng)注意到了近期當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)非理性的上漲和交易量的突然增加。這是不健康的狀態(tài)。京津冀一體化對(duì)保定的長(zhǎng)期發(fā)展肯定是一大利好，房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)布局、商業(yè)配套的不斷完善，居民生活綜合指標(biāo)的持續(xù)改善。房?jī)r(jià)先行會(huì)帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，讓廣大居民理性購(gòu)房。”
熱炒概念熱衷推盤，誰(shuí)導(dǎo)演了這場(chǎng)“漲價(jià)潮”
無(wú)論是北京的公交地鐵，還是在剛出北京城的大街小巷，散發(fā)環(huán)北京樓市廣告者隨處可見(jiàn)。在這些宣傳頁(yè)上，“京津冀一體化上升為重大國(guó)家戰(zhàn)略，置業(yè)京西迎來(lái)最佳歷史機(jī)會(huì)”“保定作為北京副中心已確定，涿州商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)”等大號(hào)字體十分醒目。“一小時(shí)熱銷500套”“搶到即賺到”等話語(yǔ)更是刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。
在保定、廊坊等多地的售樓中心，放大的京津冀區(qū)域位置及河北發(fā)展規(guī)劃圖以及媒體的相關(guān)報(bào)道成為必不可少的宣傳材料。在保定一個(gè)項(xiàng)目的售樓中心，置業(yè)顧問(wèn)李女士給記者介紹樓盤的同時(shí)，還不時(shí)地講解著保定作為北京政治副中心的美好藍(lán)圖。
涿州一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員趙女士告訴記者，該區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶和商業(yè)區(qū)都已經(jīng)規(guī)劃好，即將動(dòng)工。但記者在周圍看到，除了兩大工地的繁忙景象，周邊還是一片空地。
“顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)利用國(guó)家戰(zhàn)略進(jìn)行大肆炒作，他們把京津冀一體化作為營(yíng)銷的噱頭，甚至有夸大其詞的嫌疑。”朱中一說(shuō)，“盡管當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)劃尚未出臺(tái)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)卻利用購(gòu)房者的投機(jī)心理，從中大賺了一筆。”
在許多分析人士看來(lái)，京津冀協(xié)同發(fā)展強(qiáng)調(diào)的是三地經(jīng)濟(jì)協(xié)作，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系的理順。如果缺少產(chǎn)業(yè)支持，一味開(kāi)發(fā)建房，盲目的投資買房就有造成“睡城”或者“鬼城”的風(fēng)險(xiǎn)。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，目前市場(chǎng)上關(guān)于“京津冀一體化”詳細(xì)規(guī)劃的言論，較多的是來(lái)自開(kāi)發(fā)企業(yè)以及利益相關(guān)者的散布和傳播。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于傳言的敏感反應(yīng)存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
“保定的‘副中心’傳言已經(jīng)被辟謠，多地產(chǎn)業(yè)承接的效果還有待觀察。在這種情況下，對(duì)樓市的利好有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，幾年前，通州曾熱炒‘次中心’概念，導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝顿Y購(gòu)房占比高達(dá)4成，結(jié)果在此后的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)腰斬。應(yīng)謹(jǐn)防這一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)在環(huán)北京地區(qū)。”