京津冀一體化，規(guī)劃未出，房?jī)r(jià)先行：保定近一周多個(gè)樓盤價(jià)格上浮達(dá)10%;涿州一些現(xiàn)房遭搶購;燕郊個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)超過1.5萬元。京津冀一體化的具體規(guī)劃現(xiàn)在尚未出臺(tái)，北京周邊的樓市已經(jīng)表現(xiàn)的極度“亢奮”。那么，樓市上漲牽動(dòng)的是誰的神經(jīng)?城市規(guī)劃如何才能夠摘掉房?jī)r(jià)上漲推手的這頂帽子?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。
炒房投資客無孔不入;保定樓市火爆，開發(fā)商連夜?jié)q價(jià)。為何會(huì)出現(xiàn)政策水暖房先知?京、津、冀一體化該從何處破題?
購房者都去哪兒了?不是北京，也不是上海，而是保定!記者在河北保定的熱銷樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，從3月20號(hào)至今大部分開發(fā)商已將樓盤售價(jià)提高了幾次，平均漲幅在300到500元之間，一些快要售空的樓盤已經(jīng)開始準(zhǔn)備捂盤惜售。
河北保定某樓盤銷售：我這么跟你說，你來之前我就說兩居的(每平米)漲了100元了已經(jīng)，三居的沒有漲，然后過了一會(huì)，告訴我三居的也已經(jīng)漲了，現(xiàn)在也漲了100(元/每平米)，你要不要吧。
不僅是保定，在臨近北京的河北燕郊，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。
燕郊某樓盤銷售人員：還得漲，通州新城那么大面積。突破兩萬我覺得是很輕松。燕郊當(dāng)時(shí)3000多(元)的時(shí)候說貴，現(xiàn)在一萬多(元)還是貴，房子沒有什么時(shí)候是便宜的時(shí)候。
與此同時(shí)，天津樓市也在水漲船高。
張平山
(天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：這幾個(gè)區(qū)域(京津冀)在不斷的融合，那么自然而然也會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)帶來了一些正面影響。就我們項(xiàng)目自身而言，我們這個(gè)項(xiàng)目比去年大約根據(jù)不同的戶型上漲了500-800(元)左右。
3月26日，河北省發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見》，讓保定和最近正熱的京、津、冀一體化戰(zhàn)略，一同成為了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由于國家層面的規(guī)劃正在制定過程中，關(guān)于保定的新定位至今也只能從河北省一方的規(guī)劃中看到。
李女士(河北省發(fā)改委新聞中心)：我們前一段開了全省的一個(gè)工作會(huì)，會(huì)上就是屬于動(dòng)員的意思，各方面具體怎么落實(shí)，目前還都不知道。
杜女士(北京市規(guī)劃委對(duì)外宣傳部)：現(xiàn)在都在做的，還沒有一個(gè)明確的下來。
楊先生(天津市規(guī)劃局宣傳辦公室)現(xiàn)在還沒有落實(shí)到，就是說那種能從哪幾個(gè)方面怎么知道，都是一種大的想法什么的。
馬光遠(yuǎn)：保定等地的房?jī)r(jià)漲勢(shì)比較嚇人 因?yàn)樽龅氖且粋�(gè)想象空間
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大家看到了其中的商機(jī)，我們現(xiàn)在看上去它是一個(gè)事實(shí)，因?yàn)槊恳淮未蟮囊?guī)劃，不僅僅在京津冀，包括我們現(xiàn)在搞的一些自貿(mào)區(qū)，規(guī)劃還沒批，首先看到的是一個(gè)房?jī)r(jià)，所以房?jī)r(jià)本身可以看成一個(gè)先行指標(biāo)，就是大家看到了其中一個(gè)商機(jī)，所以我倒不覺得這個(gè)事情本身有什么可以很奇怪的。我想講的是，這種漲法本身看起來比較嚇人，因?yàn)榇蠹以谧龅氖且粋�(gè)想象的空間。比如說保定，究竟未來它的定位是什么?周邊的一些城市我們?cè)趺礃舆M(jìn)行規(guī)劃，恐怕帶來的利好是不一樣的。所以我們一方面講，就是資本本身具有極高的敏銳性，比我們要敏銳得多，但同時(shí)資本也有盲目性，所以這種漲勢(shì)本身未來能不能漲下去，能不能賺到錢，還得看未來的規(guī)劃究竟怎么樣，我們的京津冀一體化最終以一個(gè)什么樣的面貌來出現(xiàn)很重要。
現(xiàn)在這個(gè)概念非常熱，也符合一個(gè)基本的邏輯，因?yàn)榇蠹铱吹揭惑w化三個(gè)字本身的這種含金量，而且看到未來不管你出什么樣的規(guī)劃，對(duì)周邊的城市有概念的，有想象力的城市都能夠帶來一個(gè)比較好的利好。比如說北京要是有一些大學(xué)，甚至有一些機(jī)關(guān)要是搬到那個(gè)地方去，那么對(duì)當(dāng)?shù)氐膸?dòng)肯定是必然的。但是我想提醒的是，你得看房地產(chǎn)的大環(huán)境，也就是說我們不能按照以前的思維，那么以前的思維是什么?就是整個(gè)房地產(chǎn)不錯(cuò)，整個(gè)房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)的趨勢(shì)非常明顯，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常敏感。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整，那么可能把這么一點(diǎn)點(diǎn)漲幅就調(diào)沒了。所以我們對(duì)資本本身是很尊重的，因?yàn)橘Y本本身能夠顯示出投資的方向。但是如果看錯(cuò)了大方向，看錯(cuò)了大環(huán)境，包括我們的這個(gè)一體化本身，我們應(yīng)該看到它是一個(gè)非常長(zhǎng)效、長(zhǎng)期的一個(gè)工作，怎么樣來兌現(xiàn)?
劉戈：兵馬未動(dòng)房?jī)r(jià)先行 這已經(jīng)成了一個(gè)規(guī)律
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在看很多樓盤，原來賣5000元的現(xiàn)在已經(jīng)賣到了8000元，尤其只是在3月19號(hào)以后，這么短短10天的時(shí)間里就有這么大的漲幅，這又創(chuàng)了一個(gè)新的紀(jì)錄。兵馬未動(dòng)房?jī)r(jià)先行，這已經(jīng)成了一個(gè)規(guī)律。
關(guān)鍵是靠后期的建設(shè)到底是一個(gè)什么狀態(tài)?有的可能是這個(gè)房?jī)r(jià)就能支撐得了，有的就不行，因?yàn)橐惑w化本身給大家創(chuàng)造了一個(gè)非常大的想象空間。拿長(zhǎng)三角和珠三角來比較，上海和周邊的城市相比較，廣州和周邊的城市相比較，房?jī)r(jià)的差距基本上就是一倍左右。但北京和保定差多少?北京的房?jī)r(jià)是30000多元，保定的房?jī)r(jià)是5000多元，差距非常大。如果大家想京津冀也像上海和廣州、深圳的周圍那樣，是不是保定的房?jī)r(jià)就應(yīng)該漲到15000元到20000元?這樣一個(gè)想象空間引來了很多的炒房者，但關(guān)鍵就看后續(xù)的支撐到底是怎樣。
前一段時(shí)間，我們一直已經(jīng)在討論有關(guān)一些三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的問題，包括一些二線城市，一線城市的很多樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了在高位有風(fēng)險(xiǎn)加大的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，很多人還有投資的意愿，他還愿意相信房地產(chǎn)能夠讓我的財(cái)產(chǎn)增值，所以在這個(gè)時(shí)候一旦有一個(gè)題材，看到這樣一個(gè)新的題材，是一個(gè)可以進(jìn)行投機(jī)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，那么大家就出手。而且相對(duì)而言，和北京相比，像保定、廊坊這樣一些地方的房?jī)r(jià)的確還是很低的，那么這個(gè)時(shí)候，就是把已經(jīng)受到一定抑制的一些投機(jī)客心底的欲望又燃起了。
馬光遠(yuǎn)：京津冀一體化是個(gè)長(zhǎng)期過程 不要想當(dāng)然的認(rèn)為周邊的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果我是一個(gè)開發(fā)商的話，我也一定會(huì)打出這是歷史最佳機(jī)會(huì)的廣告語。為什么?因?yàn)槲覀兛吹胶芏嗤顿Y市場(chǎng)，多年來大家形成的習(xí)慣是什么?買房子不會(huì)虧。有一個(gè)概念以后，你跟著去炒以后，那絕對(duì)是正確的。這個(gè)概念一旦出來以后，首先我們看到的是開發(fā)商先動(dòng)，開發(fā)商動(dòng)完以后緊接著是投資客動(dòng)，投資客動(dòng)完以后我們才看到規(guī)劃出來了，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的路徑依賴。在很多情況下，當(dāng)我們?cè)谔崾撅L(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，有一部分人他是懂的，他做分析，我能漲多少我能夠套現(xiàn)，但是有相當(dāng)一部分人純粹是跟風(fēng)，就是我跟著，別人這么跑過去了，別人在那個(gè)地方排隊(duì)，我也不知道排隊(duì)干什么，但我也跟著排隊(duì)。
我還得提醒一下，大家千萬應(yīng)該去分析一下長(zhǎng)三角、珠三角，廣州、上海這些中心城市跟周邊城市的房?jī)r(jià)關(guān)系，而且你看那周邊的房?jī)r(jià)并不是很高，而且一體化又搞的很好。保定地區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)怎么樣翻，然后涿州怎么樣，事實(shí)上他們的人均收入是非常低的。這個(gè)一定要看到，長(zhǎng)三角、珠三角的特點(diǎn)是有些地方的收入，比如無錫，蘇州等等城市可能在某種程度上比上海都高，但他們的房?jī)r(jià)很低，所以一定要看到這一點(diǎn)，所以我們現(xiàn)在第一個(gè)要意識(shí)到一體化是一個(gè)長(zhǎng)期過程，一定要意識(shí)到目前整體房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，不要想當(dāng)然。
劉戈：京津冀一體化更需要頂層設(shè)計(jì)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
舉一個(gè)例子，我認(rèn)識(shí)一個(gè)老板，原來他的公司在華北設(shè)一個(gè)銷售區(qū)，一般大公司都會(huì)在全國設(shè)若干個(gè)銷售區(qū)，那么華北里面河北，這是包括河北、北京、天津，很近，但是過一段時(shí)間他必須拆開，因?yàn)榘驯本﹩为?dú)列出來，天津也單獨(dú)列出來，為什么?舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如汽車，當(dāng)河北公司的人要來北京，但河北的車，在高峰的時(shí)候是不能在北京城里開的，包括現(xiàn)在天津，北京的汽車也開不到天津里，那搞銷售的人時(shí)間非常的寶貴，那么這個(gè)問題解決不了。
再說到頂層設(shè)計(jì)，其實(shí)有一些經(jīng)驗(yàn)是可以借鑒的。比如說日本的東京都，東京有著3500萬人口的大都市圈，它不是完全自然形成的，它是靠頂層設(shè)計(jì)。在1956年，日本就開始搞大東京圈的設(shè)計(jì)，而且在國土廳里專門有一個(gè)叫做都市圈整備局，整備局下面三個(gè)委員會(huì)，它下面有三個(gè)都市圈，東京圈、關(guān)西圈等三個(gè)圈。東京圈里有一都七縣，加上周邊的七個(gè)縣形成這樣一個(gè)圈，規(guī)劃里有什么呢?一個(gè)多中心，那么各個(gè)城市相對(duì)的功能要進(jìn)行規(guī)劃，它的整個(gè)交通的一體化要進(jìn)行規(guī)劃。因?yàn)樗麤]有戶口的問題，所以相對(duì)公共服務(wù)就簡(jiǎn)單，但是我們現(xiàn)在面對(duì)的就是除了經(jīng)濟(jì)一體化，公共服務(wù)的一體化，教育的一體化，文化的一體化，它遇到的障礙要比日本東京當(dāng)時(shí)遇到的障礙要大得多，所以可能更需要頂層設(shè)計(jì)。
馬光遠(yuǎn)：京津冀最大的距離是公共政策的差距 最容易打通是房?jī)r(jià)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
以去年的國民統(tǒng)計(jì)為例，京津冀這個(gè)地區(qū)國土面積是21.6萬平方公里，占全國的只有2%，人口是1.086億，占全國7.98%，GDP是超過6萬億，占全國的10.9%，應(yīng)該說真正成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)單獨(dú)的一級(jí)，這是沒有問題的。但如果看三地之間距離，你會(huì)發(fā)現(xiàn)北京跟河北差距非常大，人均GDP差好多倍。
第二個(gè)，我們看到什么呢?北京的特殊在什么地方?就是我們看到這個(gè)數(shù)據(jù)以后，我們發(fā)現(xiàn)居然經(jīng)濟(jì)的差距不是最大的，而且距離也不是最大的，現(xiàn)在因?yàn)橛辛烁哞F以后，一個(gè)小時(shí)，到涿州就十幾分鐘，到武清就十幾分鐘，非常近，最大的距離是什么?公共政策的差距。所以習(xí)總書記講了七點(diǎn)要求，包括產(chǎn)業(yè)的整體的一個(gè)規(guī)劃問題，包括未來區(qū)域發(fā)展中的一個(gè)頂層設(shè)計(jì)問題，我覺得都非常好，要真正的把這些東西落到實(shí)處的話，那么這些鴻溝你怎么辦?我們現(xiàn)在看到的是什么?最容易打通的是什么?最容易打通的是房?jī)r(jià)。
劉戈：不能是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)還沒發(fā)展起來 房?jī)r(jià)就先起來了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
對(duì)于一些城市來說，如果能夠搭上京津冀城市一體化的班車，固然是一件好事，但是如果心太急了，在整體的頂層設(shè)計(jì)還沒有的時(shí)候，就自己給自己制造很多的概念，那么這樣誘導(dǎo)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)快速的上升，那可能最后帶來的結(jié)果就是，你這個(gè)地方不但原來你想象的那個(gè)機(jī)會(huì)沒有了，甚至原來可能的那種機(jī)會(huì)也沒有了，因?yàn)槟惴績(jī)r(jià)漲的太高了以后，會(huì)影響你產(chǎn)業(yè)的疏散，為什么會(huì)有一些產(chǎn)業(yè)會(huì)疏散到更加遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方?就是因?yàn)樗鼤?huì)向成本比較低的地方去疏散，那你這個(gè)地方還沒等產(chǎn)業(yè)起來，房?jī)r(jià)已經(jīng)起來了，成本已經(jīng)很高了，人家為什么要到你這兒來呢?
馬光遠(yuǎn)：京津冀都用大北京的概念 享受同樣的公共政策服務(wù)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上，有很多國家的首都在整體規(guī)劃中也出現(xiàn)過疏散功能的問題。東京、首爾都是，把它的相當(dāng)一部分的行政功能搬出去了，形成一個(gè)中心。我覺得在這個(gè)過程中，一定要發(fā)揮政府在某些領(lǐng)域的主導(dǎo)作用。另外一方面，也要發(fā)揮市場(chǎng)的作用。比如說產(chǎn)業(yè)的聚集，這個(gè)是市場(chǎng)可以決定的。我認(rèn)為，我們現(xiàn)在可以做的，一定要先易后難，最容易的是什么?交通;第二個(gè)是什么呢?010這個(gè)號(hào)碼，絕對(duì)是可以普及的;第三個(gè)，既然要搞城市群，那么能不能大家都用大北京的概念?就是戶口是一樣的，北京人到河北去也可以看病，也可以養(yǎng)老。
實(shí)際上，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該理性的來看待房地產(chǎn)的表現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身作為中國人最重要的一個(gè)投資，看到一個(gè)概念大家就會(huì)去做，就會(huì)去炒，這是很正常的。但我們不要受它的左右，不要受它的影響，我們不是去打壓房地產(chǎn)，而是怎么樣把這個(gè)規(guī)劃獨(dú)立的，扎扎實(shí)實(shí)的搞一個(gè)很好的頂層設(shè)計(jì)，然后這個(gè)規(guī)劃可以保證10年，20年，甚至50年，我們好好的去做，不要去管房?jī)r(jià)。現(xiàn)在如果我們認(rèn)為說一搞一體化房?jī)r(jià)起來，我認(rèn)為這個(gè)思路也是不對(duì)。