“我們這里在售的是一層洋房，送花園，戶型是95平方米的四居。今天的均價(jià)是11000元，要是看中了趕緊定，明天價(jià)格就漲到14000元了!”位于保定市北市區(qū)的一家名叫Park灣的樓盤銷售李東杰拿著喇叭對(duì)著前來看房的人群大喊。
受政策利好預(yù)期影響，近日保定樓市迅速升溫，銷量和價(jià)格猛漲。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自3月19日以來，保定不少樓盤漲價(jià)以天計(jì)算，一天一個(gè)價(jià)。短短10天時(shí)間，有些樓盤均價(jià)從5000元漲到了7000元。多個(gè)樓盤的銷售經(jīng)理表示，買主多以北京投資客為主，有投資者甚至是一次性全款買下20套房子。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保定樓市進(jìn)入“瘋狂”狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)巨大，相關(guān)政策預(yù)期能否兌現(xiàn)，保定如何承接北京的相關(guān)城市功能還有很大不確定性。
千余看房者涌入保定
3月29日，中國(guó)證券報(bào)記者乘坐高鐵來到保定，車站廣場(chǎng)前，當(dāng)?shù)亟M織的看房團(tuán)大巴正在等候北京來的看房者。記者數(shù)了一下，共有21輛大巴，約有上千人參加了此次活動(dòng)。
“這還只是北京的，還有從天津過來的，也有自己過來的，粗略估計(jì)周六日每天都有1500人來看房子。”車站前一位出租車司機(jī)告訴記者。
中國(guó)證券報(bào)記者跟著看房團(tuán)來到一家自稱高端住宅項(xiàng)目的綠都皇城。令人意外的是，該項(xiàng)目的售樓處不對(duì)外開放。其副總經(jīng)理史良(化名)解釋，綠都皇城是現(xiàn)房銷售，看房者在小區(qū)里逛逛感受更直觀。不過，記者在小區(qū)里找到了一位和綠都皇城合作的裝修公司負(fù)責(zé)人，他道出了其中的緣由：“保定成為‘副中心’的消息一傳出來，到這兒看房的人一下子猛增。看到人這么多，他就想捂盤漲價(jià)。你想買，得先定好買哪間，他才帶你去售樓處簽協(xié)議。現(xiàn)在好多樓盤都采取這種方式變相捂盤。”
據(jù)史良介紹，綠都皇城在售的是19號(hào)樓和21號(hào)樓，戶型是95平方米到140平方米的三居室，共260多套房子，目前均價(jià)在7500元左右。上述裝修公司負(fù)責(zé)人私下透露：“3月初，這個(gè)樓盤均價(jià)才6000元，過了十幾天就漲了1500元，太瘋狂了。過幾天，他們肯定還要漲價(jià)。”史良直言，該樓盤大部分買主是投資客。
而離綠都皇城不遠(yuǎn)的公園時(shí)代，其售樓小姐章華(化名)介紹，目前在售的是11號(hào)樓，戶型是135平方米的三居，均價(jià)在6400元左右。“要買就快點(diǎn)。現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)，今天是6400元，也許明天就6800元了。”章華語(yǔ)氣里帶著傲慢。
更夸張的是，Park灣在售的洋房均價(jià)達(dá)到8700元，一層送花園的均價(jià)過萬，達(dá)到11000元，屬于保定市區(qū)最貴的樓盤之一。“今天不買，明天洋房?jī)r(jià)格就漲到9500元，帶花園的漲到14000元。”其樓盤銷售李東杰說。
“一天漲3000，簡(jiǎn)直瘋了。”一名在北京工作的保定人向記者抱怨道。他目前的積蓄在北京買不起房，計(jì)劃在保定置業(yè)，屬于剛需群體。“房?jī)r(jià)被炒得這么高，最受傷的還是剛需。”
不僅價(jià)格瘋漲，樓盤銷售也頻現(xiàn)“日光盤”。離公園時(shí)代不遠(yuǎn)的麗晶藍(lán)灣C區(qū)29日早上推出一棟樓，2個(gè)小時(shí)之內(nèi)就被搶光。
投資客賺五萬就轉(zhuǎn)手
從北京來保定的看房者，70%以上都屬于投資客。在與他們閑聊之余，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)“擊鼓傳花式”的炒樓現(xiàn)象開始在保定上演。
在一個(gè)高端樓盤里，銷售經(jīng)理隋明(化名)告知前來看房的人，目前在售的只有160平方米和190平方米的四居，均價(jià)在9500元左右。多數(shù)想要100平方米以下的兩居或三居的看房者只得失望離去。
正在此時(shí)，一名北京投資客把隋明拉到一邊，告訴他想買一個(gè)兩居室做投資。隋明收起笑容，小聲地說：“我們這兒8、9、10層的房子采光、戶型都是最好的，但大部分被投資客買走了。3月20日一個(gè)北京人就來我們樓盤一次性買了20套。”
隋明告訴那位投資客：“那些投資客都是短期投資，賺差價(jià)。我可以幫你聯(lián)系，有投資客花73萬買的110平方米兩居準(zhǔn)備85萬出手。”
為打消那位投資客的疑慮，隋明又說：“你們交易后，我們售樓處會(huì)新出一份協(xié)議，把名字變成你的。這房子就變成你名下的了。”
無獨(dú)有偶，Park灣的銷售告訴看房者，兩居室的高層早已清盤。但記者在售樓處附近發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)發(fā)傳單的人，他們兜售該項(xiàng)目“樓王”位置的兩居室，價(jià)格在6000元左右。“很多好樓層的兩居室都被投資客買了，當(dāng)時(shí)的價(jià)格也就5000元。現(xiàn)在因?yàn)榉績(jī)r(jià)起來了，投資客想逢高脫手，我們是幫他們找買家的。”
公園時(shí)代在售樓盤是130平方米以上的大戶型，不是特別適合投資。當(dāng)記者向一位銷售經(jīng)理表示想買兩居室做投資，他馬上改口稱：“那你得加點(diǎn)錢。現(xiàn)在客戶太多，你留個(gè)電話，我忙完給你回過去。”不到15分鐘，記者接到了那位銷售的電話，他表示：“我這里有85平方米的兩居，是前段時(shí)間一個(gè)客戶買下的，當(dāng)時(shí)總價(jià)43萬，你再加5萬塊錢，他就轉(zhuǎn)手賣給你。”
不過，那位與隋明交談的北京投資客態(tài)度謹(jǐn)慎：“保定的房?jī)r(jià)已經(jīng)虛高。萬一我成了最后一個(gè)接盤者，那肯定死得很慘。”
政策預(yù)期仍充滿變數(shù)
3月26日河北召開推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，提出做大保定城市規(guī)模，承接首都部分行政功能。保定樓市因此由躁動(dòng)陷入瘋狂。
對(duì)于目前河北的規(guī)劃，國(guó)際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬認(rèn)為，這只是地方政府“一廂情愿”。國(guó)務(wù)院參事施祖麟提醒，河北的規(guī)劃只代表了本省意圖，究竟哪些行政部門搬遷，仍需從更高層面進(jìn)行協(xié)調(diào)。
對(duì)此，河北省發(fā)改委有關(guān)人士坦言，目前河北只是根據(jù)各個(gè)城市特點(diǎn)和功能定位編制方案，這只是河北自身的看法。政策能不能落地，北京、天津是否認(rèn)可，還需要國(guó)家層面的大規(guī)劃出臺(tái)，定下三地各個(gè)城市的分工，然后河北省根據(jù)大規(guī)劃再落實(shí)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月去化14萬平方米。按照584萬平方米的可售面積計(jì)算，保定庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)42個(gè)月，也就是3年半，是北京的6倍。
中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，受政策刺激，保定的一些隱性購(gòu)房群體以及外地投資客紛紛入市抬高房?jī)r(jià)，這已經(jīng)嚴(yán)重透支了未來的成長(zhǎng)空間。
此外，目前北京的大興、通州等區(qū)域依然處于待開發(fā)階段，北京能夠外溢的優(yōu)質(zhì)資源有限。在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場(chǎng)不太可能比北京更熱。近十年來，從來沒有出現(xiàn)過環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。
在保定的看房團(tuán)里，不少投資者也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。“紙面上的規(guī)劃都還沒做完，而且是在保定市區(qū)還是另建一個(gè)新城來承接北京的部分功能都不確定，房?jī)r(jià)就被暴炒，萬一最后政策低于預(yù)期或者有所調(diào)整，房?jī)r(jià)豈不會(huì)暴跌?”
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