近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅消息不斷。龍頭萬(wàn)科北京降價(jià)、浙江一房企資不抵債等消息不脛而走。盡管相關(guān)方迅速做出回應(yīng)，但19日股市開(kāi)盤后地產(chǎn)股一度受挫。其中，萬(wàn)科A、綠城中國(guó)、恒大地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、碧桂園等個(gè)股跌幅尤為領(lǐng)先。
首先引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂的是浙江興潤(rùn)置業(yè)投資公司(下稱“興潤(rùn)置業(yè)”)近期資金鏈斷裂、資不抵債的消息。興潤(rùn)置業(yè)因未能償付24億元銀行貸款，當(dāng)?shù)卣龑で蟪鍪燮涫Ｓ噘Y產(chǎn)。
經(jīng)當(dāng)?shù)卣瞬椋壳芭d潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債超過(guò)35億元，其中銀行貸款24億元，涉及10多家銀行。另外非法吸收公眾存款7億多元，拖欠工人工資和工程材料款等約4億元。在民間借貸的7億多元中，借款利息基本為年利率18%至36%不等。
另有消息稱，建行、央行等已經(jīng)開(kāi)始著手處置興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)債務(wù)事宜。不過(guò)，18日晚間央行發(fā)布澄清公告，表示未參與浙江興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置，這反而引發(fā)市場(chǎng)新的擔(dān)憂。
資料顯示，興潤(rùn)置業(yè)資金鏈在4年前開(kāi)始承壓。一方面，興潤(rùn)置業(yè)近年開(kāi)發(fā)樓盤資金回籠緩慢，然而融資渠道卻急劇收縮。此外，土地市場(chǎng)的承壓也是致命因素，興潤(rùn)置業(yè)在2010年1月11日拍得的地塊，樓面價(jià)跌幅達(dá)59.2%，這意味著僅土地價(jià)值就縮水了3.9億元左右。
有分析人士指出，興潤(rùn)置業(yè)資不抵債與此前高價(jià)拿地、資金回籠不暢、銀行信貸收縮等不無(wú)關(guān)系。因此被認(rèn)為是眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)的樣本縮影，也很可能引發(fā)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。但央行迅速撇清關(guān)系意味著眾多房企此后遭遇類似事件時(shí)將要自生自滅。
與興潤(rùn)置業(yè)資不抵債消息同時(shí)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科近日入市的北京南六環(huán)區(qū)域的“萬(wàn)科橙”項(xiàng)目，被指開(kāi)盤降價(jià)3000元/平方米左右。“龍頭房企在一線城市開(kāi)始降價(jià)”，讓近期降價(jià)消息不斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)新的悲觀情緒。
盡管萬(wàn)科方面迅速做出回應(yīng)，表示新入市樓盤為毛坯房，而此前項(xiàng)目為精裝房，因此出現(xiàn)價(jià)格差距。不過(guò)，這一說(shuō)法未能收效。19日，萬(wàn)科引領(lǐng)幾大標(biāo)桿房企集體下跌。
事實(shí)上，近日在杭州、常州、成都、寧波等城市，先后出現(xiàn)部分樓盤降價(jià)促銷的消息，因此業(yè)內(nèi)對(duì)一線城市、一線房企房?jī)r(jià)的抗跌能力開(kāi)始懷疑。此外，在近期紛紛發(fā)布的房企年報(bào)中，隨著房地產(chǎn)增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，利潤(rùn)率整體下降，金融機(jī)構(gòu)也開(kāi)始逐步收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款業(yè)務(wù)。
據(jù)了解，此前已有銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行嚴(yán)格總量控制。去年上半年，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《2013年大型銀行監(jiān)管工作要點(diǎn)》，要求大型銀行特別關(guān)注與經(jīng)濟(jì)周期變化密切相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)及五類重點(diǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，其中包括房地產(chǎn)業(yè)。
有銀行界人士表示，在經(jīng)濟(jì)增速下行、資產(chǎn)泡沫積聚、貨幣政策緊平衡的背景下，一旦房地產(chǎn)行業(yè)暴露風(fēng)險(xiǎn)，處置起來(lái)將非常困難。因此，業(yè)內(nèi)擔(dān)心未來(lái)信貸環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，一些受信貸緊縮沖擊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)降價(jià)促銷，以便迅速消化庫(kù)存，回籠資金。
華融證券分析師易華強(qiáng)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)估值處于歷史低點(diǎn)。“從房地產(chǎn)成交來(lái)看，今年總體較為低迷，且當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下大幅回升可能性很小”。
中信建投分析師蘇雪晶同樣認(rèn)為，年初以來(lái)銀行主動(dòng)性收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在一定程度上開(kāi)始影響開(kāi)發(fā)商投資熱情。“我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資增速下降的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始，低點(diǎn)下半年出現(xiàn)”。
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