3月19日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)組織的“2014中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”將在北京舉行。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)集中度持續(xù)提高；房地產(chǎn)500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。行業(yè)專(zhuān)家表示，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”頻現(xiàn)的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
“降價(jià)預(yù)期”難擋業(yè)績(jī)提升
春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降價(jià)”聲音此起彼伏，杭州、南京等地相繼傳出樓盤(pán)項(xiàng)目打折促銷(xiāo)的消息。3月18日，受到萬(wàn)科橙“入市價(jià)格低于預(yù)期”傳聞的影響，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)龍頭股紛紛大跌。
房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”是否成真，還有待市場(chǎng)的印證。僅從2013年市場(chǎng)情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)還遠(yuǎn)未到來(lái)。《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，在國(guó)家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2012年以來(lái)的回暖勢(shì)頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加。2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，銷(xiāo)售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來(lái)的最高水平；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3%。與此同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng)下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)29.0%。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單中，萬(wàn)科集團(tuán)連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)分列第二名和第三名，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和各區(qū)域市場(chǎng)的分化，近年來(lái)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢(shì)在2013年得以延續(xù)，不管是以金額和面積計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額，均持續(xù)保持高位。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，自調(diào)控常態(tài)化以來(lái)，行業(yè)利潤(rùn)空間有所下滑，盡管2013年500強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)需求取得良好業(yè)績(jī)并迎來(lái)了盈利能力的回升，但是行業(yè)整體利潤(rùn)成長(zhǎng)空間相當(dāng)有限的趨勢(shì)并未發(fā)生方向性改變，只有成本管控能力強(qiáng)且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)分得蛋糕，這也將進(jìn)一步加速行業(yè)格局的變化。
市場(chǎng)“質(zhì)變”引調(diào)控新猜想
樓市雙向調(diào)控，意味著“一刀切”式的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)弱化，同時(shí)保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)投入和管理。分析人士指出，政策微調(diào)是為了更加適應(yīng)變化了的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)全面回升，存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調(diào)控前水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以高周轉(zhuǎn)為主線的運(yùn)營(yíng)模式得到了豐厚的回報(bào)，盡管企業(yè)紛紛探索規(guī)模和利潤(rùn)平衡發(fā)展的路徑，以緩解高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的企業(yè)利潤(rùn)率下滑，但在競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)以維持和進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模可能是更多企業(yè)的共同選擇。
2013年以來(lái)，由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。長(zhǎng)期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。
2013年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響相對(duì)有限，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。當(dāng)然，在總體流動(dòng)性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險(xiǎn)的積聚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來(lái)分化方向，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來(lái)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對(duì)沖了銀根緊縮下開(kāi)發(fā)貸等資金來(lái)源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過(guò)搭建A
H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，資金實(shí)力大大增強(qiáng)，有效增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2012年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨增長(zhǎng)率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價(jià)值繼續(xù)攀升。目前，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)維持著2年左右的庫(kù)存水平，去化壓力仍屬正常范圍。有專(zhuān)家強(qiáng)調(diào)，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
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