■專家預(yù)計(jì)，在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅會(huì)收窄
“崩盤(pán)論”對(duì)陣“挺漲派”
房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市明顯增多，但土地市場(chǎng)依舊火爆
2月的最后一個(gè)周末，程序員宋毅感覺(jué)自己逃過(guò)了一劫。
春節(jié)過(guò)后，因?yàn)槌霾畹⒄`了交定金，沒(méi)想到杭州城北的北海公園樓盤(pán)率先宣布降價(jià)3000元/平方米，同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應(yīng)戰(zhàn)，還導(dǎo)致售樓處被砸。
“我要是真交了定金，不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過(guò)去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過(guò)。眼看房?jī)r(jià)越來(lái)越高，漲勢(shì)越來(lái)越猛，去年底宋毅決定不能再等了。不過(guò)現(xiàn)在，他的想法變了，“看來(lái)還得再等等”。
從去年下半年起，包括杭州在內(nèi)的一、二線城市房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，“日光盤(pán)”迭出。面對(duì)樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問(wèn)世，8個(gè)二線城市也緊急調(diào)控。限購(gòu)、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購(gòu)房門(mén)檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。
“非常不妙”，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石用這四個(gè)字來(lái)預(yù)測(cè)2014年的樓市。
“2014年房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)大幅回落”，一向唱多的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也公開(kāi)表態(tài)。
在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后，杭州打響了2014年樓市降價(jià)的第一槍。緊隨其后，常州的雅居樂(lè)星河灣、南京的新都國(guó)際和大地伊麗雅特灣也相繼降價(jià)1/4。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市明顯增多，新建住宅環(huán)比下降的有6個(gè);二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有13個(gè)，數(shù)量為2013年1月來(lái)最多。其中，在最具樓市風(fēng)向標(biāo)意義的北京，出現(xiàn)了19個(gè)月來(lái)的首次二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)。
看著數(shù)據(jù)，聽(tīng)著名人“忠告”，再聯(lián)想到去年李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞，“房?jī)r(jià)暴跌論”“崩盤(pán)論”開(kāi)始蔓延，甚至成了全國(guó)兩會(huì)上的熱門(mén)話題。鄂爾多斯市市長(zhǎng)、溫州市市長(zhǎng)均被記者追問(wèn)樓市會(huì)否“崩盤(pán)”。
不過(guò)，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了與“崩盤(pán)論”針?shù)h相對(duì)的“挺漲派”。土地市場(chǎng)依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就表示，“從去年的拿地情況來(lái)看，大家還是看好今年的樓市。”
今年以來(lái)，熱門(mén)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。前兩月，上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個(gè)一線城市的土地成交額高達(dá)1443.3億元，同比上漲84%;一線城市住宅樓面價(jià)已達(dá)到1.2萬(wàn)元，較2013年同期上漲了56%，是2012年的3.2倍，創(chuàng)下歷史新高。
供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是熱門(mén)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認(rèn)為，熱門(mén)城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征顯著，這預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬(wàn)平方米，住宅市場(chǎng)仍屬供不應(yīng)求。
信貸政策影響樓市預(yù)期
只要信貸政策維持不變，樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期
在“崩盤(pán)論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進(jìn)入調(diào)整期。
“我不認(rèn)為樓市會(huì)崩盤(pán)。但只要信貸政策不變，流動(dòng)性不松動(dòng)，今年樓市可能會(huì)調(diào)整。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，以杭州為例，從供需數(shù)據(jù)看，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有被逼到降價(jià)的地步，但由于信托需提前償付，開(kāi)發(fā)商急于回籠資金，這才是樓盤(pán)降價(jià)的主因。
信貸政策被認(rèn)為是目前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因。
去年下半年以來(lái)，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺(tái)，直接導(dǎo)致市場(chǎng)需求延緩釋放，影響了市場(chǎng)供求關(guān)系。
“樓市供需兩端都是變量。過(guò)去，大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲，為了提前鎖定交易價(jià)格，大量需求是提前透支的。所以是供應(yīng)端不積極，需求側(cè)很恐慌。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子，開(kāi)發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬，如果一位北京購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞?zhǔn)利率上浮5%，增加的總利息相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的21%。
購(gòu)房者貸款成本提高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以提價(jià)的空間有限。與此同時(shí)，需求側(cè)的變化也使開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存“壓力山大”。今年兩會(huì)期間，鄂爾多斯市長(zhǎng)廉素坦言，還需要3年的時(shí)間才能消化全市的商品住宅庫(kù)存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現(xiàn)了去庫(kù)存壓力。像杭州，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達(dá)7.7萬(wàn)套，供求比達(dá)到了1∶0.6。
信貸收緊給開(kāi)發(fā)商造成了資金壓力，促使其調(diào)整銷(xiāo)售策略，以現(xiàn)金為王，跑量取勝。而部分開(kāi)發(fā)商的跑量策略又反過(guò)來(lái)影響了消費(fèi)者預(yù)期。“杭州作為第一個(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市，將對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成較大影響。”張大偉說(shuō)，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫(kù)存嚴(yán)重、新增人口數(shù)量放緩的城市，不排除再次出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)。”
防風(fēng)險(xiǎn)與強(qiáng)兜底并重
《政府工作報(bào)告》首提“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”
過(guò)去十年，中國(guó)樓市一直保持了高速增長(zhǎng)，但中間也經(jīng)歷了約四次調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整將更突出地域差異的特點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，1月份70個(gè)大中城市價(jià)格整體變化幅度不大，但內(nèi)部分化明顯加劇：高庫(kù)存城市率先出現(xiàn)降價(jià)，而公共資源集中的一線城市，盡管房?jī)r(jià)漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。
“在信貸政策不會(huì)明顯放松的情況下，市場(chǎng)自發(fā)的‘降價(jià)換量’調(diào)整，要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市，價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅會(huì)收窄。”張旭說(shuō)。
基于樓市現(xiàn)狀，今年的《政府工作報(bào)告》，告別了全國(guó)樓市調(diào)控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”。
“由于市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯，再出臺(tái)全國(guó)一刀切的樓市調(diào)控政策已沒(méi)有必要。下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況，有針對(duì)性地出臺(tái)政策。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，各地今年樓市調(diào)控應(yīng)著重四大任務(wù)。一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融安全，根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅(jiān)持，防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是根據(jù)各地實(shí)際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。三是政府做好“補(bǔ)位兜底”，進(jìn)一步完善住房保障政策。四是針對(duì)當(dāng)前住房的主要矛盾，政策應(yīng)繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。
在注重調(diào)控“差異化”的同時(shí)，今年樓市調(diào)控也有一條共同的原則，用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)上的話概括，就是“雙向調(diào)控”。
“雙向調(diào)控，就是不僅僅調(diào)控需求端，還要在供給端進(jìn)行調(diào)控，在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，還要滿足自住性需求。”秦虹說(shuō)。