業(yè)界預(yù)測(cè)今年或成房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布“2014年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，受春節(jié)假期、房貸收緊、對(duì)政策預(yù)期不確定等因素影響，今年前2個(gè)月，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。此外，目前銀行對(duì)首套房?jī)?yōu)惠利率的取消以及放款時(shí)間的延長(zhǎng)，勢(shì)必影響3月出現(xiàn)樓市傳統(tǒng)的小陽(yáng)春。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在去年突如其來(lái)的爆發(fā)式高增長(zhǎng)結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
供應(yīng)放量 成交冷淡
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積9377萬(wàn)平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個(gè)百分點(diǎn)。
科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春節(jié)因素影響，加之購(gòu)房者預(yù)期全國(guó)兩會(huì)期間，中央政府會(huì)明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見(jiàn)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方均持觀望態(tài)度；同時(shí)，銀行貸款的難度亦有所增加，使二手房成交周期逐漸拉長(zhǎng)，因此在樓市成交數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了較大幅度的下滑。
全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)之一的上海市場(chǎng)，也出現(xiàn)了供應(yīng)持續(xù)放量、成交市場(chǎng)反應(yīng)冷淡的現(xiàn)象。據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，總計(jì)成交面積41.9萬(wàn)平方米，而同期的供應(yīng)面積卻超出50%，達(dá)63.4萬(wàn)平方米。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速減緩
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長(zhǎng)18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，進(jìn)入2014年以來(lái)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴(yán)。這使得本來(lái)財(cái)大氣粗的房企的日子頗不好過(guò)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速放緩的直接原因。
對(duì)外資吸引力下挫
融資方面，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)。
其中，利用外資的水平下降之大特別引人關(guān)注。房企人士透露，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外扎堆發(fā)債，使借貸成本正逐漸上升，加之美國(guó)退出量化寬松給人民幣帶來(lái)貶值壓力，導(dǎo)致了地產(chǎn)債券對(duì)海外投資者的吸引力下降。
滬上一私募投資總監(jiān)告訴記者，近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的疲軟也令海外投資者對(duì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景以及房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)感到擔(dān)憂(yōu)。如2月匯豐中國(guó)制造業(yè)PMI(初值)數(shù)據(jù)降至48.3,為去年7月以來(lái)最低水準(zhǔn)，這使得一部分外幣房地產(chǎn)基金到期即回投美元資產(chǎn)。
現(xiàn)狀
“房貸荒”蔓延 3月樓市難現(xiàn)小陽(yáng)春
3月是樓市傳統(tǒng)的小陽(yáng)春，但目前銀行對(duì)首套房?jī)?yōu)惠利率的取消以及放款時(shí)間的延長(zhǎng)，勢(shì)必影響樓市的交易量。
去年年底全國(guó)房貸緊字當(dāng)頭，多數(shù)銀行取消房貸利率優(yōu)惠。春節(jié)已過(guò)，各地房貸市場(chǎng)依然沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的意思。記者走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，個(gè)人房貸仍持續(xù)收緊，首套房貸款優(yōu)惠幾乎絕跡，如農(nóng)行只對(duì)貸款150萬(wàn)元以上的客戶(hù)給予98折優(yōu)惠；部分銀行甚至停止了房貸業(yè)務(wù)。
房貸日益收緊現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一線城市，“房貸荒”已在二、三線城市中持續(xù)深入蔓延。
CRIC研究中心所監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中，10個(gè)城市上浮5-15個(gè)百分點(diǎn)。如佛山、惠州等城市首套房貸款利率已在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%-15%；寧波、常州、無(wú)錫、青島、南通等城市的首套房貸款利率也從原來(lái)的基準(zhǔn)利率9-9.5折優(yōu)惠收緊至基準(zhǔn)利率；原來(lái)維持基準(zhǔn)利率的城市，如沈陽(yáng)、重慶、成都、蘇州、福州、南京等也從基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)的1.05-1.1倍；僅32%的城市維持基準(zhǔn)利率。
虞廷恂認(rèn)為，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購(gòu)買(mǎi)力，增加購(gòu)房成本抑制其購(gòu)房需求，銀行貸款的收緊同時(shí)也會(huì)給購(gòu)房者造成成交量下降、房?jī)r(jià)看跌的市場(chǎng)預(yù)期，延遲其購(gòu)房決策，“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2014年信貸環(huán)境將比政策環(huán)境影響更為深遠(yuǎn)。”
觀點(diǎn)
今年樓市前景不太樂(lè)觀 但房?jī)r(jià)也不會(huì)大起大落
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，去年突如其來(lái)的爆發(fā)式高增長(zhǎng)結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
房?jī)r(jià)下跌的城市在逐漸增加
“監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示3月份市場(chǎng)持續(xù)低迷。”中原地產(chǎn)集團(tuán)主席黎明楷說(shuō)，“這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售與現(xiàn)金將帶來(lái)巨大影響，今年樓市前景不太樂(lè)觀”。
一線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲速度正在放緩，房?jī)r(jià)下跌的城市逐漸增加。
在區(qū)域差異日漸明顯的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也在加速進(jìn)行。13日在廣州公布的2013年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜顯示，大企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化日益明顯，大型企業(yè)搶占的市場(chǎng)“蛋糕”越來(lái)越大。
數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)有7家大型房企銷(xiāo)售收入超過(guò)千億元，銷(xiāo)售前10強(qiáng)企業(yè)總金額超過(guò)10000億元，龍頭萬(wàn)科年銷(xiāo)售更是達(dá)到1700億元紀(jì)錄，成為超大型企業(yè)。
“一、二線城市情況最令人擔(dān)心”
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣說(shuō)，“信貸趨緊、高房?jī)r(jià)抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存水平居高不下，上述三個(gè)因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”。
在調(diào)整成為大勢(shì)所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂(yōu)也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，但也不會(huì)大起大落。
“一、二線城市情況最令人擔(dān)心，如果去掉投資需求，供給絕對(duì)是過(guò)剩的，政府需要防范泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。”王小廣說(shuō)。
五礦建設(shè)何劍波表示，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^(guò)剩，市場(chǎng)與產(chǎn)品分化非常明顯，對(duì)企業(yè)要求更高。