“防止三四線城市、經(jīng)濟條件差一點的二線城市崩盤，謹(jǐn)慎地給一二線城市供血，不至于中斷市場供應(yīng)。”對于近期房地產(chǎn)融資政策的變化動向，中國建設(shè)銀行從事房貸業(yè)務(wù)的一位負責(zé)人崔平(化名)向記者表示，政策的底線是“充分讓市場產(chǎn)生指導(dǎo)意見”，同時，他強調(diào)“政策并未如外界想象的那么悲觀，但肯定沒有以往那么樂觀”。
此前，興業(yè)銀行暫停涉及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的融資和夾層融資信號發(fā)出，雖然多家銀行集體否認(rèn)跟風(fēng)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，但市場對中央從緊房貸政策的擔(dān)憂至今尚未停息。
細化“名單制”
“很多都是過度解讀。”崔平向記者表示，銀行業(yè)將對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，但不會如外界的解讀那樣“關(guān)緊水龍頭”。
今年兩會期間，銀監(jiān)會主席尚福林撰文表示，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風(fēng)險，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點區(qū)域和重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，嚴(yán)防單體風(fēng)險傳染和擴大。
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年中，表內(nèi)涉房規(guī)模占比從接近12%的高點下降了接近2個百分點。
崔平進一步解釋，這一次，銀行會更看重區(qū)分出區(qū)域、項目的發(fā)展差別，會在市場的指導(dǎo)下，細化“名單制”。據(jù)他所了解，政策不會再如以往般立即收緊甚至停止房地產(chǎn)貸款，而是保證資金在有一定流動性之下，有側(cè)重地供給不同區(qū)域、不同項目。
“首先不能讓三四線城市引發(fā)樓市危機。”崔平表示，這些區(qū)域的項目應(yīng)該會得到中央的相關(guān)政策支持。
近兩年，房地產(chǎn)投資資金通過各種通道業(yè)務(wù)，陸續(xù)涌入三四線城市，但并未促使這些城市與當(dāng)初預(yù)期般發(fā)展蓬勃，相反，從去年開始，三四線城市交易冷清，空城、鬼城現(xiàn)象接踵而來。
風(fēng)險正在發(fā)酵。據(jù)媒體統(tǒng)計，2014年以來發(fā)行的20款資管類房地產(chǎn)產(chǎn)品中，超過一半投向了三四線城市。多家金融機構(gòu)發(fā)出警告，這些區(qū)域供應(yīng)量過大，以中小開發(fā)商為主，在融資成本陸續(xù)走高的情況下，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目將成為樓市風(fēng)險爆發(fā)的最危險地帶。
中國銀行廣東省分行一位高層人士告訴記者，從銀行自身反應(yīng)而言，銀行撤出三四線城市房地產(chǎn)的動力會加大。“尤其警惕單個房地產(chǎn)項目資金斷裂所帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)。”他強調(diào)。
崔平稱，對于一些經(jīng)濟條件較為理想的二線城市的優(yōu)質(zhì)項目，政策應(yīng)該會繼續(xù)以支持的立場，提供優(yōu)先“供血”。
一家地方國企背景資產(chǎn)管理公司的八成業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)項目，該公司的項目部經(jīng)理表示，他們今年在長沙、西安等城市的重點項目得到不少資金的支持，但這些城市的另外幾個較偏遠的項目卻很難得到資金的青睞。
“謹(jǐn)慎地區(qū)別對待，首先解決存量項目。”這是該項目經(jīng)理感受到的最大不同。此外，一年期內(nèi)的貸款項目進展順利，超過一年期的貸款項目受到冷遇。
減少對地產(chǎn)業(yè)的依賴
中國銀行廣東分行一位高層人士分析，整個金融行業(yè)，尤其是銀行業(yè)，對房地產(chǎn)的依賴，要進行調(diào)整。“以往完全按照政策調(diào)控，最后受到市場的排斥力會較大，落實很難，反而不利于資金的疏導(dǎo)。”他強調(diào)，這是調(diào)整的動力。
有分析指出，即使在有史以來最嚴(yán)厲、持續(xù)時間最長的緊縮政策期間，并沒有明顯改變商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸偏好，也沒有降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。
央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬億元，增量占同期各項貸款增量的比例達28.1%。
今年房地產(chǎn)信托融資規(guī)模雖然有一定下降，但房地產(chǎn)仍是信托最重要的投資領(lǐng)域。
中信證券的統(tǒng)計顯示，今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模，考慮在監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)貸款時，部分實際投向房地產(chǎn)的項目以工商企業(yè)類信托的名義發(fā)行，今年實際到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模會超過估計的2479億元。
某大型信托公司審監(jiān)部負責(zé)人指出，今年二季度兌付壓力將較大。
此前，有媒體指出，央企背景的不良資產(chǎn)管理公司四大AMC演變成推動監(jiān)管套利的大型影子銀行機構(gòu)。與其他影子銀行部門快速發(fā)展類似，AMC中的信達已經(jīng)找到了通過購買房地產(chǎn)開發(fā)商的不良資產(chǎn)來繞開監(jiān)管提供信貸支持的方式。
2012年四大AMC實現(xiàn)撥備前凈利潤中，其中一半利潤直接或間接來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
東方資產(chǎn)一位業(yè)務(wù)人士表示，AMC們開始出現(xiàn)調(diào)整，對于項目的選擇警惕性比以往要高，更重視市場導(dǎo)向。“項目的區(qū)域輻射能力、發(fā)展前景、人口數(shù)量、土地供應(yīng)量及去庫存速度等等，都有清晰的量化指標(biāo)，以往只追逐業(yè)務(wù)、利潤的現(xiàn)象開始發(fā)生改變。”
不過，他指出，這些改變除了來自中央的壓力，更多的是市場變化信號使然，“大家對房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景判斷更為謹(jǐn)慎。”