與以往一樣，今年的政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述仍然是國(guó)人最為關(guān)注的。然而，和上一屆政府給出的“房?jī)r(jià)回歸”的藥方完全不同，此次報(bào)告只字未談房?jī)r(jià)，也是十年來(lái)首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”五個(gè)字，首次提出了分類(lèi)調(diào)控。
事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)方面的措辭變化明顯，對(duì)調(diào)控的嚴(yán)厲程度大為減輕。為何淡化地產(chǎn)調(diào)控?如何解讀今年的地產(chǎn)調(diào)控?樓市的“錢(qián)景”如何?證券時(shí)報(bào)記者就此采訪了部分代表委員。
撼動(dòng)房?jī)r(jià)難以做到
今年的政府工作報(bào)告，是李克強(qiáng)總理上任后的第一份政府工作報(bào)告。據(jù)報(bào)告起草小組成員說(shuō)，總理在起草過(guò)程中明確要求，“做不到的就不要寫(xiě)”。
雖然上屆政府多次喊出了“房?jī)r(jià)回歸”，但結(jié)果屢屢讓人失望。記者在今年兩會(huì)期間采訪了解到，很多代表委員對(duì)樓市前景看好。
“三、四線城市的房?jī)r(jià)今后將穩(wěn)中有升。”全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森向證券時(shí)報(bào)記者表示，十八屆三中全會(huì)明確提出要“推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求，為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了方向，同時(shí)也意味著中小城市及小城鎮(zhèn)將成為未來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
今年的政府工作報(bào)告中也提出，今后一個(gè)時(shí)期著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問(wèn)題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
胡葆森的樂(lè)觀依據(jù)是，未來(lái)15到20年內(nèi)，將有近3億農(nóng)民實(shí)現(xiàn)市民化的轉(zhuǎn)變。目前，北京的城鎮(zhèn)化率已達(dá)86%，鄭州為66%，而擁有近1億人口的河南省城鎮(zhèn)化率僅有43.8%。按照10%的增幅估算，將會(huì)有1000萬(wàn)人口涌入中小城鎮(zhèn)，這將成為當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)房?jī)r(jià)的有力支撐。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)于城鎮(zhèn)化帶來(lái)的紅利也持樂(lè)觀態(tài)度。他在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，國(guó)內(nèi)的樓市著重點(diǎn)還是地區(qū)差異的分化，主體上不應(yīng)該悲觀。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化水平還不到40%，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)一路走到70%以上才能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。所以，現(xiàn)在我國(guó)的城鎮(zhèn)化還處于加速發(fā)展期。
全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥也表示，今年1~2月份數(shù)據(jù)表明，部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較上年同期有所下降，但是總的還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。
在不少代表委員看來(lái)，本屆政府“做不到的就不要寫(xiě)”的工作作風(fēng)，也意味著地產(chǎn)調(diào)控的舉措并不是一張“規(guī)劃藍(lán)圖”，而是一張“施工圖”。民眾雖然熱盼房?jī)r(jià)掉頭，但難以撼動(dòng)的房?jī)r(jià)，成為今年政府工作報(bào)告未提房?jī)r(jià)回歸的其中緣由。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)癥
近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。但在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，擺脫地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)癥談何容易?
不少地方患上“土地財(cái)政依賴(lài)癥”，只能依靠賣(mài)地推動(dòng)地方發(fā)展。國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)顯示，去年全國(guó)105個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，土地供應(yīng)總量達(dá)31.69萬(wàn)公頃，較上年增加12.33%，全國(guó)土地出讓總金額達(dá)4.1萬(wàn)億元。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)航天科工集團(tuán)七院副院長(zhǎng)竇曉玉表示，土地財(cái)政的形成和積累，房?jī)r(jià)地價(jià)的不斷攀升走高，和地方政府的縱容有著較大的關(guān)系。
在國(guó)內(nèi),很多城市都有新區(qū),且不少城市的新區(qū)比老城區(qū)大。所以房地產(chǎn)和地方財(cái)政、和GDP密切相關(guān),房地產(chǎn)是地方政府最大宗的套現(xiàn)資產(chǎn),也是GDP的重要來(lái)源。
在家庭資產(chǎn)配置里，房地產(chǎn)也占據(jù)著相當(dāng)大的比例，地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶(hù)的神經(jīng)。以地產(chǎn)信托為例，截至2013年底，信托公司信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到10.91萬(wàn)億元，與上年的7.47萬(wàn)億元相比，增長(zhǎng)46%。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，保守估計(jì)今年集合地產(chǎn)信托到期總規(guī)模達(dá)1749億元，今年四季度為年內(nèi)高峰達(dá)524.91億元。而中信證券則預(yù)計(jì)今年地產(chǎn)信托將有近2500億元面臨兌付。
換而言之，如果房地產(chǎn)要下跌，要么中國(guó)經(jīng)濟(jì)找到了新的增長(zhǎng)動(dòng)力，地方政府、國(guó)民經(jīng)濟(jì)擺脫了地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)癥，否則將會(huì)重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
符合市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)
雖然這是9年以來(lái)政府工作報(bào)告中首次沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”，但卻讓人看到了承上啟下的定調(diào)規(guī)則。
“沒(méi)有提房地產(chǎn)調(diào)控，這是和總理的思路，以及十八屆三中全會(huì)的精神相一致的。三中全會(huì)說(shuō)要讓市場(chǎng)配置起到?jīng)Q定性作用，總理經(jīng)常說(shuō)要管住行政權(quán)力，而以往的房地產(chǎn)調(diào)控中行政權(quán)力太大，所以要由市場(chǎng)去起到作用。”上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡如是說(shuō)。
回顧2005年以來(lái)樓市調(diào)控和房?jī)r(jià)走勢(shì)不難發(fā)現(xiàn)，與樓市調(diào)控如影隨形的是房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。之所以出現(xiàn)這種事與愿違的結(jié)果，雖然可以用因缺乏調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的“政策試錯(cuò)”來(lái)詮釋?zhuān)鲆暿袌?chǎng)規(guī)律的做法，遭到了詬病。以限購(gòu)為例，限購(gòu)實(shí)際使大量本應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)交易的住房閑置化，使房?jī)r(jià)越來(lái)越取決于受人為干預(yù)的新建房，進(jìn)而強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，使囤房式價(jià)差套利交易大行其道。
相比之下，本屆政府在房地產(chǎn)政策上的調(diào)控更加市場(chǎng)化，也就是讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。
“現(xiàn)在看來(lái)，本屆政府對(duì)整個(gè)樓市‘雙軌統(tǒng)籌’的優(yōu)化調(diào)控，前所未有的清晰。調(diào)控強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在資源配置中的決定性地位。”賈康對(duì)證券時(shí)報(bào)記者稱(chēng)。
仔細(xì)解讀政府工作報(bào)告，不難發(fā)現(xiàn)，決策層似乎在系統(tǒng)性地營(yíng)造淡化房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境。如推進(jìn)混合所有制改革，投資管理體制改革，鼓勵(lì)民資進(jìn)入壟斷行業(yè)，簡(jiǎn)政放權(quán)的行政審批制度改革，中央預(yù)算內(nèi)投資增加至4576億元及研究房產(chǎn)稅立法工作等，反映決策層有意降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的降杠桿做對(duì)沖準(zhǔn)備。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前淡化房地產(chǎn)調(diào)控，可視為決策層在樓市明確政府與市場(chǎng)邊界的嘗試，而以監(jiān)管替代調(diào)控或?qū)⑹俏磥?lái)施政的航向。
代表委員樓市論調(diào)
全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新：“雙向調(diào)控”。
全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥：今年1~2月份數(shù)據(jù)表明，部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較上年同期有所下降，但是總的還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。
全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興：中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)。
全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印：房?jī)r(jià)的24%是稅費(fèi)，超過(guò)30%是土地出讓?zhuān)@些錢(qián)都被政府賺走了。要降房?jī)r(jià)，首先請(qǐng)政府不要“雁過(guò)拔毛”。
全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)張力：只要能做到“四讓”，即政府土地上讓利、稅收讓利、開(kāi)發(fā)商讓利、銀行利息讓利，房?jī)r(jià)一定隨之下跌。其中，最關(guān)鍵的是政府讓利。
全國(guó)政協(xié)委員、復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌：復(fù)星集團(tuán)將繼續(xù)關(guān)注海外地產(chǎn)的投資。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康：對(duì)樓市不應(yīng)悲觀，應(yīng)加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程。