“北京市區(qū)的房?jī)r(jià)以后要下降。”全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥說(shuō)，因?yàn)楸Ｕ戏抗⿷?yīng)量加大，調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供需。全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印卻說(shuō)，房?jī)r(jià)的２４％是稅費(fèi)，超過(guò)３０％是土地出讓?zhuān)@些錢(qián)都被政府賺走了，要降房?jī)r(jià)，首先請(qǐng)政府不要“雁過(guò)拔毛”。
全國(guó)“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)的討論是會(huì)場(chǎng)內(nèi)外的熱點(diǎn)。降房?jī)r(jià)，政府說(shuō)要靠市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)要靠政府。讓老百姓住有所居，能夠詩(shī)意棲息在這片大地上，到底要靠啥？
一套小房子 稅費(fèi)何其多？
從土地變到房子，要走哪些程序？根據(jù)代表委員和專(zhuān)家業(yè)內(nèi)人士的介紹，除了土地出讓金，還要蓋少則幾十多則上百個(gè)章，交１００多項(xiàng)費(fèi)用，十幾種稅。
許家印算了一筆賬，目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤(rùn)。
——地價(jià)：近年來(lái)，土地出讓單價(jià)連年上漲。國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，２０１３年全國(guó)土地出讓金收入總額超過(guò)４．１萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高。北京２０１３年農(nóng)展館地塊的樓還沒(méi)蓋，單位地價(jià)超過(guò)７．３萬(wàn)元，廣州南洲地塊的單位地價(jià)３．３萬(wàn)元，超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)格。
——綜合造價(jià)：俗稱(chēng)建安成本。一位大型國(guó)有建筑公司的領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，一般低層建筑２０００—３０００元／平方米，高層建筑不超過(guò)４０００元／平方米。
——政府規(guī)費(fèi)：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。許家印說(shuō)，通過(guò)恒大在各地的實(shí)踐經(jīng)歷，各城市收費(fèi)審批不一樣，“最少的３７種，最多的１５７種。各個(gè)城市收費(fèi)差別很大，按平均計(jì)算約占房?jī)r(jià)的１１％。”
——稅：包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)２０１３年發(fā)布的研究報(bào)告，這十幾種稅大約占房?jī)r(jià)的１５％左右。
房?jī)r(jià)刨去前四部分，再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后，是開(kāi)發(fā)企業(yè)的毛利潤(rùn)。按照一些上市房地產(chǎn)公司年報(bào)公布的數(shù)據(jù)，恒大、萬(wàn)科、保利、招商等大型開(kāi)發(fā)商公布的利潤(rùn)一般都超過(guò)１５％。
暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比例超過(guò)２０％，土地出讓金的費(fèi)用占房?jī)r(jià)的３０％－５０％，土地出讓金也算一種收費(fèi)，說(shuō)房?jī)r(jià)超過(guò)６０％的部分是各項(xiàng)稅費(fèi)，不能算錯(cuò)。
“房?jī)r(jià)漲１年，工資漲２０年都不夠”
一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟(jì)界別政協(xié)委員表示，“政府不要以為自己收的就是開(kāi)發(fā)商的稅，開(kāi)發(fā)商的房子是建來(lái)賣(mài)的，所有的稅費(fèi)都被開(kāi)發(fā)商納入到開(kāi)發(fā)成本里，稅費(fèi)越高，房?jī)r(jià)越高，實(shí)際還是苦了老百姓。”
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)７％，達(dá)到１８３１１元，這樣一個(gè)大紅包，卻很容易被更高的房?jī)r(jià)漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)：越等越買(mǎi)不起房。
以廣州為例，２０１３年居民可支配收入增長(zhǎng)１０％，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)同比增幅卻接近２０％。增速比不上，基數(shù)更是差了十幾倍，這就造成了房?jī)r(jià)增幅嚴(yán)重背離收入增幅的“馬太效應(yīng)”。
廣州市民張旭給記者算了一筆賬：２０１２年月收入８０００元，看到的海珠區(qū)新房每平方米２３０００元，２０１３年初公司加薪，月工資達(dá)到１萬(wàn)元，但同一處房子，房?jī)r(jià)到２０１３年底已經(jīng)漲到每平方米３１０００元，７０平方米的房子，“房?jī)r(jià)漲１年，漲了５６萬(wàn)，工資每月漲２０００元，１年多收入了２．４萬(wàn)，不吃不喝，我漲２０多年工資，才頂房?jī)r(jià)漲１年。”
“開(kāi)發(fā)商和政府都要進(jìn)行反省”
在許家印看來(lái)，要蓋１１０多個(gè)章，要用多少時(shí)間，提供多少資料，浪費(fèi)多少人力物力財(cái)力？國(guó)家今年簡(jiǎn)政放權(quán)，行政體制改革力度比較大，建議住建部對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一。
一位政府官員卻認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商在推卸責(zé)任：“說(shuō)政府拍賣(mài)土地推高房?jī)r(jià)時(shí)，說(shuō)是成本決定；出了地王搭車(chē)漲價(jià)時(shí)，又說(shuō)是市場(chǎng)決定。豈能如此推卸責(zé)任，混淆視聽(tīng)？”
胡剛表示，市長(zhǎng)和董事長(zhǎng)的觀點(diǎn)，都有道理，但都站在自己立場(chǎng)上，表述不夠全面，需要“各打五十大板”：對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的審批亂象，政府要下大力氣清理歸并，消除人為尋租空間；對(duì)開(kāi)發(fā)商的坐地起價(jià)和渾水摸魚(yú)，政府也應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的稅收政策予以制約。“一句話，“開(kāi)發(fā)商和地方政府都要進(jìn)行自省”。
政府工作報(bào)告已經(jīng)指出，“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，這意味著地方政府必須明確底線救濟(jì)、中端支撐和高端市場(chǎng)三種分類(lèi)，在暫時(shí)無(wú)法放棄土地財(cái)政的背景下，從過(guò)去的“購(gòu)房人頭稅”向“抽高、補(bǔ)低、擴(kuò)中”的精確使用轉(zhuǎn)變，對(duì)于高端商品房完全市場(chǎng)化，對(duì)高價(jià)房多征稅，用于填補(bǔ)低端保障房建設(shè)缺口，而對(duì)于中端的自主性普通商品房，必須從信貸、土地出讓金和房?jī)r(jià)方面進(jìn)行充分保障。
全國(guó)人大代表、民革吉林省委專(zhuān)職副主委郭乃碩也說(shuō)，“政府對(duì)夾心層有了補(bǔ)貼，但收入被房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，這應(yīng)該是政府繼續(xù)推進(jìn)住房保障工作的重點(diǎn)。”