2014年初，一路高歌猛進(jìn)的全國(guó)樓市突然出現(xiàn)“分水嶺”，一線房?jī)r(jià)高燒不退與三四線房?jī)r(jià)松動(dòng)分化加劇、土地市場(chǎng)火爆不減與樓市疲態(tài)漸顯并存。
在樓市信號(hào)如此錯(cuò)綜復(fù)雜的表象中，房?jī)r(jià)下一步走勢(shì)如何？調(diào)控政策會(huì)否區(qū)別對(duì)待？記者采訪了兩會(huì)代表委員和知名學(xué)者。
一二線熱三四線冷 分化將加劇？
歲末年初，江蘇、山東、安徽等地的多個(gè)三四線城市樓市交易疲軟，個(gè)別地方成交量甚至“腰斬”，但一線樓市卻“高燒不退”。
全國(guó)政協(xié)委員遲福林認(rèn)為，一線樓市高歌猛進(jìn)，三四線城市卻新盤滯銷。“一些地方拆遷騰出的地都?jí)蜷_發(fā)一二十年了，擠進(jìn)來的開發(fā)商多達(dá)幾百家，這不是過頭了嗎？”遲福林說。
全國(guó)人大代表辜勝阻說，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，資源和人口大量由邊緣向中心城市集中，需求和購(gòu)買力也都從三四線向一二線匯集，隨著三四線城市建設(shè)過程中“攤大餅”的弊端顯現(xiàn)，樓市便越來越呈現(xiàn)明顯的分化。
房?jī)r(jià)冷地價(jià)熱 漲勢(shì)在后面？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅收窄，環(huán)比上漲的城市減少，下降的城市增加。與之相比，土地市場(chǎng)卻一片火熱，京滬深穗4城土地成交均價(jià)環(huán)比漲125%，創(chuàng)歷史單月新高。土地市場(chǎng)炙手可熱，是否意味著新一波漲價(jià)潮來臨？
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房?jī)r(jià)與地價(jià)并不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先后順序的問題。從地價(jià)到樓價(jià)中間還有許多其他因素，因此未來走勢(shì)不能直接判定會(huì)大漲。
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，土地成本過高直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企，而土地制度改革提出了多年，很難有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，根本原因在于有難以撼動(dòng)的阻力。“首先來自于地方政府的土地財(cái)政沖動(dòng)，其次源于房地產(chǎn)商的利潤(rùn)壓力。很多人寄望改革土地制度撼動(dòng)房?jī)r(jià)，但地方政府和開發(fā)商受到利益束縛”。
銀行審慎開發(fā)商樂觀 房地產(chǎn)高投資還能走多遠(yuǎn)？
近日，多家銀行表示，針對(duì)房地產(chǎn)貸款更加審慎，防控風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)成為監(jiān)管部門和銀行的關(guān)注重點(diǎn)。與銀行審慎形成鮮明對(duì)比的是，綠地、萬達(dá)等大型房企紛紛上調(diào)2014年度銷售目標(biāo)，部分房企甚至上調(diào)高達(dá)30%。
全國(guó)政協(xié)委員、江蘇省社科院院長(zhǎng)劉志彪認(rèn)為，當(dāng)前的樓市泡沫和地方債問題如果處理不好，對(duì)銀行而言就是“定時(shí)炸彈”。銀行收緊房貸，既是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，也符合國(guó)家政策調(diào)節(jié)的方向。經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼。
市場(chǎng)“焦灼”政策“淡定” 如何避免誤傷剛需？
我國(guó)樓市調(diào)控走過了10年，但房?jī)r(jià)卻經(jīng)歷了上漲最快的10年。
“房?jī)r(jià)靠政策是管不住的，單純的遏制需求解決不了供需矛盾，有效地增加市場(chǎng)供應(yīng)才是穩(wěn)定市場(chǎng)的基本方向。”遲福林說，十八屆三中全會(huì)后，依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)樓市的思路已被確立，“房產(chǎn)稅”、“土地供應(yīng)”、“保障房”等市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制正在逐步完善。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中央有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控，因此兩會(huì)后政策大變樣的可能性不大。加強(qiáng)政府分類指導(dǎo)、落實(shí)保障房工作、依靠市場(chǎng)化法制化的手段進(jìn)行調(diào)整是大方向。