兩會召開在即，參加全國政協(xié)十二屆二次會議的全國政協(xié)委員陸續(xù)抵達(dá)駐地。針對近期中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的復(fù)雜景象，２０１４年中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及樓市走向亦成為委員們熱議的話題之一。
全國政協(xié)委員、中國銀行外部監(jiān)事梅興保帶來一份調(diào)研報告，這是他參與繪制的一幅全國房地產(chǎn)市場的“完整畫面”。
梅興保去年參加了全國政協(xié)經(jīng)濟委員會房地產(chǎn)專題調(diào)研，前后歷時４個月，走訪了北京、廣州等一線城市，也去了鄂爾多斯、中山等三四線城市。
近期杭州、常州等地的樓盤降價引起了市場對中國樓市未來會否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此間接受采訪的全國政協(xié)委員認(rèn)為，在中國依然處于城鎮(zhèn)化中的大背景下，２０１４年的中國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但增幅將有較大幅度縮小，并出現(xiàn)分化趨勢。
“一二線城市房地產(chǎn)市場還處于‘熱態(tài)’，發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市問題也不大。而熱門城市的遠(yuǎn)郊縣和中西部某些三四線城市確實存在供大于求的現(xiàn)象。”梅興保說。
國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，在７０個大中城市中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格去年上漲均超過２０％，南京、廈門、徐州、桂林等２０多個二三線城市房價漲幅也高于１０％，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩。
杭州市區(qū)和郊區(qū)房地產(chǎn)市場的分化正折射出全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場分化趨勢。
“降價樓盤主要還是在偏僻地段，距離遠(yuǎn)，也缺乏成熟的配套，價格本來就是虛高。還有些要降價的樓盤對應(yīng)郊區(qū)戶口，為了在杭州落戶的年輕人也不會輕易買。”杭州市民董彩真說。
一方面是一線城市房價持續(xù)上漲，地王不斷出現(xiàn)，一方面是一些三四線城市房價較大幅度下滑，給中國政府樓市調(diào)控政策提出很大挑戰(zhàn)。
一年前出臺的“新國五條”在限購、限貸和個稅征集方面可謂相當(dāng)嚴(yán)苛，但一線城市房價仍舊快速上漲。
受土地供應(yīng)等因素影響，近年來一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)或者三四線城市，短時間內(nèi)大量供給制造了新的問題，雖對全局無顛覆性影響，但也增加了調(diào)控的難度。
受訪的政協(xié)委員認(rèn)為，市場化手段調(diào)節(jié)、住房保障軌和市場軌雙軌共同發(fā)展應(yīng)是未來調(diào)控的主線，通過差異化政策逐步為一二線城市降溫，并消化三四線城市的庫存壓力。
梅興保建議，在房地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求的地區(qū)，地方政府應(yīng)根據(jù)本地優(yōu)勢發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，夯實城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)，并建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施，使房地產(chǎn)業(yè)自然而然、水到渠成地發(fā)展起來。而開發(fā)商則要設(shè)定合理利潤，把開工項目及時做完，攤子不要太大。
“隨著經(jīng)濟穩(wěn)步前進，三四線城市的庫存會慢慢消化，情況會穩(wěn)定下來。”
中央城鎮(zhèn)化工作會議強調(diào)，推進城鎮(zhèn)化必須從中國社會主義初級階段基本國情出發(fā)，遵循規(guī)律，因勢利導(dǎo)，使城鎮(zhèn)化成為一個順勢而為、水到渠成的發(fā)展過程。
政協(xié)委員們認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化的思路下，地方政府大拆大建的情況有望得到遏制，這將有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康建議，要加快房地產(chǎn)稅改革。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不僅僅指在上海、重慶兩地已經(jīng)進行試點的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，還涉及在整個不動產(chǎn)開發(fā)、交易、保有全鏈條中各個環(huán)節(jié)的稅費，要通盤考慮。
“保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)應(yīng)堅持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡單照搬美國‘普遍征收’模式。”賈康說。
全國政協(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林預(yù)計，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求依然旺盛，未來要把滿足保障型、改善型需求做為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重點。
“政府的主要作用是做好保障型住房建設(shè)，同時對改善型住房需求進行鼓勵，并通過市場調(diào)節(jié)抑制投資性需求。該歸政府的歸政府管，該歸市場的歸市場管，采取簡單個別政策的方法難以解決房地產(chǎn)市場的問題。”