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        房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼
        2014-02-24   作者:張敏  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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        【字號(hào)

          近期“空城”、“公務(wù)員賣房”等消息的不斷傳出,揭示出一個(gè)現(xiàn)實(shí):三四線城市房地產(chǎn)投資已近飽和。隨著大型房企向市場(chǎng)容量有限的一二線城市回歸,房地產(chǎn)市場(chǎng)正從高速增長(zhǎng)階段邁向平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。在著力調(diào)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼。

          房地產(chǎn)投資包括房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程投資,以及公益性建筑、土地購(gòu)置費(fèi)投資等,其增速被看作是市場(chǎng)信心風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)投資維持高增速時(shí),往往意味著業(yè)界對(duì)市場(chǎng)信心飽滿,后期市場(chǎng)供應(yīng)能得到保證。反之,當(dāng)房地產(chǎn)投資增速較低,或維持負(fù)增長(zhǎng)時(shí),則意味著市場(chǎng)信心相對(duì)低迷,后市供應(yīng)可能面臨不足的風(fēng)險(xiǎn)。

          自2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的7年間,我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)歷兩個(gè)遞減周期:從2007年到2009年,房地產(chǎn)投資增速?gòu)?0.2%逐步降至16.1%,降幅接近50%;從2010年至2012年,上述增速則從33.2%降至16.2%,降幅同樣接近一半。2013年,全國(guó)房地產(chǎn)投資增速回升到19.8%的水平,但與30%的高點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)。

          房地產(chǎn)投資增速變化受多重因素綜合影響,但有兩個(gè)因素最為關(guān)鍵。一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),在上述兩個(gè)“三年周期”中,房地產(chǎn)投資增速變化與GDP增速變化趨勢(shì)相一致;二是房地產(chǎn)政策環(huán)境,重大調(diào)控政策出臺(tái),不僅會(huì)影響銷售,也會(huì)影響投資熱情。2013年,雖然GDP增速繼續(xù)下滑,但市場(chǎng)化調(diào)控思路確立為市場(chǎng)帶來(lái)信心,也使房地產(chǎn)投資增速有所回升。

          不過(guò),在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增速放緩過(guò)程中,房地產(chǎn)投資恐難一枝獨(dú)秀。一方面,不少三四線城市被曝出“空城”現(xiàn)象,凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面;另一方面,十八屆三中全會(huì)提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”的思路,決定了一二線城市的市場(chǎng)空間也較有限。

          綜合看,房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”面臨終結(jié)的說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)。在這種背景下,指望房地產(chǎn)投資回到30%高增速時(shí)代,恐是癡人說(shuō)夢(mèng)。

          當(dāng)然,種種因素也決定了房地產(chǎn)投資增速并不會(huì)迅速降至冰點(diǎn),而是維持在相對(duì)穩(wěn)定的中間水平。其一是隨著去年市場(chǎng)熱銷以及融資環(huán)境寬松,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài)。二是土地價(jià)格提高助推房地產(chǎn)投資總成本。三是在住宅業(yè)態(tài)之外,房地產(chǎn)企業(yè)正加大商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)投資比重。

          作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分,房地產(chǎn)投資高增速時(shí)代很可能就此終結(jié)。房地產(chǎn)因素弱化,恰恰可打破地方發(fā)展過(guò)度依賴“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的窠臼,對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到有效的倒逼作用。這很可能是個(gè)充滿陣痛的過(guò)程,但對(duì)于處在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式階段的中國(guó)來(lái)說(shuō),絕不是壞消息。

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