近期“空城”、“公務(wù)員賣房”等消息的不斷傳出，揭示出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：三四線城市房地產(chǎn)投資已近飽和。隨著大型房企向市場(chǎng)容量有限的一二線城市回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從高速增長(zhǎng)階段邁向平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。在著力調(diào)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼。
房地產(chǎn)投資包括房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程投資，以及公益性建筑、土地購(gòu)置費(fèi)投資等，其增速被看作是市場(chǎng)信心風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)投資維持高增速時(shí)，往往意味著業(yè)界對(duì)市場(chǎng)信心飽滿，后期市場(chǎng)供應(yīng)能得到保證。反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速較低，或維持負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，則意味著市場(chǎng)信心相對(duì)低迷，后市供應(yīng)可能面臨不足的風(fēng)險(xiǎn)。
自2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的7年間，我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)歷兩個(gè)遞減周期：從2007年到2009年，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?0.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%;從2010年至2012年，上述增速則從33.2%降至16.2%，降幅同樣接近一半。2013年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速回升到19.8%的水平，但與30%的高點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)投資增速變化受多重因素綜合影響，但有兩個(gè)因素最為關(guān)鍵。一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在上述兩個(gè)“三年周期”中，房地產(chǎn)投資增速變化與GDP增速變化趨勢(shì)相一致;二是房地產(chǎn)政策環(huán)境，重大調(diào)控政策出臺(tái)，不僅會(huì)影響銷售，也會(huì)影響投資熱情。2013年，雖然GDP增速繼續(xù)下滑，但市場(chǎng)化調(diào)控思路確立為市場(chǎng)帶來(lái)信心，也使房地產(chǎn)投資增速有所回升。
不過(guò)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增速放緩過(guò)程中，房地產(chǎn)投資恐難一枝獨(dú)秀。一方面，不少三四線城市被曝出“空城”現(xiàn)象，凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面;另一方面，十八屆三中全會(huì)提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”的思路，決定了一二線城市的市場(chǎng)空間也較有限。
綜合看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”面臨終結(jié)的說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)。在這種背景下，指望房地產(chǎn)投資回到30%高增速時(shí)代，恐是癡人說(shuō)夢(mèng)。
當(dāng)然，種種因素也決定了房地產(chǎn)投資增速并不會(huì)迅速降至冰點(diǎn)，而是維持在相對(duì)穩(wěn)定的中間水平。其一是隨著去年市場(chǎng)熱銷以及融資環(huán)境寬松，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài)。二是土地價(jià)格提高助推房地產(chǎn)投資總成本。三是在住宅業(yè)態(tài)之外，房地產(chǎn)企業(yè)正加大商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)投資比重。
作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，房地產(chǎn)投資高增速時(shí)代很可能就此終結(jié)。房地產(chǎn)因素弱化，恰恰可打破地方發(fā)展過(guò)度依賴“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的窠臼，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到有效的倒逼作用。這很可能是個(gè)充滿陣痛的過(guò)程，但對(duì)于處在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式階段的中國(guó)來(lái)說(shuō)，絕不是壞消息。