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悲觀預期正在籠罩當下樓市。香港地產(chǎn)項目降價促銷，內(nèi)地業(yè)界大佬預言樓市“非常不妙”。在成交下滑、房價漲幅放緩、融資環(huán)境趨變和調(diào)控仍緊的新背景下，今年房地產(chǎn)市場面臨的變數(shù)正在增多，樓市將可能步入新一輪調(diào)整期，而成交量下滑或許是房價調(diào)整的一個前奏。
從成交量看，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象。進入2月份，成交低迷態(tài)勢依舊。
樓市成交量連續(xù)回落，既受春節(jié)淡季的傳統(tǒng)因素影響，也有開發(fā)商推盤積極性不高的原因。更為關鍵的是，價格持續(xù)居高不下，購房者觀望情緒明顯加重，對未來房價走勢產(chǎn)生分歧且房價回落預期漸強。
從價格看，盡管房價上漲態(tài)勢依舊，但漲幅已明顯趨緩，房價上漲區(qū)域布局也由“普漲時代”進入“分化時代”。
尤其需要指出的是，業(yè)界大佬對于未來樓市的走向已由樂觀轉(zhuǎn)向偏悲觀，而機構(gòu)的預測更是印證了這種觀點。里昂研究報告預期內(nèi)地房價漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性，隨著對房價未來走勢分歧的加大，房價回調(diào)將是大概率事件。
從資金面看，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，今年資本市場流動性必將對其產(chǎn)生明顯而深刻的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)改變，來自銀行等金融機構(gòu)的間接融資的難度和成本預計都將隨之上升。此間已有觀察家預言，美聯(lián)儲退出QE有可能把中國房地產(chǎn)打回原形，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。
的確，與往年不同，大多數(shù)商業(yè)銀行在房貸方面明顯較之前謹慎，為避免像去年出現(xiàn)的流動性緊張現(xiàn)象，商業(yè)銀行壓縮房貸投放規(guī)模成為必然選項。這從銀監(jiān)會的表態(tài)中也可得到佐證。銀監(jiān)會在2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議，明確今年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點，要求切實防范和化解金融風險隱患，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。
從調(diào)控政策看，新一屆政府一年來有關房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，始終不提控制房價，也基本不談行政調(diào)控，總體思路已由盯住短期房價調(diào)控目標逐漸轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)供需關系和建立長效機制。隨著樓市持續(xù)分化，調(diào)控將更強調(diào)針對性和分類指導。目前雖然處于調(diào)控“真空期”，但從各方表態(tài)可以看出，樓市調(diào)控將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，在執(zhí)行好既有調(diào)控政策的同時，進一步加強市場監(jiān)管也勢在必行。
綜合來看，促使房價調(diào)整的因素正在增多并且動能也在增強，樓市分化格局料將延續(xù)，一線城市和熱點二線城市房價漲幅將進一步收窄，而部分三四線城市房價則有驟降的可能。
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