■香港樓市調(diào)整沖擊波(下)
作為最主要的離岸金融市場(chǎng)——香港樓市歷來(lái)受到全球資本流動(dòng)的影響。美聯(lián)儲(chǔ)的QE政策退出啟動(dòng)了香港樓市的本輪調(diào)整。如果外部流動(dòng)性發(fā)生較大收縮，以資金面支撐的內(nèi)地樓市是否也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整？這一調(diào)整又是否會(huì)沖擊國(guó)內(nèi)金融體系？
業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)地金融體系對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度非常高，如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或向下回調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)非常巨大，因此，降低金融體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度迫在眉睫。
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| 趙乃育/繪 |
隱憂 內(nèi)地樓市泡沫蓄積金融風(fēng)險(xiǎn)
自美聯(lián)儲(chǔ)減少Q(mào)E規(guī)模以來(lái)，資金持續(xù)由新興市場(chǎng)流出。世界銀行不久前發(fā)出預(yù)警，一旦發(fā)達(dá)國(guó)家央行突然退出經(jīng)濟(jì)刺激措施，或?qū)е铝魅胄屡d市場(chǎng)的資金最高萎縮80%。全球利率快速調(diào)整及資本流入回撤的影響或引發(fā)新興市場(chǎng)收支失衡或金融危機(jī)。
香港金管局總裁陳德霖日前表示，仍未見(jiàn)香港有資金大幅流出跡象，但在美國(guó)利率正常化下，資金無(wú)可避免會(huì)流走。同時(shí)，樓市成交較高峰期大減三至四成，樓價(jià)僅錄得輕微下跌，現(xiàn)時(shí)仍未能確定香港樓市是否已從上升周期轉(zhuǎn)入下降周期，樓市前景仍不明朗，但利率正常化、資金外流及流動(dòng)性趨緊等因素，按揭利率很大機(jī)會(huì)走高。
雖然樓市前景仍未明朗，但機(jī)構(gòu)對(duì)資本流出沖擊資產(chǎn)價(jià)格的擔(dān)憂較大。美銀美林表示，香港的租金回報(bào)率與10年期美國(guó)國(guó)債收益率緊密相關(guān)，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國(guó)國(guó)債收益率將升至4%，假設(shè)租金保持不變，香港房?jī)r(jià)需要至少下跌24%才能讓租金回報(bào)率與美國(guó)國(guó)債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見(jiàn)頂時(shí)相比，當(dāng)時(shí)香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現(xiàn)在貸款利率僅略高于2.2%，因此利率的上升對(duì)所有房屋按揭買(mǎi)家造成沖擊。
甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，香港樓市的牛熊轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于美國(guó)量化寬松政策退出。在盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖看來(lái)，隨著美國(guó)縮減買(mǎi)債規(guī)模，量化寬松政策的退出漸行漸近，市場(chǎng)利率上漲將大幅提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，加上熱錢(qián)將撤離香港，香港樓市未來(lái)前景不容樂(lè)觀。
同樣，不少機(jī)構(gòu)也發(fā)出了“資本回流沖擊人民幣資產(chǎn)”的預(yù)警。平安證券判斷，QE退出機(jī)制的正式開(kāi)啟，預(yù)示資產(chǎn)重估過(guò)程可能有所加速相比較而言，發(fā)達(dá)市場(chǎng)的順周期資產(chǎn)受到的負(fù)面沖擊較小，而新興市場(chǎng)的金融資產(chǎn)受到的沖擊和波動(dòng)都會(huì)較大。
艾拓思資本集團(tuán)高級(jí)副總裁M.Thomas表示，QE開(kāi)始退出有可能刺破中國(guó)房地產(chǎn)泡沫。在中國(guó)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，股市長(zhǎng)期低迷，國(guó)內(nèi)外投資資本大量涌向房地產(chǎn)行業(yè)。QE退出將造成內(nèi)地流動(dòng)性緊張，會(huì)傳導(dǎo)到資本蓄積量最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦流動(dòng)性突然收緊，房地產(chǎn)泡沫將被刺破，隨即流動(dòng)性膨脹支撐的金融風(fēng)險(xiǎn)將爆發(fā)。
暗道 金融機(jī)構(gòu)隱秘“輸血”房地產(chǎn)
今年年初，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在公開(kāi)場(chǎng)合少見(jiàn)地警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷(xiāo)售增速下滑等風(fēng)險(xiǎn)。
“任志強(qiáng)可能是對(duì)的，今年或許是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最危險(xiǎn)的一年，而若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)，金融體系也必定會(huì)受到?jīng)_擊。”長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資的北京中源興發(fā)投資有限公司董事長(zhǎng)周衛(wèi)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
金融業(yè)到底在多大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)捆綁在一起？清科研究此前發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)基金白皮書(shū)》指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，受調(diào)控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)難度在增加，資金是否充裕對(duì)房企的發(fā)展至關(guān)重要，因此金融業(yè)對(duì)其影響不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外部融資需求很大。
渣打銀行日前對(duì)中國(guó)30個(gè)二線和三線城市開(kāi)發(fā)商所作的調(diào)查顯示，雖然這些開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)地價(jià)在未來(lái)幾個(gè)月仍會(huì)繼續(xù)升高，但他們發(fā)現(xiàn)融資變得日益困難。渣打的這份報(bào)告指出，“有創(chuàng)紀(jì)錄的12個(gè)受訪者說(shuō)他們聽(tīng)說(shuō)過(guò)開(kāi)發(fā)商難以支付土地費(fèi)用的情況”。
清科研究指出，從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來(lái)源，而企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升，而在自籌資金增長(zhǎng)的背后，正是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資活動(dòng)的增強(qiáng)。
以房地產(chǎn)信托為例，用益信托的在線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)模總計(jì)3006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%。若對(duì)比2012年的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為751款，規(guī)模總計(jì)為1823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%。
在周衛(wèi)看來(lái)，站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)，換句話說(shuō)，很多金融體系的資金實(shí)際正通過(guò)信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。他說(shuō)，銀行自身的資產(chǎn)負(fù)債表中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的部分不能完全表明銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度，實(shí)際上，銀行業(yè)正在通過(guò)各種隱秘的渠道來(lái)為房地產(chǎn)業(yè)融資。
“雖然，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè)，不論是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也有這個(gè)需求，前門(mén)走不通，銀行會(huì)走后門(mén)，會(huì)想其它辦法來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)融資。”周衛(wèi)說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，大的銀行業(yè)務(wù)占比普遍在8%以下，部分中小商業(yè)銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的占比大概可達(dá)到10%。但這并不是全貌，周衛(wèi)透露，一些銀行正在通過(guò)隱秘的房地產(chǎn)基金的方式為房地產(chǎn)業(yè)融資。他表示，一些房地產(chǎn)基金由央企發(fā)起，由于表面上有大型央企的信用“背書(shū)”，銀行資金紛紛涌入。
“有的時(shí)候，就算銀行能夠通過(guò)正常的貸款方式為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資，它也會(huì)選擇通過(guò)房地產(chǎn)基金的方式。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥ㄟ^(guò)房地產(chǎn)基金的融資利率更高，銀行能獲利更多。有些房地產(chǎn)基金甚至演變?yōu)榱烁呃J，殊不知，越高的資金成本意味著企業(yè)償還成本越高，其蘊(yùn)含著更高的風(fēng)險(xiǎn)。”周衛(wèi)表示。
沖擊 樓市價(jià)格回調(diào)將波及金融系統(tǒng)
有業(yè)內(nèi)人士表示，從房地產(chǎn)業(yè)得到的各類(lèi)融資種類(lèi)來(lái)看，銀行和保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)所提供的資金在整體資金比例中甚至能夠達(dá)到80%。“這個(gè)數(shù)據(jù)無(wú)法得到印證，但是我認(rèn)為是完全有可能的。”周衛(wèi)說(shuō)。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚日前表示，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在核心三大風(fēng)險(xiǎn)，一是影子銀行風(fēng)險(xiǎn)，二是產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，三是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)價(jià)格目前還在上漲，但整體房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在逐漸、甚至快速積累，而社會(huì)融資體系對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度卻非常高，如果將土地、建筑物抵押等計(jì)入，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度超過(guò)50%。在這個(gè)意義上，如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或向下回調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)都非常巨大。
中國(guó)社科院世經(jīng)政研究所國(guó)際投資研究室主任張明此前撰文指出，中國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，在很大程度上與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。他表示，在中國(guó)商業(yè)銀行的總貸款中，可能有50%至60%直接與房?jī)r(jià)、地價(jià)密切相關(guān)。盡管對(duì)居民住房抵押貸款而言，銀行有著較高的安全邊際(首套房首付比率20%至30%)，但對(duì)其他相關(guān)貸款而言，安全邊際遠(yuǎn)沒(méi)有住房抵押貸款那么高。
“如果不考慮安全邊際，假定中國(guó)商業(yè)銀行60%的貸款直接與房?jī)r(jià)、地價(jià)密切相關(guān)。那么，如果一個(gè)外生性或內(nèi)生性沖擊導(dǎo)致全國(guó)平均地價(jià)與房?jī)r(jià)下跌15%，那么中國(guó)商業(yè)銀行將會(huì)出現(xiàn)相對(duì)于總資產(chǎn)9%的損失，這意味著商業(yè)銀行的自有資本金將消耗殆盡。”他說(shuō)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能給金融行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)引起監(jiān)管部門(mén)高度重視。銀監(jiān)會(huì)于年初的召開(kāi)的2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。
央行最新發(fā)布的《2013年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的防范預(yù)警和評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)，防范部分地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及非正規(guī)金融風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)。
“央行在報(bào)告中向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人投資者提出的警告非常及時(shí)，并且今年會(huì)采取具體措施，降低金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)的風(fēng)險(xiǎn)。”向松祚說(shuō)。