根據(jù)美國海外房地產(chǎn)投資協(xié)會公布的一份調(diào)查顯示，英國倫敦現(xiàn)在成為了2013年全球投資者海外房地產(chǎn)市場投資的第一選擇。而不久前，英國首相卡梅倫訪問中國時也帶來了英國房地產(chǎn)市場的一系列信息，對中國投資者寄予很高的期待。那么，在過去的這一年里，英國的房地產(chǎn)市場究竟熱到了什么程度?當中又會有什么樣的投資機會?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
2013，英國樓市究竟熱成了什么樣?當中又有怎樣的投資機會?
英國倫敦的房產(chǎn)頗受中國投資者的青睞。2012年，中國買家購買了倫敦27%的新建住宅房，占總交易金額的17%，2013年上半年，來自中國大陸的買家又購買的價值約1.7億英鎊的倫敦房產(chǎn)。
馬紐薩德維(倫敦柴思房地產(chǎn)公司銷售主管)：中國買家都是現(xiàn)金買家，他們喜歡新房，很多還喜歡高層公寓。
王藝(贏克沃茲中國部總監(jiān))：300萬人民幣的一個投資，在北京可能買的一個房產(chǎn)，它的租金能達到3000(元)到4000(元)人民幣，那么如果把這300萬人民幣投到倫敦的這樣一個房產(chǎn)，它的租金能夠合成人民幣應該是在15000元左右。
楊珊珊(本臺記者)：目前正值英國商業(yè)地產(chǎn)的復蘇時期，很多地段的寫字樓租金已攀升至2008年前金融危機的最高點，因此很多業(yè)內(nèi)人士認為，中國投資者在投資英國商業(yè)地產(chǎn)時要做出謹慎選擇。
向松祚：二戰(zhàn)以后 倫敦三環(huán)以內(nèi)的房價每十年翻一番
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
倫敦其實現(xiàn)在還是有投資機會的，因為從金融危機以后，2009年到2012年，這四年倫敦的房價一直沒有漲，一直在下跌，這非常奇怪。其實在2012年的時候，包括倫敦當?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀人都認為，2013年還會下跌，結果2013倫敦的房價漲了10%，這出乎意料。到2013年9月份，三季度開始，就有人講說，倫敦的房價漲的太快，因為整個英國的房價只漲了不到6%，好像是5.1%，但是倫敦漲了10%。倫敦房價漲了10%，其實在全世界相比不算什么，因為它10%的漲幅在主要的大城市里可能排名在30名以后。2013年漲幅第一名就是迪拜，第二名是中國大陸，第三名是中國的香港。倫敦10%的漲幅是被遠遠甩在后面的。所以它過去四年內(nèi)房價一直處于一個下降的態(tài)勢，2013年突然上漲，多多少少有點出乎大家的意外。
從投資的角度來講，倫敦的平均房價，特別是好房子的房價，我看過一些房子已經(jīng)非常貴了。比如我自己親自去看過的，一個海德公園旁邊的房子，是非常古老的一個房子，位置可能是相當于北京的天安門周圍了，海德公園是非常有名的富人區(qū)。倫敦最有名的叫肯辛頓區(qū)，肯辛頓是非常著名的富人區(qū)，房子是非常典雅的，也是非常有文化底蘊的房子。我們?nèi)タ吹囊粋�房子，它有五個臥室，面積300平米左右，你知道多少錢嗎?其實這個房子的標價已經(jīng)是非常離譜了，是2700萬英鎊，差不多就是2.4億人民幣。我講這個的意思就是，倫敦的房子漲幅不高，但是倫敦的房價水平已經(jīng)非常高了，因為從二戰(zhàn)以后差不多是這樣，倫敦的房價做過一個很詳細的研究，二戰(zhàn)以后它每十年，特別是倫敦，我們講的三環(huán)以內(nèi)的房價每十年就是差不多翻一番，非常穩(wěn)定，當然它中間有調(diào)整，但是平均看起來就是十年就會翻一番。現(xiàn)在大家在說倫敦的房價，從2008年金融危機以后，是不是在這個十年之內(nèi)新一輪會不會再翻一番?
從漲的趨勢來講，它應該來講是一個好的時機，但是倫敦的房地產(chǎn)市場第一個是房價本身的水平很高，第二個，倫敦基本上是二手房，基本上沒有新房，新房占的比例已經(jīng)非常非常小。
張鴻：英國也有買不起房的啃老族
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
它沒有那么多工地，也沒有蓋那么多新房子，像海德公園那塊，你什么時候投資都是長期投資項目，它不是說今年就能暴漲什么的，但是那個地方永遠有富人，全世界富人的理想可能都是在海德公園旁邊擁有一套自己的住房。我們最近做海外投資房地產(chǎn)系列，你會發(fā)現(xiàn)，對投資者來說，幸福的上漲其實都是相似的。英國我們回過頭來看，去年之所以上漲，首先它的經(jīng)濟開始復蘇，本來預計沒有那么好，突然復蘇，帶動了經(jīng)濟的上漲，然后收入水平的上升，失業(yè)率開始下降，然后政府的補貼。因為政府在前兩年下跌的時候，政府為了救市，出了大量的補貼購房的政策，包括買首套房的時候房價的20%，政府會給你補貼，你想想這個力度多厲害。然后吸引外來投資者，，資本利得稅是免的。
當然，現(xiàn)在可能說漲上來要調(diào)控。因為它也出現(xiàn)啃老族，買不起房。還有一個，我看到一個數(shù)據(jù)是供需方面的，就是2013年購房需求上漲了25%，但是待售房屋的供應12年來新低，只增長了6%。
向松祚：有很多中國人是為了小孩讀書在英國買房投資
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
有幾個情況，我經(jīng)常去英國，因為很多機構在英國都有分支機構，特別是中國的金融機構，包括銀行、證券公司、保險公司，很多都準備去倫敦，因為倫敦是世界上數(shù)一數(shù)二的金融中心。它們有很多買寫字樓主要也是圍繞在所謂的倫敦金融城附近，中國有很多公司買了這附近的樓，那么他們買這個樓主要為了自用，并不是為了投資。當然，未來也可能有投資的價值。我去看過他們買的這些樓，這些樓以前也都是比如說英國公司、歐洲公司、美國公司他們原來的樓，現(xiàn)在看到中國愿意出一個很高的價錢，就賣給了中國的公司。我覺得這是一個大的趨勢，它作為一個重要的金融中心，它的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓，確實有很好的價值，尤其是一些非常具有歷史意義的重要建筑。
我再說一個數(shù)據(jù)，倫敦的需求來自哪里?2013年整個倫敦新買房的人有49%是外國人，這個數(shù)字是非常準確的，這49%的外國人里面亞洲占到差不多60%，在60%的亞洲人里面中國人占到差不多一半還要多一點，那是什么需求刺激亞洲人或者中國人過去的?首先是商業(yè)的需求，就是很多的公司企業(yè)想到國際大都市，金融中心，商業(yè)中心有他們的點，有他們的布局，由此就會帶來一些本身的住宅的需求，比如說很多海外的CEO，這些老板可能要在當?shù)刭I一個住宅，買一個公寓，甚至買一個別墅。
另外還有一個很吸引人的，就是我們發(fā)現(xiàn)每年英國的大學，中學，現(xiàn)在甚至小學，包括幼兒園都到中國來做推廣，就是英國人已經(jīng)把他的教育當作一個非常重要的吸引外資的產(chǎn)業(yè)，它當成一個產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營，很多中國的小孩都在英國念書。我認識的朋友中有三個是因為小孩在那讀書，就為小孩在那買了房子，所以這個需求是多種多樣的，它不是說完全是為了投資。
張鴻：不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 英國政府都歡迎
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
平安人壽買的叫勞合社的大樓，是倫敦金融城的一個地標性建筑，它不光是在金融標志性建筑，據(jù)說在建筑領域也是一個標志性建筑。而且現(xiàn)在平安說，樓里面的物業(yè)都已經(jīng)出租出去了，所以現(xiàn)在中國人壽、太平人壽都排著隊說也要去到那去。而且卡梅倫到中國來其實是招商引資，在這之前其實倫敦市長也來過，公開說歡迎萬達去，萬達已經(jīng)在那兒成立了公司，開始投資酒店項目了。所以他們現(xiàn)在其實都看重了不管是普通投資者，還是機構投資者，不管是到那邊投的是普通房產(chǎn)，包括綠地，12億英鎊已經(jīng)開始弄，那是一系列的有點類似我們棚戶區(qū)改造的項目，也有公寓什么的。這些其實都是大項目，不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，他在這個時候都鼓勵你過去。
向松祚：QE推出英國是受益國 英國的房價還會上漲一段時間
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
倫敦這個市場比較特殊，特別是倫敦中心區(qū)，它跟紐約曼哈頓很相似，原因在哪里?有人說全世界可能有三到五個地方的房價似乎是永遠只漲不跌的，就是從長期趨勢永遠是漲的，那么這里面肯定包括倫敦，包括紐約的曼哈頓。無論經(jīng)濟危機再嚴重，長期來看曼哈頓的房價還是在漲，它原因很簡單，就是這個地方它太特殊，它是一個金融中心，金融中心總有人要去，倫敦也是一樣。現(xiàn)在有個預測，就是到2025年，整個倫敦，就是我們所謂的市中心到2025年，還要增加100萬人口，這100萬人口主要是外來的人，就是外來的一些比較高收入的人群，那這些人群當然住房需求就比較高了，所以這是一個核心的概念，就是他人口的需求，特別是高財富的人，高素質(zhì)的人群涌到倫敦去，而很多都有買房實力，這些人一定會帶動房價上漲。更重要的是，英國現(xiàn)在的貨幣政策是非常寬松的，它的貨幣政策實際上量化寬松比美聯(lián)儲搞的還早，而且它長期實行是0.5以下的基準利率，那么它現(xiàn)在住房長期的按揭利率，30年，20年期的，其實連3%都不到，所以它是非常便宜的。再加上財政上面它有很多優(yōu)惠的政策，特別是對一些比較窮的人買房，比如說各種補貼，稅收優(yōu)惠，所以貨幣政策和財政政策兩個政策，都是有助于房地產(chǎn)復蘇的，因為特別是卡梅倫上臺以后，他把房地產(chǎn)的復蘇作為他刺激經(jīng)濟復蘇的一個殺手锏使出來的，所以這是一個非常核心的因素。
我要強調(diào)一點，就是說可能世界上很多國家的貨幣政策都會受到美聯(lián)儲量化寬松退出的影響，就是說退出以后資金會流到外面去，恰恰倫敦相反，因為倫敦本身就是一個非常龐大的美元市場，所以美聯(lián)儲的量化寬松退出了，很多錢還會流到倫敦去，倫敦是最大的美元市場，也是最大的歐元市場之一。它是受益國，所以往往這個金融危機以后，倫敦的金融市場反而更加活躍，它跟紐約很相似，紐約當然是最大的美元市場，倫敦是紐約之外的最大的美元市場，也是最大的歐元市場。所以從新興市場撤出這些錢，有相當一部分都到了倫敦，所以它的量化寬松貨幣政策還有條件繼續(xù)搞下去，它現(xiàn)在那個央行的行長，從加拿大去的卡尼已經(jīng)說了，說我們現(xiàn)在是非常明確的目標，我們的失業(yè)率要降到多少，我們的經(jīng)濟增長要多少。他是非常明確的，他比美國的貨幣政策還要激進，所以這也是推動它的房價還會漲一段時間的一個核心的力量。
張鴻：房地產(chǎn)市場從某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟的晴雨表
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
無論是什么貨幣政策，其實都是因為宏觀經(jīng)濟的走勢來制定的。這一輪金融危機，房地產(chǎn)先倒下了，房地產(chǎn)帶來了危機，現(xiàn)在復蘇了，房地產(chǎn)在往前走，所以房地產(chǎn)某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟的晴雨表。我們的金融政策開始寬松了，它就走好。
現(xiàn)在單純說英國，現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)濟學家是看好的。因為從2013年下半年開始突然走好，然后英國政府突然從上個月開始，預計他們的2013年走勢的時候，他原來預計的是增速0.6， 2013年調(diào)整到1.4，然后對2014年的增速調(diào)整從1.8調(diào)整到了2.4，這是他們幾乎有史以來調(diào)整幅度最大的，就是他們突然變得樂觀了。金融時報對100個經(jīng)濟學家也做了一個調(diào)查，說也是2.4的增速，就是說起碼未來一年，英國的經(jīng)濟會繼續(xù)在復蘇當中，所以這其實給它的樓市奠定了一個基礎，失業(yè)率還會下降，經(jīng)濟還會上升。
向松祚：房價過高會嚴重影響城市發(fā)展 英國官員已釋放泡沫警告
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
什么事都是雙刃劍，我到英國財政部，他們財政部的官員也講過，他們其實不太希望倫敦的房價漲的太快。因為房價漲太快，去年有一半的是外國人買的，外國人都是有錢人去了，他把房價抬的老高，實際上對本地人不利，本地人現(xiàn)在失業(yè)率就高，很多人沒有收入，因為房價漲了以后，它租金也會漲，那就使得倫敦的生活成本上升，生活成本會上升對于那些沒有工作的人，或者低收入人群就會非常困難。
實際上這個房價，我們講一個城市的房價快速上漲，它不一定就是好事，它一定是有兩面性的。比如說一個城市的房價漲的太高了，當然對已經(jīng)有房子的人，對于買了好幾套房子的人是有好處。或者說對開發(fā)商那是好的，或者說對于想賣土地的政府是好的，但是對于大多數(shù)老百姓不是一件好事，因為他的生活成本上升，那么生活成本上升會嚴重的影響城市的發(fā)展。所以現(xiàn)在包括財政部的官員也在警告說，英國的房子可能又開始出現(xiàn)泡沫了，其實已經(jīng)釋放了這個信號，也就是說大家要小心，沒準我又會把那些政策收回去。