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        央視財經(jīng)評論文字稿-投資英國 首選倫敦?
        2014-01-23   作者:  來源:央視網(wǎng)
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          根據(jù)美國海外房地產(chǎn)投資協(xié)會公布的一份調(diào)查顯示,英國倫敦現(xiàn)在成為了2013年全球投資者海外房地產(chǎn)市場投資的第一選擇。而不久前,英國首相卡梅倫訪問中國時也帶來了英國房地產(chǎn)市場的一系列信息,對中國投資者寄予很高的期待。那么,在過去的這一年里,英國的房地產(chǎn)市場究竟熱到了什么程度?當中又會有什么樣的投資機會?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

          2013,英國樓市究竟熱成了什么樣?當中又有怎樣的投資機會?

          英國倫敦的房產(chǎn)頗受中國投資者的青睞。2012年,中國買家購買了倫敦27%的新建住宅房,占總交易金額的17%,2013年上半年,來自中國大陸的買家又購買的價值約1.7億英鎊的倫敦房產(chǎn)。

          馬紐薩德維(倫敦柴思房地產(chǎn)公司銷售主管):中國買家都是現(xiàn)金買家,他們喜歡新房,很多還喜歡高層公寓。

          王藝(贏克沃茲中國部總監(jiān)):300萬人民幣的一個投資,在北京可能買的一個房產(chǎn),它的租金能達到3000(元)到4000(元)人民幣,那么如果把這300萬人民幣投到倫敦的這樣一個房產(chǎn),它的租金能夠合成人民幣應該是在15000元左右。

          楊珊珊(本臺記者):目前正值英國商業(yè)地產(chǎn)的復蘇時期,很多地段的寫字樓租金已攀升至2008年前金融危機的最高點,因此很多業(yè)內(nèi)人士認為,中國投資者在投資英國商業(yè)地產(chǎn)時要做出謹慎選擇。

          向松祚:二戰(zhàn)以后 倫敦三環(huán)以內(nèi)的房價每十年翻一番

          (《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

          倫敦其實現(xiàn)在還是有投資機會的,因為從金融危機以后,2009年到2012年,這四年倫敦的房價一直沒有漲,一直在下跌,這非常奇怪。其實在2012年的時候,包括倫敦當?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀人都認為,2013年還會下跌,結果2013倫敦的房價漲了10%,這出乎意料。到2013年9月份,三季度開始,就有人講說,倫敦的房價漲的太快,因為整個英國的房價只漲了不到6%,好像是5.1%,但是倫敦漲了10%。倫敦房價漲了10%,其實在全世界相比不算什么,因為它10%的漲幅在主要的大城市里可能排名在30名以后。2013年漲幅第一名就是迪拜,第二名是中國大陸,第三名是中國的香港。倫敦10%的漲幅是被遠遠甩在后面的。所以它過去四年內(nèi)房價一直處于一個下降的態(tài)勢,2013年突然上漲,多多少少有點出乎大家的意外。

          從投資的角度來講,倫敦的平均房價,特別是好房子的房價,我看過一些房子已經(jīng)非常貴了。比如我自己親自去看過的,一個海德公園旁邊的房子,是非常古老的一個房子,位置可能是相當于北京的天安門周圍了,海德公園是非常有名的富人區(qū)。倫敦最有名的叫肯辛頓區(qū),肯辛頓是非常著名的富人區(qū),房子是非常典雅的,也是非常有文化底蘊的房子。我們?nèi)タ吹囊粋房子,它有五個臥室,面積300平米左右,你知道多少錢嗎?其實這個房子的標價已經(jīng)是非常離譜了,是2700萬英鎊,差不多就是2.4億人民幣。我講這個的意思就是,倫敦的房子漲幅不高,但是倫敦的房價水平已經(jīng)非常高了,因為從二戰(zhàn)以后差不多是這樣,倫敦的房價做過一個很詳細的研究,二戰(zhàn)以后它每十年,特別是倫敦,我們講的三環(huán)以內(nèi)的房價每十年就是差不多翻一番,非常穩(wěn)定,當然它中間有調(diào)整,但是平均看起來就是十年就會翻一番。現(xiàn)在大家在說倫敦的房價,從2008年金融危機以后,是不是在這個十年之內(nèi)新一輪會不會再翻一番?

          從漲的趨勢來講,它應該來講是一個好的時機,但是倫敦的房地產(chǎn)市場第一個是房價本身的水平很高,第二個,倫敦基本上是二手房,基本上沒有新房,新房占的比例已經(jīng)非常非常小。

          張鴻:英國也有買不起房的啃老族

          (《央視財經(jīng)評論》評論員)

          它沒有那么多工地,也沒有蓋那么多新房子,像海德公園那塊,你什么時候投資都是長期投資項目,它不是說今年就能暴漲什么的,但是那個地方永遠有富人,全世界富人的理想可能都是在海德公園旁邊擁有一套自己的住房。我們最近做海外投資房地產(chǎn)系列,你會發(fā)現(xiàn),對投資者來說,幸福的上漲其實都是相似的。英國我們回過頭來看,去年之所以上漲,首先它的經(jīng)濟開始復蘇,本來預計沒有那么好,突然復蘇,帶動了經(jīng)濟的上漲,然后收入水平的上升,失業(yè)率開始下降,然后政府的補貼。因為政府在前兩年下跌的時候,政府為了救市,出了大量的補貼購房的政策,包括買首套房的時候房價的20%,政府會給你補貼,你想想這個力度多厲害。然后吸引外來投資者,,資本利得稅是免的。

          當然,現(xiàn)在可能說漲上來要調(diào)控。因為它也出現(xiàn)啃老族,買不起房。還有一個,我看到一個數(shù)據(jù)是供需方面的,就是2013年購房需求上漲了25%,但是待售房屋的供應12年來新低,只增長了6%。

          向松祚:有很多中國人是為了小孩讀書在英國買房投資

          (《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

          有幾個情況,我經(jīng)常去英國,因為很多機構在英國都有分支機構,特別是中國的金融機構,包括銀行、證券公司、保險公司,很多都準備去倫敦,因為倫敦是世界上數(shù)一數(shù)二的金融中心。它們有很多買寫字樓主要也是圍繞在所謂的倫敦金融城附近,中國有很多公司買了這附近的樓,那么他們買這個樓主要為了自用,并不是為了投資。當然,未來也可能有投資的價值。我去看過他們買的這些樓,這些樓以前也都是比如說英國公司、歐洲公司、美國公司他們原來的樓,現(xiàn)在看到中國愿意出一個很高的價錢,就賣給了中國的公司。我覺得這是一個大的趨勢,它作為一個重要的金融中心,它的商業(yè)地產(chǎn),特別是寫字樓,確實有很好的價值,尤其是一些非常具有歷史意義的重要建筑。

          我再說一個數(shù)據(jù),倫敦的需求來自哪里?2013年整個倫敦新買房的人有49%是外國人,這個數(shù)字是非常準確的,這49%的外國人里面亞洲占到差不多60%,在60%的亞洲人里面中國人占到差不多一半還要多一點,那是什么需求刺激亞洲人或者中國人過去的?首先是商業(yè)的需求,就是很多的公司企業(yè)想到國際大都市,金融中心,商業(yè)中心有他們的點,有他們的布局,由此就會帶來一些本身的住宅的需求,比如說很多海外的CEO,這些老板可能要在當?shù)刭I一個住宅,買一個公寓,甚至買一個別墅。

          另外還有一個很吸引人的,就是我們發(fā)現(xiàn)每年英國的大學,中學,現(xiàn)在甚至小學,包括幼兒園都到中國來做推廣,就是英國人已經(jīng)把他的教育當作一個非常重要的吸引外資的產(chǎn)業(yè),它當成一個產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營,很多中國的小孩都在英國念書。我認識的朋友中有三個是因為小孩在那讀書,就為小孩在那買了房子,所以這個需求是多種多樣的,它不是說完全是為了投資。

          張鴻:不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 英國政府都歡迎

          (《央視財經(jīng)評論》評論員)

          平安人壽買的叫勞合社的大樓,是倫敦金融城的一個地標性建筑,它不光是在金融標志性建筑,據(jù)說在建筑領域也是一個標志性建筑。而且現(xiàn)在平安說,樓里面的物業(yè)都已經(jīng)出租出去了,所以現(xiàn)在中國人壽、太平人壽都排著隊說也要去到那去。而且卡梅倫到中國來其實是招商引資,在這之前其實倫敦市長也來過,公開說歡迎萬達去,萬達已經(jīng)在那兒成立了公司,開始投資酒店項目了。所以他們現(xiàn)在其實都看重了不管是普通投資者,還是機構投資者,不管是到那邊投的是普通房產(chǎn),包括綠地,12億英鎊已經(jīng)開始弄,那是一系列的有點類似我們棚戶區(qū)改造的項目,也有公寓什么的。這些其實都是大項目,不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn),他在這個時候都鼓勵你過去。

          向松祚:QE推出英國是受益國 英國的房價還會上漲一段時間

          (《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

          倫敦這個市場比較特殊,特別是倫敦中心區(qū),它跟紐約曼哈頓很相似,原因在哪里?有人說全世界可能有三到五個地方的房價似乎是永遠只漲不跌的,就是從長期趨勢永遠是漲的,那么這里面肯定包括倫敦,包括紐約的曼哈頓。無論經(jīng)濟危機再嚴重,長期來看曼哈頓的房價還是在漲,它原因很簡單,就是這個地方它太特殊,它是一個金融中心,金融中心總有人要去,倫敦也是一樣。現(xiàn)在有個預測,就是到2025年,整個倫敦,就是我們所謂的市中心到2025年,還要增加100萬人口,這100萬人口主要是外來的人,就是外來的一些比較高收入的人群,那這些人群當然住房需求就比較高了,所以這是一個核心的概念,就是他人口的需求,特別是高財富的人,高素質(zhì)的人群涌到倫敦去,而很多都有買房實力,這些人一定會帶動房價上漲。更重要的是,英國現(xiàn)在的貨幣政策是非常寬松的,它的貨幣政策實際上量化寬松比美聯(lián)儲搞的還早,而且它長期實行是0.5以下的基準利率,那么它現(xiàn)在住房長期的按揭利率,30年,20年期的,其實連3%都不到,所以它是非常便宜的。再加上財政上面它有很多優(yōu)惠的政策,特別是對一些比較窮的人買房,比如說各種補貼,稅收優(yōu)惠,所以貨幣政策和財政政策兩個政策,都是有助于房地產(chǎn)復蘇的,因為特別是卡梅倫上臺以后,他把房地產(chǎn)的復蘇作為他刺激經(jīng)濟復蘇的一個殺手锏使出來的,所以這是一個非常核心的因素。

          我要強調(diào)一點,就是說可能世界上很多國家的貨幣政策都會受到美聯(lián)儲量化寬松退出的影響,就是說退出以后資金會流到外面去,恰恰倫敦相反,因為倫敦本身就是一個非常龐大的美元市場,所以美聯(lián)儲的量化寬松退出了,很多錢還會流到倫敦去,倫敦是最大的美元市場,也是最大的歐元市場之一。它是受益國,所以往往這個金融危機以后,倫敦的金融市場反而更加活躍,它跟紐約很相似,紐約當然是最大的美元市場,倫敦是紐約之外的最大的美元市場,也是最大的歐元市場。所以從新興市場撤出這些錢,有相當一部分都到了倫敦,所以它的量化寬松貨幣政策還有條件繼續(xù)搞下去,它現(xiàn)在那個央行的行長,從加拿大去的卡尼已經(jīng)說了,說我們現(xiàn)在是非常明確的目標,我們的失業(yè)率要降到多少,我們的經(jīng)濟增長要多少。他是非常明確的,他比美國的貨幣政策還要激進,所以這也是推動它的房價還會漲一段時間的一個核心的力量。

          張鴻:房地產(chǎn)市場從某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟的晴雨表

          (《央視財經(jīng)評論》評論員)

          無論是什么貨幣政策,其實都是因為宏觀經(jīng)濟的走勢來制定的。這一輪金融危機,房地產(chǎn)先倒下了,房地產(chǎn)帶來了危機,現(xiàn)在復蘇了,房地產(chǎn)在往前走,所以房地產(chǎn)某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟的晴雨表。我們的金融政策開始寬松了,它就走好。

          現(xiàn)在單純說英國,現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)濟學家是看好的。因為從2013年下半年開始突然走好,然后英國政府突然從上個月開始,預計他們的2013年走勢的時候,他原來預計的是增速0.6, 2013年調(diào)整到1.4,然后對2014年的增速調(diào)整從1.8調(diào)整到了2.4,這是他們幾乎有史以來調(diào)整幅度最大的,就是他們突然變得樂觀了。金融時報對100個經(jīng)濟學家也做了一個調(diào)查,說也是2.4的增速,就是說起碼未來一年,英國的經(jīng)濟會繼續(xù)在復蘇當中,所以這其實給它的樓市奠定了一個基礎,失業(yè)率還會下降,經(jīng)濟還會上升。

          向松祚:房價過高會嚴重影響城市發(fā)展 英國官員已釋放泡沫警告

          (《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

          什么事都是雙刃劍,我到英國財政部,他們財政部的官員也講過,他們其實不太希望倫敦的房價漲的太快。因為房價漲太快,去年有一半的是外國人買的,外國人都是有錢人去了,他把房價抬的老高,實際上對本地人不利,本地人現(xiàn)在失業(yè)率就高,很多人沒有收入,因為房價漲了以后,它租金也會漲,那就使得倫敦的生活成本上升,生活成本會上升對于那些沒有工作的人,或者低收入人群就會非常困難。

          實際上這個房價,我們講一個城市的房價快速上漲,它不一定就是好事,它一定是有兩面性的。比如說一個城市的房價漲的太高了,當然對已經(jīng)有房子的人,對于買了好幾套房子的人是有好處。或者說對開發(fā)商那是好的,或者說對于想賣土地的政府是好的,但是對于大多數(shù)老百姓不是一件好事,因為他的生活成本上升,那么生活成本上升會嚴重的影響城市的發(fā)展。所以現(xiàn)在包括財政部的官員也在警告說,英國的房子可能又開始出現(xiàn)泡沫了,其實已經(jīng)釋放了這個信號,也就是說大家要小心,沒準我又會把那些政策收回去。

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