上周日，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個住宅項目預(yù)售許可證，其中兩個為高端住宅類項目，泰禾北京院子以及紫辰院，預(yù)售價格均在每平方米6萬元以上。這預(yù)示著2013年年底階段性實行的4萬元預(yù)售禁令正式放行。
現(xiàn)象
預(yù)售均價7.6萬/平米獲批
北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的泰禾北京院子，此次合計入市274套住宅，住宅面積為6.7萬平方米，預(yù)售住宅貨值51.5億元，預(yù)售均價7.6萬元/平方米;而位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的紫辰院項目合計入市299套，住宅面積5.96萬平方米，預(yù)售住宅總貨值40億元，預(yù)售均價6.7萬元/平方米。
這是2013年11月后首批領(lǐng)證的高端住宅項目。不少業(yè)內(nèi)人士認為，隨著限令的解禁，一批積壓很久的中高端項目會在今年出現(xiàn)集中入市的現(xiàn)象。
2013年11月初，北京市住建委重申房價嚴控措施，明確2013年年底前，大幅漲價樓盤不予批準預(yù)售;單價高于4萬元的樓盤不予批預(yù)售許可證，被業(yè)內(nèi)稱為“限高令”。
受“限高令”的制約，部分有入市計劃的中高端住宅項目被迫推遲開盤期限。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2013年12月入市的房產(chǎn)項目全部位于五環(huán)以外，而預(yù)計售價也全部在每平方米4萬元以內(nèi)，部分中高端項目的入市之路被阻斷。
分析
價格讓步是獲預(yù)售前提
不過，值得注意的是，從取證價格來看，泰禾北京院子此次預(yù)售價格每平方米在6.5萬元—8萬元之間，與之前預(yù)計的10萬元/平方米的價格尚有一定差距，相比區(qū)域內(nèi)之前成交的接近5萬元/平方米的樓面價，此次預(yù)售價格明顯較為平穩(wěn)。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，雖然禁令放開，但是為避免出現(xiàn)階段性成交均價大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項目不可能一次性放開，而是會在未來數(shù)月當中逐漸放行。預(yù)計2014年上半年高端豪宅市場的供應(yīng)量與成交量均會出現(xiàn)一定的攀升，但不會出現(xiàn)集中上漲的現(xiàn)象，從而確保整體市場的平均交易價格不會因高端項目的集中入市造成結(jié)構(gòu)性拉升，降低對市場預(yù)期形成的不利影響。等下半年自住型商品房大量上市，且具備簽約條件后，相關(guān)部門對高端住宅市場的預(yù)售證審批才會進一步放寬。
高姍認為，在眾多排隊的高端住宅項目中能率先取得預(yù)售許可證，與其在銷售價格上做出的讓步不無關(guān)系。對于項目價格的管控在未來一段時間內(nèi)仍將持續(xù)，而排隊項目若想盡快取證入市，那么在項目定價方面仍需更加謹慎。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，隨著2013年部分高價地的入市，2014年高端住宅價格還將有比較明顯的上漲，但持續(xù)的管控會抑制項目定價，高端市場有望依然維持2013年的量大漲、價微漲的趨勢變化。