中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2013年12月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，自2012年6月以來連續(xù)19個(gè)月環(huán)比上漲。盡管房?jī)r(jià)月度上漲走勢(shì)趨于平穩(wěn)，但不同城市房?jī)r(jià)分化明顯：一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出；三四線城市價(jià)格繼續(xù)下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年樓市房?jī)r(jià)和房企分化還將加劇，差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績(jī)r(jià)大幅波動(dòng)，加之新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，將為布局三四線城市房企帶來機(jī)遇。
房?jī)r(jià)房企雙分化趨勢(shì)明顯
最近多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報(bào)告顯示，我國(guó)樓市房?jī)r(jià)和房企分化趨勢(shì)明顯。一二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出；三四線城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來越明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月100個(gè)城市中有68個(gè)環(huán)比上漲，32個(gè)城市環(huán)比下跌。與11月相比，12月環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少1個(gè)，其中漲幅在1%以上的有19個(gè)，較上月減少9個(gè)；12月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有15個(gè)，較上月增加5個(gè)。報(bào)告認(rèn)為，12月房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)趨于平穩(wěn)，但值得注意的是，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)的同時(shí)，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線及熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營(yíng)口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。
山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，縱觀2013年房?jī)r(jià)走勢(shì)，各地地王不斷涌現(xiàn)，從9月份開始，一線城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)9-11月連續(xù)同比漲幅超過兩成。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，一線城市的中心區(qū)和周邊差距非常大，比如說北京西城區(qū)的房?jī)r(jià)和它的周邊平谷、密云、延慶以及河北的固安、香河，相差達(dá)到10倍。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩(wěn)，整體市場(chǎng)冷熱不均衡。
另外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營(yíng)持續(xù)壯大。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。
2014年樓市“雙分化”或?qū)⒓觿?/STRONG>
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2014年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲繼續(xù)分化，不排除房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加，或呈現(xiàn)極端分布。若各地房?jī)r(jià)繼續(xù)分化會(huì)造成一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“高空置率”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，2014年樓市或?qū)⑸涎荨褒垹?zhēng)虎斗。
中國(guó)銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》指出，2013年以來，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來這一趨勢(shì)還將延續(xù)。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)有限，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、就業(yè)機(jī)會(huì)不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會(huì)全要求，進(jìn)一步放寬中小城市戶籍限制，嚴(yán)格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進(jìn)，中小城市的土地供給將大幅增加，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)可能繼續(xù)增加。
花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍認(rèn)為，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房?jī)r(jià)將延續(xù)漲勢(shì)。二線城市則是一個(gè)比較平穩(wěn)的，緩步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。三線城市可能面臨的壓力比較大，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)可能不會(huì)有增長(zhǎng)。而四線城市是一個(gè)下降的趨勢(shì)，所以現(xiàn)在全國(guó)樓市呈現(xiàn)極端分布。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹?zhēng)虎斗”。張宏偉說，2013年，百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計(jì)達(dá)到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，暗示市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家，房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位將更加激烈。
此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”將成為未來房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過程中的主要特征。
“差異化”為房企發(fā)展迎來機(jī)遇
張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導(dǎo)。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，商品房?jī)r(jià)格過快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標(biāo)過于落在房?jī)r(jià)上，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段，實(shí)際操作過于一刀切，顯然已不符合實(shí)際。市場(chǎng)分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。
業(yè)內(nèi)人士指出，類似溫州這樣的城市，放松限購(gòu)政策也就有了它的合理性。而對(duì)于類似北京這樣的一線城市來說，房?jī)r(jià)的猛烈上漲確實(shí)給民眾帶來了巨大的壓力，但依靠限購(gòu)等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房?jī)r(jià)的效果，更重要的是需要政府推進(jìn)綜合改革，將掌控過多的資源外移，減輕人口導(dǎo)入壓力。
張宏偉等專家認(rèn)為，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：重點(diǎn)一二線城市依舊從嚴(yán)，三四線城市有望迎來機(jī)遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點(diǎn)二線城市，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。一是10月以來，已有超16個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購(gòu)和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購(gòu)房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國(guó)家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長(zhǎng)。目前來看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。
全國(guó)城鎮(zhèn)化會(huì)議提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。耿曄強(qiáng)說，這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。