面對2013年量價齊升的省城樓市，早已布局的青啤地產(chǎn)最終的選擇卻是放手。
近日，青島產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告顯示，青島啤酒房地產(chǎn)有限公司(下稱“青啤地產(chǎn)”)擬轉(zhuǎn)讓所持有的濟南青啤置業(yè)投資有限公司(下稱“濟南青啤置業(yè)”)100%股權(quán)，掛牌價格為5000萬元。加上濟南青啤置業(yè)尚欠青島啤酒集團有限公司(下稱“青啤集團”)的8.41億元借款，此次受讓方實際需要支付的資金約為9億元。
值得關(guān)注的是，濟南青啤置業(yè)一直被認為是青啤地產(chǎn)進軍濟南房地產(chǎn)市場的一顆重要棋子———2010年青啤地產(chǎn)在濟南豪擲5億余元購入的商業(yè)地塊，就由其負責(zé)開發(fā)。然而，3年時間過去，這塊寸土未動的黃金地塊，也將隨著濟南青啤置業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)手他人。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于濟南青啤置業(yè)持有的地塊目前已被濟南本土房企銀豐地產(chǎn)集團有限公司(下稱“銀豐地產(chǎn)”)接手，不日即將開工，銀豐地產(chǎn)受讓上述股權(quán)的可能性較大。而在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后，外來房企的水土不服、管理缺失以及商業(yè)地產(chǎn)泡沫等等問題，或多或少都已有所體現(xiàn)。
龍奧大廈西地塊
2013年的最后一天，濟南的溫度終于回到了零攝氏度以上，位于龍奧大廈西側(cè)的一塊空地上，也迎來了難得的熱鬧景象。
“又是放鞭炮又是掛燈籠的，還停了好多施工車，看來終于要動工了。”在龍奧大廈工作的李女士指著大廈西側(cè)的一塊水泥場地對記者說道。
這塊場地，就是濟南青啤置業(yè)在濟南擁有的第一個(據(jù)記者了解也是唯一
一個)商業(yè)地產(chǎn)項目用地。資料顯示，該地塊屬于濟南東部新城奧體片區(qū)的核心區(qū)域，西臨奧體西路，東臨龍奧大廈，總占地面積5.68萬平方米。
2010年4月，這一標號為“2010－G063”的地塊的掛牌信息由濟南市國土資源局公布。隨后在6月份的招拍會上，青啤地產(chǎn)和中國國際經(jīng)濟咨詢公司的聯(lián)合體以5.28億元的出價將其收入囊中，并由濟南青啤置業(yè)負責(zé)項目的籌備、開發(fā)等工作。
彼時，青啤集團已經(jīng)在青島房地產(chǎn)市場開疆拓土，而這一在濟的購地行為，隨即被認為是其進軍省城樓市的第一步棋。不過，這步棋下到如今已近3年時間，卻一直寸土未動。
“前期當過露天停車場，后來用圍墻圍了起來，但也一直沒有動靜。”李女士說，“直到現(xiàn)在才看到開工的跡象。”
一名省城地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士更是告訴記者，“現(xiàn)在已不是濟南青啤置業(yè)在做這個項目，而是轉(zhuǎn)手給了銀豐地產(chǎn)。”
記者在現(xiàn)場看到，與龍奧大廈只有一條馬路之隔的空地上，確實已經(jīng)停了諸多卡車、挖掘機等施工車輛，一排辦公用的簡易房已經(jīng)建成。
“20多天前就進來了，上午剛辦了開工儀式，現(xiàn)在是我們負責(zé)開發(fā)。”一名身穿工作服，胸前掛著山東銀豐物業(yè)管理有限公司工作牌的工作人員告訴記者，“施工隊很快就要進場了。”
結(jié)合此次青島產(chǎn)權(quán)交易所公布的信息，青啤地產(chǎn)確實已經(jīng)無意于濟南項目，并明確表示了退出的決心。其公告顯示，濟南青啤置業(yè)2012年全年和2013年前11個月營業(yè)收入均為零，營業(yè)利潤和凈利潤均為負值，其100%股權(quán)僅以5000萬元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓。
“從現(xiàn)在的情況看，銀豐地產(chǎn)受讓的可能性很大。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)手意味著雙方已經(jīng)達成默契，“應(yīng)該簽署了相關(guān)協(xié)議。”
記者注意到，轉(zhuǎn)讓信息中也注明了“認可并接受轉(zhuǎn)讓方及項目公司已作出的有關(guān)龍奧項目的各項聲明”、“意向受讓方應(yīng)為境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本金人民幣6億元以上，具有二級或二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，8年以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗”等要求，目標較為明確。
多方面因素
對于此次濟南青啤置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的可能受讓方以及原因，記者也多次聯(lián)系采訪青啤地產(chǎn)及銀豐地產(chǎn)方面，但均未能成功。
其中，青啤地產(chǎn)一名工作人員向記者提供了一個辦公電話，但該電話接通后馬上就被掛斷，隨后一直處于無人接聽狀態(tài)。
記者又輾轉(zhuǎn)找到了濟南青啤置業(yè)的辦公電話，其工作人員則表示需將采訪內(nèi)容告知領(lǐng)導(dǎo)，但至截稿再未給予回應(yīng)。
銀豐地產(chǎn)方面則向記者提供了一個項目部的電話，但該項目部表示不負責(zé)龍奧項目；銀豐地產(chǎn)另一辦公電話則一直無人接聽。雖然并未獲得相關(guān)方面的正面回應(yīng)，不過，記者在調(diào)查中了解到，濟南青啤置業(yè)龍奧項目之所以走到如今，或緣于企業(yè)管理、項目規(guī)劃等多方面因素。
“當時濟南青啤置業(yè)做這個項目的時候就不太積極。”一名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，2010年土地招拍掛時，山東省建設(shè)銀行也拍下了一塊緊鄰濟南青啤置業(yè)龍奧地塊的用地，現(xiàn)在省建行項目已經(jīng)開工，地基基本已經(jīng)挖好，“如果不是等著濟南青啤置業(yè)的項目，省建行這個項目進展得應(yīng)該會更快。”
這名了解內(nèi)情的人士表示，作為奧體片區(qū)的一部分，濟南青啤置業(yè)項目與省建行項目在規(guī)劃建設(shè)中必須與奧體中軸線的群體建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，主體建筑高度及布局與東側(cè)喜來登大酒店等高層建筑呈對稱關(guān)系。
“這就使得雙方必須要就方案設(shè)計等前期工作進行溝通，達成一致，才能通過相關(guān)部門審批。省建行在這方面快很多，但要等著濟南青啤置業(yè)這一方。”他透露說。
此外，記者在實地采訪中了解到，濟南青啤置業(yè)在進行相關(guān)工程招標時，還與項目所在地周邊的居民產(chǎn)生過矛盾。
知情人透露，由于項目進展不順，濟南青啤置業(yè)曾更換過相關(guān)負責(zé)人，但最終看來，還是沒有太好的效果，“外來企業(yè)水土不服的情況非常明顯。”
寫字樓過剩隱憂
不過，在多名接受采訪的業(yè)內(nèi)人士看來，上述原因只能是內(nèi)因，青啤地產(chǎn)的退出還有外因。
據(jù)了解，濟南青啤置業(yè)擁有的項目地塊在出讓時就規(guī)定，只能作為商業(yè)金融業(yè)用地，不能建設(shè)公寓、商務(wù)公寓及公寓式酒店。
實際上，這幾年濟南寫字樓市場的冷清，也被業(yè)內(nèi)人士看做開發(fā)商不愿推進相關(guān)項目進展的一大原因。
“濟南的商業(yè)地產(chǎn)一直賣不過住宅，特別是高新區(qū)、歷下龍奧這邊，租金一直在每天每平方米2元的低位，銷售價格倒掛現(xiàn)象更是明顯。”漿水泉路上一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的銷售經(jīng)理李云新對記者表示，“比如奧體中路的東都國際寫字樓，現(xiàn)在銷售價格每平方米不到7000元，比周邊住宅每平方米的價格低了近2000元。”
在李云新看來，隨著奧體中心魯商國奧城、高新區(qū)漢峪金谷等大型寫字樓項目入市，其周邊價格或受到更大沖擊，遠期前景并不樂觀。“按照現(xiàn)在的消化能力，濟南存量寫字樓20年才能消化完。”山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅日前接受媒體采訪時表示。
世聯(lián)怡高2013年11月對濟南房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告顯示，奧體板塊依然是寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域，當月供應(yīng)量為17.39萬平方米，占總供應(yīng)的67%。但當月濟南寫字樓市場的成交量卻僅為2.12萬平方米，同比下降23.7%。
“青島早就有了寫字樓去存量化的困擾，這應(yīng)該已經(jīng)引起了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的注意。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對記者表示，加上非本土企業(yè)很難有更多發(fā)揮空間，青啤地產(chǎn)此時選擇退出濟南，也在情理之中。