經(jīng)過近兩年的沉寂，在海南獨(dú)一無二的自然資源以及島內(nèi)外剛需市場(chǎng)的拉動(dòng)下，海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài)，銷售回暖趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著海南重拳出擊清理閑置土地，并逐步降低商品住房開發(fā)比例，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性和平穩(wěn)。
開發(fā)商以價(jià)換量促進(jìn)銷售企穩(wěn)
近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關(guān)注。2010年海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策出臺(tái)后，海南樓市量?jī)r(jià)飆升，在經(jīng)歷了短暫狂熱后，海南樓市銷售量進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的沉寂期和低迷期。
2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，房屋銷售面積持續(xù)高位增長(zhǎng)。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1-11月，海南省房屋銷售面積逾千萬平方米，增長(zhǎng)27.9%；房屋銷售額912.84億元，增長(zhǎng)40.3%。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性。”克爾瑞海南機(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹說，海南樓市銷售回暖首先是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，從去年1月份開始，海南樓市成交價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
這在三亞尤為明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年前三季度三亞樓市成交均價(jià)為每平方米2.3萬元左右，而上年同期價(jià)格為每平方米2.7萬元左右，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)三亞投資投機(jī)性購(gòu)房起到明顯的抑制作用。
海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)處處長(zhǎng)戴開權(quán)也認(rèn)為，海口商品住宅的成交均價(jià)逐步趨于平穩(wěn)。記者走訪海口市多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段。
剛需市場(chǎng)的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說，海口樓市的剛需市場(chǎng)已初步確立，90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導(dǎo)地位。戴開權(quán)說，海口相對(duì)成熟的生活和商業(yè)配套，聚集了很多新海南人，逐步支撐起海口的剛需市場(chǎng)。
在沈虹看來，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機(jī)性購(gòu)房，“這種度假剛需人群對(duì)高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的經(jīng)濟(jì)型度假房產(chǎn)。”
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來，海南省引進(jìn)的大項(xiàng)目紛紛落地，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)步伐，土地供應(yīng)矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”。海南近期采取多項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)秩序整頓和清理。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會(huì)議上，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)陳健春介紹，經(jīng)過調(diào)查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝。其中“供而未用”的閑置土地，有13.06萬畝，約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。
從用途看，“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，約占48%。從閑置時(shí)間看，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%。
陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財(cái)政資金有限及儲(chǔ)備土地也不足，對(duì)因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時(shí)間較長(zhǎng)。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、抵押，或者已經(jīng)被法院查封，情況復(fù)雜，處置難度較大。
據(jù)測(cè)算，“十二五”期間，海南省實(shí)際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝。
為盤活閑置土地，2013年11月1日，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，超過動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，以及超過動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未完成項(xiàng)目投資總額25%的土地，政府可以無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法，確保處置率達(dá)到50%以上；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作。
沈虹認(rèn)為，這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程和銷量，促進(jìn)海南開發(fā)商洗牌。他透露，很多大型房企準(zhǔn)備從小開發(fā)商手中收購(gòu)海南房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)部分沉積多年的土地。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩(wěn)
部分專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)放量，在獨(dú)特的自然條件和氣候資源的助推下，海南房?jī)r(jià)仍將維持平穩(wěn)狀態(tài)。
海南大學(xué)教授王毅武認(rèn)為，盡管國(guó)際旅游島政策面的“含金量”已經(jīng)釋放得差不多，但由于北方霧霾天氣的影響，海南樓市有全國(guó)購(gòu)買力的支撐，海南房?jī)r(jià)仍有上漲的空間。
沈虹則認(rèn)為，隨著今年海南樓市的持續(xù)放量，房?jī)r(jià)上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局，“大型企業(yè)操作效率快，成本較低，可以承擔(dān)較低的售價(jià)，再加上本身的存量空間，海口的房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)。”
據(jù)沈虹介紹，去年12月底到今年1月初，三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量，幾個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)都低于三亞樓市三季度的成交均價(jià)，這將進(jìn)一步拉低2014年三亞樓市的成交價(jià)格。
毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟(jì)中仍具有重要地位。去年前11月，海南房地產(chǎn)投資同比增32.4%，占全省同期全部投資總額的比重超過40%。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，成為海南各級(jí)政府亟待解決的問題。
去年10月份，海南省政府已出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，自2013年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，力爭(zhēng)至2017年末，海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%，并納入市縣考核指標(biāo)體系。而海南這一數(shù)據(jù)去年為84.4%，高出全國(guó)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)，降低波動(dòng)性較大的純粹住宅的比重，提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的比重，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活力。”沈虹說。
王毅武認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)是使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)性和流動(dòng)性。海南房地產(chǎn)應(yīng)該重規(guī)劃、分層次、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，把旅游房地產(chǎn)和保障房地產(chǎn)分開，降低商品住房開發(fā)比例，提高保障房和旅游地產(chǎn)的開發(fā)比例，才能促使海南房地產(chǎn)健康、均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。