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隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制，2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進？還是會受長效機制、資金面等方面影響，泡沫破滅？此外，隨著城鎮(zhèn)化的開啟，我國房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)？作為房企應當有怎樣的應對策略？有專家對《經(jīng)濟參考報》記者分析，2014年我國房地產(chǎn)市場去泡沫化持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)將迎來勻利時代。
宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴
2013年的房地產(chǎn)市場給人們留下了一個“熱”字，但房價難以遏制，“地王”頻繁的刷新，讓人們再次考量調(diào)控政策的延續(xù)性。在限貸限購等行政政策多次運用后效果減弱，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長效機制的出臺預期也再次被加強。
日前，國家住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議部署2014年工作時明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，并指出“要強調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。”
據(jù)姜偉新介紹，2013年，全國有17個城市出臺了穩(wěn)控房價的政策措施。他說：“2014年，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時要推進房地產(chǎn)領域深化改革的工作，加強市場監(jiān)管。”
對此，福星惠譽房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群表示，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀形勢將更加嚴峻，未來三五年內(nèi)，住房回歸民生軌道是基本方向，政策調(diào)整應是一個長期的過程，市場也將重新步入調(diào)整期。
專家表示，中國房地產(chǎn)市場開始進入由粗放式的高速成長到理性健康成長的轉型期，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了根本性改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要面對政策變化和行業(yè)轉型，還要面對同行業(yè)企業(yè)整合洗牌。行業(yè)競爭從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設計等多方面全面開展。
去泡沫化持續(xù) 勻利時代到來
國家統(tǒng)計局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份全國70個大中城市中，新房價格環(huán)比平均漲幅為0.6%，與10月份相比，環(huán)比平均漲幅收窄0.1%。同比漲幅擴大的勢頭也明顯減緩，2013年9月份70個大中城市新房價格同比平均漲幅比8月份擴大0.9%，10月份比9月份擴大0.7%，11月份比10月份擴大了0.2%，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。
隨著房價不斷攀升和調(diào)控收緊，房地產(chǎn)各項指標已有放緩跡象。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，2013年各項房地產(chǎn)指標處于高位，但增幅下降趨勢明顯。
房價方面，2013年前10月平均增幅18.8%，但11月包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)增幅直線下降至8.1%。聶梅生認為，2013年12月房價不會高歌猛進又變到十幾百分點以上，增幅甚至有可能破8，增幅下降明顯。交易量方面，2013年初交易量、交易額分別為77%和50%，到年末分別變成了30%和20%，也在趨緩。開發(fā)資金方面，雖然由于房地產(chǎn)市場的火熱，房企資金較好，但值得注意的是，資金增幅已由年初的30%下降至20%左右。
隨著擠泡沫的繼續(xù)，2014年房價增速放緩已難以避免。聶梅生表示，一旦形成這樣的趨勢將有慣性，尤其是政府“有形的手”減少干預后，2014年房地產(chǎn)市場將延續(xù)2013年走勢，平穩(wěn)放緩形成穩(wěn)著陸。
總體看來，土地價格一路走高，房企利潤下降明顯。雖然一線城市房價同比漲幅紛紛超過20%，但地價卻遠超過這個數(shù)字。
中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到150%，上海更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。
根據(jù)此前上市房企公布的財報，2013年前三季度，132家房企實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從2013年前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠低于營業(yè)收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。
“利潤攤薄是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，由于剛性低下和成本增加，凈利潤率下滑，導致行業(yè)競爭加劇、洗牌加快。
對此，譚少群認為，房地產(chǎn)開發(fā)均勻利潤的時期已經(jīng)到來，這意味著房企未來不能再以單一住宅類發(fā)展，而是應實現(xiàn)產(chǎn)品結構多元化，增強抗政策風險和行業(yè)周期性風險能力。并應避開激進擴張、瘋狂拿地的陷阱，基于有效掌握多項目的開發(fā)節(jié)奏，保持合理的土地儲備和結構，在資金實力、土地儲備規(guī)模和開發(fā)速度中間保持動態(tài)平衡。
房企積極布局新型城鎮(zhèn)化
隨著城鎮(zhèn)化的正式推進，勞動力從農(nóng)村轉移到城市，市場普遍預測，政策有望從土地改革及長效機制等方面入手，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長開啟空間。
譚少群表示，在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，隨著發(fā)展規(guī)劃的進一步落地，地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展空間，新增城鎮(zhèn)人口的住房剛性需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。特別是房地產(chǎn)長效機制的建立，將使房地產(chǎn)市場的行政管制與調(diào)控大大減少，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步從政策驅動轉為銷售及盈利驅動，這都將有利于行業(yè)的持續(xù)健康成長。
“城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢使城市運營商的出現(xiàn)成為必然。”譚少群表示，未來兩三年出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)大腕，將不再是那些做常規(guī)住宅開發(fā)的企業(yè)，而是一些從常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的城市運營商。
譚少群說，城市運營是個復雜的系統(tǒng)工程，其戰(zhàn)略選擇及其運營模式至關重要。隨著市場進入成熟階段，以及國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控逐漸趨于常態(tài)化，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸成為新的增長點，而住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流優(yōu)勢又是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的。因此，集合了住宅與商業(yè)多重形態(tài)的功能齊全配套全面的城市綜合體項目，將是開發(fā)商的首選。
“這種大型綜合體最適合在城市的區(qū)域中心進行，它實際上就是對一個區(qū)域的整體運營，是整個區(qū)域的新經(jīng)濟中心娛樂中心高端居住中心。”譚少群表示，作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進行組合，對城市發(fā)展起顯著的拉動作用。
值得注意的是，譚少群指出，目前城市綜合體在全國瘋狂而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，存在“庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低”等諸多風險。應給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防形成城市“黑洞”。
譚少群認為，下一個20年，中國房地產(chǎn)所追尋的“熱點城市”即將要發(fā)生微妙的位移，特別是在當前的經(jīng)濟形勢下，中部地區(qū)承東啟西的戰(zhàn)略意義將有更大體現(xiàn)。