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■趙路興
住建部政策研究中心研究員 |
從改革方向上看，政府更著眼于市場為主的調(diào)控機(jī)制，重構(gòu)市場供應(yīng)體系，加大供應(yīng)，盤活存量。同時(shí)，2014年會(huì)繼續(xù)擠泡沫，房價(jià)漲速放緩已難以避免。
十八屆三中全會(huì)并未如往年那樣提及房地產(chǎn)調(diào)控，那么中央是放松調(diào)控還是另有打算？2014年的房地產(chǎn)市場是持續(xù)瘋狂，還是會(huì)受長效機(jī)制和資金面等影響，泡沫破滅？住建部政策研究中心研究員趙路興、中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)、福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群等專家，日前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)，對此作出了預(yù)測。
調(diào)控將從側(cè)重需求轉(zhuǎn)向加大供給
十八屆三中全會(huì)雖未提房地產(chǎn)“調(diào)控”，但趙路興認(rèn)為，這并不意味著中央會(huì)放松調(diào)控或退出調(diào)控。從改革的方向上看，政府更著眼于市場為主的調(diào)控機(jī)制，重構(gòu)市場供應(yīng)體系，加大供應(yīng)，盤活存量。
趙路興表示，2014年的調(diào)控政策目標(biāo)是避免房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)，并逐步引導(dǎo)出臺中長期房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)改革。
“因此，市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。”趙路興說。但值得注意的是，政策力度仍有較大不確定性。趙路興表示，一方面，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，貨幣政策如果放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地產(chǎn)投資拉動(dòng)依賴性較大，在地方債務(wù)壓頂?shù)谋尘跋拢舫袀芰ο陆担?cái)政困難，地方或會(huì)被迫放松調(diào)控。
房價(jià)增速將平穩(wěn)放緩
隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，2014年房價(jià)增速放緩已難以避免。趙路興認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場將延續(xù)2013年的走勢，平穩(wěn)放緩形成穩(wěn)著陸。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為，2014年將不可能繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前市場普遍高漲的局面。隨著供應(yīng)的逐步增加，嚴(yán)重的供求矛盾將進(jìn)一步緩解。預(yù)計(jì)2014年，整體市場的房價(jià)漲幅將逐步趨緩；交易量方面，購房需求的釋放也將保持平穩(wěn)。
此外，資金已有變化跡象。趙路興表示，美聯(lián)儲(chǔ)日前宣布退出QE，大量熱錢或?qū)⒘鞒鲋袊Ａ硗猓?013年兩度“錢荒”過后，2014年國內(nèi)資金形勢并不明朗。因此，房地產(chǎn)作為以資金支撐的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展也將受到很大限制。
至于房地產(chǎn)市場泡沫，陳國強(qiáng)認(rèn)為，就整體而言，當(dāng)前市場并不存在普遍的泡沫現(xiàn)象，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些泡沫最終會(huì)被市場逐漸吸收。
房地產(chǎn)開發(fā)迎來勻利時(shí)代
土地價(jià)格直線飆升和資金成本的提升，讓“房地產(chǎn)行業(yè)最初的粗放發(fā)展高利潤階段已經(jīng)結(jié)束。”趙路興說。
對此，譚少群也認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的均勻利潤的時(shí)期已經(jīng)到來，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀形勢將更加嚴(yán)峻，未來三五年時(shí)間內(nèi)，住房回歸民生軌道是基本方向，市場也將重新步入調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要面對政策的變化和行業(yè)的轉(zhuǎn)型，還要面對同行業(yè)企業(yè)整合洗牌。行業(yè)競爭從土地儲(chǔ)備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面展開。