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        2013房?jī)r(jià)為何失控:任志強(qiáng)稱地方要填補(bǔ)債務(wù)窟窿
        2013-12-26   作者:王營(yíng)  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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        【字號(hào)

          華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)2012年6月就開始預(yù)測(cè),2013年房?jī)r(jià)要大漲。一年之后,任志強(qiáng)多次在公開場(chǎng)合不無(wú)自豪地表示,他的預(yù)測(cè)很準(zhǔn)。

          國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示,11月份70個(gè)大中城市中,四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅全部同比超過(guò)20%。其中,上海11月新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.9%,全國(guó)最高;北京同比上漲21.1%,深圳同比上漲21.0%,廣州同比上漲20.9%;另外,同比漲幅超過(guò)10%的城市超過(guò)20個(gè)。

          誠(chéng)如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所言,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市,在全國(guó)600多個(gè)城市里只占很小比例。但不可否認(rèn)的是,處于調(diào)控中的一線城市以及重點(diǎn)二線城市,2013年普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大漲現(xiàn)象。

          不可否認(rèn)的房?jī)r(jià)暴漲

          放到更大范圍,也還是漲。中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城指數(shù)顯示,百城住宅均價(jià)自2012年12月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲,漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。必須提醒,這是均價(jià)漲幅。超過(guò)10%的平均漲幅,算得上是暴漲了。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌評(píng)價(jià)稱,“令人意外的是,2013年房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于預(yù)期。北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)上漲尤其引人注目。”

          朱海斌認(rèn)為,與2009-2010年樓市不同的是,這一輪房?jī)r(jià)上漲中,地區(qū)差異日漸突出。受調(diào)控政策影響,一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下,小城市新房供應(yīng)量增長(zhǎng)更快,房?jī)r(jià)漲幅也更為溫和。根據(jù)計(jì)算,三線城市(省會(huì)城市水平以下的城市)的房?jī)r(jià)11月份同比增長(zhǎng)僅為4%,買房供房壓力仍然屬于可以接受的程度。

          朱海斌的觀點(diǎn)代表了很多專家的看法。

          聶梅生對(duì)2013年的房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)是,一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)處于高位,包括房?jī)r(jià),但漲幅在逐漸回落;二是城市之間的房?jī)r(jià)形成巨大的差異化,京滬深穗房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)高,但其他部分城市的房?jī)r(jià)不僅在GDP漲幅之下,有的甚至低于CPI增長(zhǎng)。

          據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,百城住宅均價(jià)今年以來(lái)整體漲幅明顯高于去年。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái),市場(chǎng)看漲預(yù)期得到有效控制。11月,百城住宅均價(jià)達(dá)10758元/平方米,為2010年6月以來(lái)的最高水平。

          二手房也創(chuàng)下歷史新高。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲,同比連續(xù)第15個(gè)月上漲。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查,2013年1-11月,十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%,11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米,創(chuàng)歷史新高。

          政策邏輯與市場(chǎng)規(guī)律

          2013年房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松,但房?jī)r(jià)卻運(yùn)行在調(diào)控的預(yù)期之外。不同關(guān)注點(diǎn)的專家傾向于同意,供求關(guān)系最終起了決定作用,而調(diào)控政策起到了或正面或反面的作用。

          如果回顧任志強(qiáng)早在2012年的預(yù)測(cè),他同樣也是以供求關(guān)系推導(dǎo)出房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論。只不過(guò),在任志強(qiáng)的邏輯中,影響供求的因素是多方面的。

          綜合任志強(qiáng)在2012年多次言論,他判斷房?jī)r(jià)暴漲有四大理由。首先,從2006年和2005年的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲,2009年土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了2010年的房?jī)r(jià)上漲,而2012年的統(tǒng)計(jì)顯示,土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)持續(xù)發(fā)展,所以,后一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲;其次,限購(gòu)令阻礙了二手房供應(yīng),從而加大了房?jī)r(jià)暴漲幅度。任的具體解釋是,由于2007年、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí),市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng),這在一定程度上稀釋了房?jī)r(jià)上漲壓力。但到2013年,依靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被政策堵上;第三,最關(guān)鍵的問題是,限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求,2012年新房銷售額與以往相差無(wú)幾,因此到2012年3月,當(dāng)舊的土地供應(yīng)庫(kù)存建設(shè)的新房終止時(shí),供需矛盾加劇,必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲;第四,地價(jià)綁架了房?jī)r(jià)。用任志強(qiáng)的話說(shuō),“新一屆(地方)政府可能更希望房?jī)r(jià)上漲,否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平。”

          早在2010年,任志強(qiáng)在分析當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲時(shí),考慮的因素則分別是,第一,供求關(guān)系,其中也包括地價(jià)推動(dòng)作用;第二,交易環(huán)節(jié)水費(fèi)增加推動(dòng)作用;第三,建安、原材料,以及人力等成本增加;第四,金融政策貨幣政策影響。

          2010年,任志強(qiáng)認(rèn)為,當(dāng)年并不是房?jī)r(jià)在引導(dǎo)其他周邊環(huán)境因素的變化,而是各種政策與調(diào)控措施在影響著房?jī)r(jià)的上漲與波動(dòng);而2013年,任志強(qiáng)僅利用簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯就推導(dǎo)出了房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論。這些市場(chǎng)邏輯也有調(diào)控反作用的結(jié)果。

          除了上述任志強(qiáng)指出的限購(gòu)反作用,中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充稱,在2013年的調(diào)控政策中,北京最為嚴(yán)格,出臺(tái)了歷史上負(fù)擔(dān)最重的交易環(huán)節(jié)征收20%個(gè)人所得稅。但這項(xiàng)調(diào)控政策最終的效果是,交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅增加反而導(dǎo)致二手房交易冷清,供應(yīng)量減少。也就是說(shuō)20%個(gè)稅在某種意義上加速了房?jī)r(jià)暴漲,使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。

          各主要城市一手抓調(diào)控,一手抓保障,但這似乎也并未能改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)。

          亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱,近年來(lái)保障房政策的搖擺所引發(fā)的,由低收入申購(gòu)人群享有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房、雙限房到享有居住權(quán)的廉租房、公租房,今年又新增了一個(gè)自住型商品房,各種產(chǎn)權(quán)形式的保障房輪番登場(chǎng),但仍然不能說(shuō)建立起了一個(gè)完備的住房保障體系。由于具備保障房申購(gòu)資格的人群規(guī)模非常龐大,而近年來(lái)保障房供應(yīng)量增長(zhǎng)有限,輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng),一部分家庭被迫擠入商品房市場(chǎng),加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾,也從客觀上造成房?jī)r(jià)上漲。

          聶梅生還認(rèn)為,一邊是低利率,一邊是發(fā)行鈔票,湊在一起也在加速造成高房?jī)r(jià)。聶梅生認(rèn)為,鈔票發(fā)行速度和漲房?jī)r(jià)是成正比的關(guān)系,2007、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候,房?jī)r(jià)也很平緩。但是,在2008年啟動(dòng)救市模式后,猛發(fā)鈔票,房?jī)r(jià)就猛漲。雖然這并不是唯一的因素,但一定是重要的因素。

          如聶梅生所言,房地產(chǎn)調(diào)控十年一共出了70多個(gè)文件,其中絕大部分都是控制房?jī)r(jià)的,但房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高。聶梅生的結(jié)論是,以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)的10年調(diào)控是失效的。只有一件事是對(duì)的,就是終于搞明白了保障房應(yīng)該由政府來(lái)管。她認(rèn)為,我們可以借鑒成熟經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn),最重要的一點(diǎn)是遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期,敬畏市場(chǎng)規(guī)律。

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