■2013財經(jīng)熱詞之七：冰火房地產(chǎn)
2014年的房價是繼續(xù)冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房價走勢仍在云山霧罩中。
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| 趙乃育/繪 |
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2013年，“日光盤”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房價猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產(chǎn)市場的真實寫照是：一邊是一線城市連續(xù)20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續(xù)26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。
即將到來的2014年，房價走向何方？
雙城記：忙著接生意和忙著找生意
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。
房產(chǎn)經(jīng)紀人作為連接市場買賣雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當今的市場。但由于房地產(chǎn)市場的冷熱不均，因此對于他們而言，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過著截然不同的2013。
晚上9點，北京鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)一家門店的會客廳里，置業(yè)顧問李麗正在與客戶小聲交談，她的手機攥在手里，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著熱氣，墻角的飲水機邊擺著十幾個各式各樣的水杯。旁邊前臺坐著她的三位同事，正在輪流接電話。里面套間的三排工位上也坐滿了人，各自在忙碌自己的事情。
李麗的銷售業(yè)績在這個門店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態(tài)。剛送走客戶的她，在飲水機上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然后轉(zhuǎn)身從衣柜里拿出羽絨服，邊走邊穿的同時掏出手機開始撥號。
“今天得去一個業(yè)主家取鑰匙。”李麗說，這套房在兩個月前簽約，是附近羅馬家園小區(qū)一套54平方米的一居室，原業(yè)主以272萬元的價格轉(zhuǎn)手賣出，今天是三方約定的最后交接時間。
巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶，在同一個小區(qū)也有一套房子正想出手，面積51平方米，報價也是272萬元。李麗說，“最近房價還在漲，算下來之前那套房子從簽約到現(xiàn)在已經(jīng)漲了10萬左右。”
工作的忙碌，為她帶來的是更為實際的回報。李麗說，目前為止今年她已經(jīng)可以拿到至少23萬元的銷售提成，“是稅后的，逐月結(jié)算，就是稅多了點”。她還說，其他門店的同事，還有人今年可以拿到超百萬的提成。
與李麗不同，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業(yè)有限公司世貿(mào)店銷售經(jīng)理，對他來說，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。
8日下午5點半，溫州天浩置業(yè)一家門市工作人員已經(jīng)開始準備下班。而此時一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問，忘記了已到下班時間。
谷建光說，溫州房價已經(jīng)超過20個月連續(xù)下降，在購房者“買漲不買跌”的心理下，每日登門詢價、了解合適房源的客戶從過去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。
“現(xiàn)在不光是我們沒活做，就連買賣雙方的主動權(quán)都掉了個兒。”谷建光說，過去賣家很牛，從沒有討價還價一說，甚至還經(jīng)常隨意“跳價”，但現(xiàn)在卻相反，買家開始牛起來。
谷建光說，雖然現(xiàn)在顯得空余時間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕松，一天只帶一兩個客戶去看房。現(xiàn)在由于成交量大幅下降，同行競爭又很激烈，我一天要帶三四個客戶看房，而且約客戶看房越來越難。過去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無降價考慮，現(xiàn)在半天就得打一個電話。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場，告訴他現(xiàn)在樓市已經(jīng)成功“筑底”，引導他“該出手時就出手”。
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。
房價分化明顯：冰與火
市場分化是今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的重要方面。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級別、不同類型的城市均有分化。
一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬元，這是發(fā)生在北京的真實故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房，購入時房價已比2012年底第一次看房時的450萬跳價60萬元漲至510萬元，誰知僅在李響購入后一個月，房價便直線上漲至620萬元。而就在前幾天，又有中介打電話給李響，希望他能以720萬元的價格出手。
在李響的房子不斷漲價的同時，溫州房價卻慘遭“腰斬”。幾個月前，國家統(tǒng)計局公布全國70個城市房價中，在一線城市同比漲幅全面超過20%的同時，唯獨溫州卻應聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。
溫州市正合房產(chǎn)營銷公司董事長陳鴻對此分析稱，溫州房地產(chǎn)市場此輪跟風降價的主要原因是開發(fā)商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務危機的影響下，誰也不敢提價，能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。
值得注意的是，債務危機的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房價大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現(xiàn)。
對此，住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，市場分化是今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的重要方面。他認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化。“不同級別、不同類型的城市均有分化。”
的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房產(chǎn)年度峰會就指出，從一線城市來看，今年房價同比漲幅超過20%；從70個大中城市來看，其平均漲幅不到10%；而從全國657個城市來看，房價同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房價是下跌的。
對此，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線城市房價上漲較快，三四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。
趙路興認為，造成分化的主要原因在于，在城鎮(zhèn)化進程中不同城市創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量以及吸引力不同。我國城市對人口沒有做到層層截留，中小城市本應起到吸納人口的作用，但我國現(xiàn)階段實際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規(guī)模越大，經(jīng)濟發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進一步加劇。
秦虹表示，市場分化格局背后的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統(tǒng)計局公布的北京市新增就業(yè)人數(shù)顯示，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增長，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到41萬。
除城市對人口吸引力不同外，趙路興還認為房產(chǎn)的投資功能是支撐房價分化的另一因素。他表示，由于房地產(chǎn)資本、資產(chǎn)屬性突出，投資特征明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房價的漲跌幅度。“盡管經(jīng)過‘國五條’等行政性政策的壓制，但一線城市與省會城市等重點城市中投資性需求仍難以完全清除，強需求產(chǎn)生的高房價預期支撐著房價不斷上漲。
加碼或放松：調(diào)控不再一刀切
在各地房地產(chǎn)市場分化的同時，調(diào)控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點在最新一輪的各地對房地產(chǎn)調(diào)控上已明確顯現(xiàn)。
受房價上漲壓力的影響，四個一線城市紛紛收緊調(diào)控，并蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、沈陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個城市均已“加碼”調(diào)控。與之相對的是，徐州卻傳出“限購”放松的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調(diào)控，標志著樓市調(diào)控已呈現(xiàn)分化趨勢。
2014房價：云山霧罩中
房地產(chǎn)調(diào)控長效機制在2014年出臺的預期加強；房地產(chǎn)市場起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù)。
2014年的房價走勢如何，冰與火會否持續(xù)，泡沫會否破滅？進入年底，關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢眾說紛紜，觀點不一。
總體看來，影響2014年房價的因素主要有兩條：一是調(diào)控方式，二是資金面。
由于限貸限購等行政手段多次運用后不見效果，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長效機制在2014年出臺的預期加強。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，以往的住房市場調(diào)控存在兩大教訓，一是過于排斥市場投資投機，單純地認為投資投機將推高房價激化矛盾，而忽視了住房投資投機起到溝通當前與未來需求橋梁的作用。過于高估政府管控房價的能力，而忽視了市場調(diào)節(jié)機制本身作用的發(fā)揮。事實證明，政府難以有效管控房價，未來平抑房價調(diào)節(jié)供求還需要更多地依賴市場機制作用。
因此，倪鵬飛認為，未來中國住房政策取向應弱化行政管控，使市場機制能夠充分發(fā)揮作用，通過深化市場改革，最大限度改善居民實際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場架構(gòu)。
“對于一線城市等上漲過快的城市，短期內(nèi)仍應使用行政手段進行調(diào)控。而中小城市則應以經(jīng)濟手段為主，略有管制即可。”趙路興表示，抑制樓市投資投機性將長期不放松。短期內(nèi)，“限購、限貸”等措施不會退出，而目前來看，樓市急需的是房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制的建立，以對樓市預期形成較好管理。
除調(diào)控影響外，對房地產(chǎn)市場起決定性作用的資金面也面臨著重要變數(shù)。
日前，美聯(lián)儲宣布從明年1月起，將每月850億美元的購債規(guī)模縮減100億美元至每月750億美元。美聯(lián)儲重申，只要失業(yè)率處于6.5%之上，并且通脹預期不超過2.5%，將繼續(xù)把聯(lián)邦基金利率保持在零至0.25%的超低區(qū)間。
著名財經(jīng)評論員馬光遠認為，美聯(lián)儲退出QE有可能把中國房地產(chǎn)打回原形。馬光遠表示，美聯(lián)儲如果退出量化寬松政策，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，一旦QE退出將給房企海外融資帶來很大難度，這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房產(chǎn)以應對流動性危機，而大量賣房就會增加市場供給，從而迫使房地產(chǎn)價格下降。
國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平認為，從近兩月月度投資來看，投資和總投資增速下滑較快，而對應的利率卻在明顯上升。他認為，2014年將會延續(xù)2013年的情形，資金利率水平很難有明顯下降，這就意味著，即使2014年仍然對房地產(chǎn)采取容忍態(tài)度，房地產(chǎn)依然會面臨高資金成本，甚至會在資金成本的壓力下，造成供給緊縮。
華遠地產(chǎn)董事長任志強則表示，中國房地產(chǎn)業(yè)并沒有實質(zhì)性的泡沫。但2014年總體房價增幅將趨緩。“我們看2014年，總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。”
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2013年房地產(chǎn)市場最突出的特點便是“漲”與“跌”的共存，一線城市房價暴漲高燒難退，三四線城市“鬼城”、“鬼樓”頻現(xiàn)，透出陣陣寒意。冰與火成為2013房地產(chǎn)市場的最好詮釋。
日前，“房”字被評為2013年度國內(nèi)熱字第一名，佐證了2013“房”市之熱。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變以及資金面的變化，2014年房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)，值得期待。