現(xiàn)在的樓市,一方面是一、二線城市的供不應(yīng)求,房價居高不下,地王頻出,地產(chǎn)商拿地的熱情也很高。而截然不同的是,三、四線城市的供遠遠大與求,房子有時候打折都賣不出去,這也是另外一種泡沫。那么,明年的一些市場化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房價會怎么走?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員大連萬達集團董事長王健林、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
一線城市房價,明年會漲多少?各大城市的房價將會怎么走?
王健林:一二線城市的房價至少在十年到二十年內(nèi)還是會上漲
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
十五到二十年以后,房地產(chǎn)市場會萎縮。為什么?城鎮(zhèn)化率到75%,而且從世界房地產(chǎn)的規(guī)律來看,這些所有的工業(yè)化國家、發(fā)達國家,都是差不多城鎮(zhèn)化率到80%,房地產(chǎn)市場就開始萎縮。所以我是說,現(xiàn)在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn),中國房地產(chǎn)目前的這種普遍模式,十五到二十年以后肯定就不行了,就萎縮了。那時候房地產(chǎn)行業(yè)是有的,幾百年以后還會有,但是量會很小。就是正常,而且大量是二手房的交易,一手房的開發(fā)也少了。我只是說這個區(qū)域。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的模式,普通就是一個叫做大規(guī)模、快周轉(zhuǎn),就是規(guī)模大,規(guī)模越做越大,一年幾千萬平米,一千、兩千億,甚至我們估計再過幾年三、五千億銷售都會有。快周轉(zhuǎn),就是不停的拿地,不停的再買地,再投資,就是這種模式。所以我覺得這種模式,可能十五年前后,也可能快一點兒十多年,也可能慢一點兒二十年,這個模式肯定是走不通的,所以將來就是往細了來做。房地產(chǎn)會有,但是不會現(xiàn)在每一年平均全國城鎮(zhèn),十五到二十億平米,這個量是沒有了。可能那個時候全國城鎮(zhèn)新開發(fā)的量,可能一億、兩億平米,大量是存量房,所以房地產(chǎn)公司的數(shù)量要大幅度地削減。到那個時候,房價就有風險了,飽和以后,房價就會有風險。就會呈現(xiàn)出來像倫敦、美國、香港的模式,幾年上去,又跌下來。可能經(jīng)濟好一點兒,又上去、又下來,就是波浪式的規(guī)律了,不會像現(xiàn)在這樣持續(xù)緩慢增長。
你要這么看,放在一個二十年,十年的時間段來看,它的房價還是在往上走。比如說倫敦,二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當中,出現(xiàn)了好幾次的波浪式的運動規(guī)律,一下上去、下來30%,再又漲上去了,房價是跳水式的這種現(xiàn)象會出現(xiàn)。
我相信這會成為今后相當長時間里的一種規(guī)律,中國房價的一種規(guī)律。不完全是北上廣深,包括像杭州,南京,就是大概中國有那么十個、八個城市,不管叫一線,還是叫二線也好,這一部分城市,可能包括成都,都會處在一個長時期的供不應(yīng)求的狀況,至少是十年到二十年,供不應(yīng)求的這種狀態(tài),房價還會漲。如果就以這些城市來看,我自己一個判斷,至少十年到二十年內(nèi)還是要上漲的。
劉戈:一線城市的如果不進行調(diào)控 房價的增長速度慢不下來
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我仔細看了一下,上個月70個大中城市的房價。基本上趨勢一個是和GDP總量的話正相關(guān),一個是和地區(qū)影響力正相關(guān),一個是和發(fā)展?jié)摿φ嚓P(guān),那么這三個正相關(guān)加起來一看,和王總說的是一個結(jié)論。也就是說,這些大城市由于他們的GDP,他們的地區(qū)影響力和發(fā)展?jié)摿κ亲顝姷模髅鎯壕蛿[在這個地方。
人是怎么流動的呢?哪個地方有工作,會向哪個地方去流動。所以這些大城市人口進入的速度還是在不斷地增長,再加上這種預(yù)期,就是這些大城市過去這么多年來一直在增長。所以這些大城市如果不進行調(diào)控,按照自然的發(fā)展,它的增長速度還是慢不下來。
王健林:調(diào)控最大的問題就是一個地方發(fā)燒 全部都吃一樣的藥
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國其實過去最大的問題就是一刀切,一個地方發(fā)燒,全部都吃藥,或者說一個地方得病,全部都吃一樣的藥。現(xiàn)在其實大家看來越來越清楚,可惜這個教訓(xùn),可惜這個結(jié)論,是花了十幾年的時間才得出來的。比方說北上廣深杭,這些城市應(yīng)該用一種方法,那就是要持續(xù)調(diào)整、限購、限貸,這是不能放松的,否則房價會飆升。那么其他的可以說,我覺得可以完全放棄調(diào)控。很多城市現(xiàn)在不是房價漲的問題,而是房地產(chǎn)的風險的問題,特別是像一些西部、中西部的三、四線城市,房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠遠供大于求。
對于我們,比方說,覺得這個地方風險偏大,我們就不進,我們是可以有選擇的。但是作為地方政府,對于整個中國政府,對于這種毛病的解決是應(yīng)該拿出辦法的。
王健林:中央政府對樓市泡沫的消除不是采取扎針式 而是采取一種捏著放氣的辦法
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在談拐點為時尚早,現(xiàn)在他可能是滯漲,它就是基本上不漲了,或者是漲得非常緩慢,這個現(xiàn)象是有的,但是說就出現(xiàn)拐點,就崩盤,一直往下走,這個可能性還是小的。為什么?第一,現(xiàn)在中國的新型城鎮(zhèn)化,主要就是要打造中、小城市,就是地級市和縣級市,使人口、財富向這種城市流入,把更多農(nóng)民解放出來,不是進大城市,不是進成都、杭州、北京、上海,而是進了地級市和縣級市,所以從政策導(dǎo)向上,還是把人口、財富向這邊集中帶,這個還可以支撐一段時間。
第二,就是這些地方,雖然房子供大于求了。但是畢竟中國經(jīng)濟現(xiàn)在還有7%的增長,人們的財富也在適度增加,所以一下子崩盤的可能性也不大。第三,我們中央政府非常清楚地知道,中國現(xiàn)在房地產(chǎn)這種泡沫的現(xiàn)象,那么對這種泡沫的消除,不能采取扎針式,看到一個泡沫一針扎,破了,那完了,那就對實體經(jīng)濟傷害太大,而是采取一種捏著放氣的辦法。比方說限制它的負債,限制它的土地供應(yīng),讓市場長時間慢慢來消化。這三個原因結(jié)合在一起,所以我斷定崩盤,或者說另一個拐點出現(xiàn),可能性是不大。
對于房地產(chǎn)稅,在三、五年前我就說過,房產(chǎn)稅解決不了房價。房產(chǎn)稅是一個長效機制,現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因為中國人買的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了。在這個時候,如果再跟所有的存量房,所有的老百姓再加每個月幾百塊錢的稅,可能那就比較重了。房地產(chǎn)稅核心問題是兩個方面,一增加投資、投機者的持有成本;二,更重要目標不是這個,是為地方財政尋找到一個廣泛的、持續(xù)的財源,使他不再依賴土地財政,而且后一個是主要目的,因為西方的城市,至少50%,高的地方有70%的收入是來自于房地產(chǎn)稅,持續(xù)不斷的稅收。
劉戈:房地產(chǎn)稅會對大城市的樓市產(chǎn)生一定影響
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在可以賣地,以后很多政府,尤其是一些中小城市的。對于房地產(chǎn)稅,我覺得在一定程度上,尤其在大城市還是有作用的。就是說,在一定程度上的話,讓那些純粹的、有幾十套,幾百套這樣的一些的人。他們的手里頭持有成本升高了以后,會拋出一些房產(chǎn)。這個量在大城市、在特大城市,還是比較大的。所以在一定程度上,會影響大家對樓市的判斷,尤其是除了對于樓市本身的影響,有更多的是對預(yù)期的影響。
王健林:現(xiàn)在我們建的大量保障房小區(qū) 在十年、二十年以后很可能會成為未來的貧民窟
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
保障房,這是抓對了。保障房如果抓得好,達到一定比例的時候,30%或者說更多一點兒,那是完全能夠抑制房價,和保障中、低甚至其他一些人住房需求的,這是對的,但是我不主張大規(guī)模地建設(shè)保障房小區(qū)。
其實我在海外有房地產(chǎn)投資,我在倫敦的黃金地段,白金漢宮旁邊,泰晤士河旁邊,取得了一個豪華公寓的開發(fā)權(quán),包括酒店,居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據(jù)區(qū)域,有的區(qū)域是20%,有的區(qū)域10%,最核心這種黃金地段的要配建5%,那他現(xiàn)在的保障房占市場的總面積,大概只有三分之一。但是在總量看,馬德里、倫敦的巴黎,保障房的總量和市場的總量基本上是一半對一半。那完成以后,可能不需要這么大量,他的保障房在所有小區(qū)里走配建模式,這能夠防止今后若干年后出現(xiàn)新的貧民窟。第二,現(xiàn)在單純地建保障房,政府因為財力所限,一定是把配套最差,道路最遠,土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建,這個地要能賣得出去,一定是要過得去,至少道路要通了,水、電、煤氣要通了,才能形成市場上的土地。那么這種來建配套保障房,保障房也不會太差。所以我覺得現(xiàn)在大量建保障房小區(qū),十年、二十年以后,很可能相當一部分會成為未來的貧民窟。
劉戈:很多保障房建在偏遠的地方 不能夠形成有效住址
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
像王總剛才說的那些,就是很多保障房現(xiàn)在建在郊區(qū),很偏遠的地方,不配套的這些地方,建了保障房小區(qū),但是不能夠形成住址,很多人有了這個房子,最后還是擠在城里面,那么最后這個房子的效用,就大打了折扣。