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        養(yǎng)老地產需要更多“養(yǎng)老味兒”
        2013-12-13   作者:記者 王新明 葉峰 毛一竹 夏軍 閆祥嶺  來源:經濟參考網
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            雖然當前養(yǎng)老地產倍受市場熱捧,但業(yè)內人士始終擔憂養(yǎng)老地產被“概念化”,成為房地產又一輪開發(fā)熱潮的幌子,“養(yǎng)老味兒”沒有體現(xiàn)。受訪的業(yè)內人士等建議,推動養(yǎng)老地產健康發(fā)展需從多個方面破題,在有序引導地產資本進入養(yǎng)老領域的同時,應側重讓養(yǎng)老地產回歸養(yǎng)老本身。

            堅持市場化導向,平衡高端與中低端市場。廣西壯族自治區(qū)巴馬瑤族自治縣長壽研究所所長陳進超說,養(yǎng)老地產市場前景廣闊,是有待穩(wěn)妥開發(fā)的“藍海”。長遠而言,企業(yè)不能只盯著政府的相關補貼和優(yōu)惠政策,而應在瞄準高端人群、開發(fā)高端產品的同時,注意不同檔次市場之間的平衡,形成梯隊發(fā)展模式。就當下而言,適宜以高端市場拓展為旗幟,發(fā)揮帶動作用,引領養(yǎng)老地產整體水平發(fā)展和提升,同時夯實中低端市場基礎,拓展養(yǎng)老地產的市場空間,獲得社會認同和市場效益雙重效果。

            廣東省房地產協(xié)會會長蔡穗聲認為,國內養(yǎng)老地產的確存在高端化傾向,但畢竟處于起步階段,養(yǎng)老地產開發(fā)投入大、回本慢,與普通商業(yè)地產相比,存在一定投資風險,開發(fā)商要實現(xiàn)盈利難免要走高端路線,政府可通過政策引導使其向中低端市場傾斜,在土地、稅費上給予優(yōu)惠,逐步走向全面鋪開。

            防范房開商將養(yǎng)老地產“概念化”,異化為拿地模式。一些基層國土部門工作人員認為,應規(guī)范養(yǎng)老地產用地,實行統(tǒng)一的招拍掛程序。考慮到養(yǎng)老地產的部分公益性質,對部分出讓金可適當減免,但住宅部分必須繳納正常的土地出讓金。尤其是要結合我國實際情況,在規(guī)劃、補貼、稅收等環(huán)節(jié)更多地向“平民養(yǎng)老”傾斜,防止有限的土地和財政資金流入市場化的“高端養(yǎng)老”領域。

            部分工作人員認為,在對養(yǎng)老地產推行適當優(yōu)惠和扶持之外,尤其應當重視監(jiān)管體系的完善。對以養(yǎng)老地產為名目進行的土地開發(fā)、產品銷售乃至日常經營活動進行全方位監(jiān)管,制定嚴格的準入標準和開發(fā)經營范圍,明確獎懲措施,避免企業(yè)借助養(yǎng)老概念進行變相房地產開發(fā)經營行為。

            避免短期內“趕鴨子上架湊數(shù)”,脫離市場需求。養(yǎng)老產業(yè)重在配套服務和持續(xù)經營,在養(yǎng)老概念下進行簡單的房地產開發(fā),而不注重配套設施建設和長久運營思維,就脫離了養(yǎng)老地產的初衷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說,養(yǎng)老地產市場最需要的是醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產項目,而不是隨便在一個地段、隨便一個項目就“拉郎配”,新建、配建或改建養(yǎng)老地產項目,短期內趕鴨子上架湊數(shù),快速增加養(yǎng)老床位僅僅供老人居住。

            “養(yǎng)老地產難在專業(yè)化,目前國內一些項目的開發(fā)和管理是完全分開的。雖然在開發(fā)階段有經驗,但與后期管理的銜接難度大,最佳組合應是開發(fā)、物業(yè)、營運三位一體,保障養(yǎng)老服務的長期質量。”蔡穗聲說。

            與推動新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)展相結合。養(yǎng)老地產能夠帶動巨額社會資本投入,相關部門在制定具體措施進行引導扶持時,宜與當前的新型城鎮(zhèn)化相結合,成為推動新型城鎮(zhèn)化的有力輔助手段,同時避免養(yǎng)老地產項目過度集中在一線城市。

            國際旅游地產專家評審委員會常務副主任、旅游財富網CEO曾曉成認為,他認為,養(yǎng)老地產的規(guī)模有望從2010年的近1萬億元,提升到2020年的8萬億元,到2030年達到22萬億元的規(guī)模,將是城鎮(zhèn)化建設產業(yè)支持的重要選項之一。在新型城鎮(zhèn)化建設中,利用異地生態(tài)養(yǎng)老和旅游產業(yè)相結合的方式,既能推動了相對落后地區(qū)的經濟發(fā)展,也能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問題。

            對養(yǎng)老地產進行土地、資金、稅費政策的配套支持。廣東省房地產協(xié)會養(yǎng)老地產專業(yè)委員會常務副主任黃毅文說,養(yǎng)老地產涉及民政、國土、住建、規(guī)劃等多個部門,產業(yè)發(fā)展需要政策扶持。他認為,養(yǎng)老地產需要長期資金的支持,但金融體制改革拖了后腿,如果把養(yǎng)老地產證券化,就可以不單靠銀行借款,也能解決資金問題。

            養(yǎng)老地產開發(fā)與環(huán)境保護并重。巴馬瑤族自治縣常務副縣長譚忠敏說,房地產開發(fā)往往會對所在地的生態(tài)環(huán)境造成一定影響,尤其是養(yǎng)老地產項目對環(huán)境條件的要求更加苛刻,很多項目選在遠離大城市且風景較好的地區(qū)。所以,應堅持開發(fā)與保護并重,促進養(yǎng)老地產的良性發(fā)展。  

            引進海外先進養(yǎng)老團隊與國內地產商合作,逐漸形成國內特有的養(yǎng)老地產營運模式。蔡穗聲說,國內開發(fā)商在地產的開發(fā)建設上經驗成熟,但對養(yǎng)老項目的營運還缺乏了解,不少地產商都有進軍養(yǎng)老地產市場的意向,但對養(yǎng)老地產如何運作、如何盈利還沒有找準方向。地產商不能代替專業(yè)的養(yǎng)老運營機構,在澳大利亞這樣的機構有50年的歷史,在國內卻基本上找不到。他認為,養(yǎng)老地產不是簡單的開發(fā)商建好了房子給老人住,還要提供滿足老人生活需求、精神需求的配套服務。換言之,發(fā)展養(yǎng)老地產,營運比開發(fā)更為重要。

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