今年下半年以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房成交火熱的局面在全國(guó)各地頻繁上演，“小產(chǎn)權(quán)房即將合法化”的傳言更是令其價(jià)格一度“瘋漲”。為了遏制小產(chǎn)權(quán)房瘋狂的勢(shì)頭，國(guó)土部和住建部近日發(fā)文，再次重申要嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的在建、在售行為，北京市也再度曝光小產(chǎn)權(quán)房的拆除情況。然而，市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房依然受到百姓的熱捧。近年來(lái)，相關(guān)部門的三令五申為何始終沒有阻擋小產(chǎn)權(quán)房肆意蔓延的腳步？
政府部門態(tài)度堅(jiān)決，難阻市場(chǎng)交易“熱潮”
十八屆三中全會(huì)提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。此前，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)社會(huì)公開的“383”改革方案中提出，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
相關(guān)表述被一些商家解讀為“小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正”，小產(chǎn)權(quán)房也因此一度成交火熱，價(jià)格一路上揚(yáng)。不久前，剛剛購(gòu)買了北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一處小產(chǎn)權(quán)房的郝先生對(duì)記者說(shuō)，前一天看中一套90多平方米的房子，因?yàn)閹У腻X不夠，第二天過(guò)來(lái)交定金時(shí)每平方米就漲了500元，居然一天一個(gè)價(jià)。
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的火熱局面，為澄清“誤讀”，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，重申“堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房在建、在售行為”。北京市國(guó)土部門也在近期相繼曝光了位于昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營(yíng)村、流村鎮(zhèn)白羊溝度假山莊以及陽(yáng)坊鎮(zhèn)東貫市村等幾處小產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)于政府部門的強(qiáng)硬態(tài)度，百姓卻不買賬。記者在北京市小產(chǎn)權(quán)房比較集中的昌平、通州、房山等地區(qū)實(shí)地探訪了解到，小產(chǎn)權(quán)房的成交并沒有出現(xiàn)“降溫”。一些商家依然表示“絕對(duì)安全”，不少購(gòu)房者仍舊“蠢蠢欲動(dòng)”。
在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，東西長(zhǎng)約兩公里、南北寬約一公里范圍內(nèi)的低密度小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)曾經(jīng)“聞名”全國(guó)。在其隔壁，白各莊村開發(fā)建設(shè)的約40棟小產(chǎn)權(quán)房分為四期入市，銷售“如火如荼”。11月30日，北京市民陸先生在售樓處已經(jīng)下班后依然不愿離去，還在比較著白各莊新房和鄭各莊二手房的優(yōu)劣。
記者發(fā)現(xiàn)，相比于此次政府強(qiáng)硬表態(tài)前，不少地方的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格并未松動(dòng)。昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一處小產(chǎn)權(quán)房售樓處的銷售人員肖女士告訴記者，項(xiàng)目的單價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米15000元，價(jià)格仍在穩(wěn)步提升。在房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)期從事小產(chǎn)權(quán)房中介服務(wù)的劉女士說(shuō)，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格已經(jīng)向所在區(qū)域普通商品房?jī)r(jià)格的一半看齊，而此前不到其四分之一。
政策“雷聲大雨點(diǎn)小”，存量小產(chǎn)權(quán)房難治理
對(duì)于政府近期的表態(tài)，正在看房的陸先生不以為然地說(shuō)，“政府此番表態(tài)，可能跟近期的火爆局面有一定關(guān)系。相關(guān)言論此前也出現(xiàn)過(guò)很多次，但一些知名的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)始終安然無(wú)恙。”3個(gè)月前，剛剛購(gòu)買了一處小產(chǎn)權(quán)房的趙女士表示，“市場(chǎng)上聲音不斷，一會(huì)兒說(shuō)要轉(zhuǎn)正，一會(huì)兒又說(shuō)要嚴(yán)查，其實(shí)都不重要，反正我住著很安全。”
百姓的“安心”與主管部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“拖延”“擱置”的處理方式不無(wú)關(guān)系。記者在國(guó)土資源部網(wǎng)站上查閱，近年來(lái)，相關(guān)負(fù)責(zé)人關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房清理工作方案目前已經(jīng)初步完成”“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的不同情況將出臺(tái)清理政策”的表述源源不斷，但小產(chǎn)權(quán)房清理工作一直“雷聲大、雨點(diǎn)小”。
不少準(zhǔn)備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者指出，此次兩部委發(fā)文只是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房在建、在售行為，對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房并未涉及。而記者從北京市國(guó)土部門了解到，對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土部早在去年就選擇了北京等城市進(jìn)行試點(diǎn)治理，但對(duì)于試點(diǎn)的具體情況和進(jìn)程，相關(guān)部門卻“三緘其口”。
因?yàn)榇媪啃‘a(chǎn)權(quán)房有居民入住，拆除工作難以進(jìn)行。但對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房的“一味遷就”，只會(huì)讓開發(fā)商為追逐利益而鋌而走險(xiǎn)，也會(huì)讓購(gòu)房者心存僥幸。北京市國(guó)土部門前不久組織拆除的崔村鎮(zhèn)南莊營(yíng)村的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，就是有關(guān)部門多次制止后，依然頂風(fēng)違建，直至封頂。
而許多知名小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)居民“安居樂(lè)業(yè)”的現(xiàn)狀，讓不少購(gòu)房者總結(jié)出了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)驗(yàn)：成片建設(shè)的小區(qū)安全系數(shù)較大；村委會(huì)為主體開發(fā)的更為保險(xiǎn)；如果有當(dāng)?shù)鼐用褚黄鹪谛‘a(chǎn)權(quán)房小區(qū)內(nèi)居住就“萬(wàn)無(wú)一失”了。
記者從國(guó)土部門了解到，對(duì)于有村民一起混住的小區(qū)通常是村里以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義建造的。這部分的居民組成復(fù)雜，主動(dòng)執(zhí)法難度較大。北京兩高律師事務(wù)所合伙人律師董正偉表示，一些建設(shè)主體正是抓住了問(wèn)題“要害”，打著給村民謀福利的旗號(hào)，大肆建造小產(chǎn)權(quán)房。存量房的問(wèn)題一天不解決，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題也就難以根治。
躲避矛盾只會(huì)加深矛盾，業(yè)內(nèi)期盼盡快明確細(xì)則
“秘密運(yùn)行只會(huì)引起市場(chǎng)的胡亂猜測(cè)，躲避矛盾只會(huì)造成矛盾越來(lái)越多。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“對(duì)于已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房存量應(yīng)該盡快分門別類清理整治，明確處理辦法，該拆除的就抓緊拆除，能轉(zhuǎn)化的并不是不能考慮。”
據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1995年至2010年間，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米。還有非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過(guò)70億平方米。業(yè)內(nèi)一直呼吁，小產(chǎn)權(quán)存量巨大，完全拆除會(huì)造成巨大的浪費(fèi)。
中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍等專家認(rèn)為，隨著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅收體制的不斷完善，對(duì)于建筑質(zhì)量過(guò)關(guān)、不影響城市功能的小產(chǎn)權(quán)房，建議補(bǔ)繳一定的政策性補(bǔ)償后給予保留，但相關(guān)的細(xì)則應(yīng)該經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，盡快出臺(tái)。
對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的改革方向，財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)說(shuō)，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”對(duì)農(nóng)村發(fā)展是個(gè)重大利好。在過(guò)去的法律體制下，城鄉(xiāng)之間的發(fā)展不公平，農(nóng)村不許集體土地流轉(zhuǎn)，城市壟斷了開發(fā)建設(shè)的權(quán)力。農(nóng)民在土地上建房可以獲得更高的收益，是小產(chǎn)權(quán)房泛濫的最主要原因。如果財(cái)政、稅收機(jī)制以及相關(guān)細(xì)則盡快建立，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地能夠明證言順地進(jìn)入市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)也會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。
北京市昌平區(qū)陽(yáng)坊鎮(zhèn)某村村主任安國(guó)梁表示，村民們其實(shí)也希望能在政府的主導(dǎo)下，進(jìn)行土地的開發(fā)建設(shè)獲得更多收益，最擔(dān)心的是國(guó)家政策不明確造成小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的無(wú)序狀態(tài)。
“既然改革的大方向已經(jīng)確定，這就需要國(guó)家層面對(duì)農(nóng)村集體土地征用問(wèn)題進(jìn)行立法，加快立法的速度和進(jìn)度。否則，利益驅(qū)動(dòng)依然會(huì)讓各類開發(fā)主體爭(zhēng)相涌入小產(chǎn)權(quán)房這一巨大的市場(chǎng)。”董正偉說(shuō)。