“今天是過戶最后一天，明天就停止過戶了。”北京市通州區(qū)太玉園附近的某房產(chǎn)中介向《證券日報》記者透露，“現(xiàn)在不好說，以后還能不能買賣”。
11月30日，記者實地探訪了有全國最大“小產(chǎn)權房社區(qū)”之稱的太玉園。迫于北京市清理小產(chǎn)權房、拆除部分小產(chǎn)權房的動作，太玉園以及周邊不少同類小產(chǎn)權社區(qū)已經(jīng)開始“收斂”，暫停買賣過戶。
值得一提的是，“雖然停止了過戶，但小區(qū)業(yè)主的報價仍然高達1萬元/平方米。”某中介銷售人員向記者表示，停止過戶的前20天內，幾乎每套房總價都提升了10萬元。然而，據(jù)記者了解，約1萬元/平方米的價格是太玉園歷史上的最高售價。
單套總價驟增10萬元
11月30日，記者來到位于北京市通州區(qū)東南側的張家灣鎮(zhèn)，記者發(fā)現(xiàn)，一排六層、七層高的紅色建筑分為東西兩個區(qū)域，隔開兩個社區(qū)的主路兩旁商鋪林立，同時擠滿了小攤小販，頗顯熱鬧和凌亂。
值得注意的是，記者目測發(fā)現(xiàn)，太玉園社區(qū)體量非常大，即便是主路兩旁沿街建筑都有十棟以上，向后面延伸的樓房已經(jīng)數(shù)不清楚。
“太玉園社區(qū)大概有80棟樓，9000戶，第一期開盤應該是在2001年，最新的建筑則是2009年或者2010年開盤的，目前這個社區(qū)住著4萬人左右。”某中介機構的銷售人員向記者表示，“最近，太玉園和祥和樂園漲價很快，20天內，單套總價報價基本都漲了10萬元。這也挺正常的，普通商品房可能一夜之間就上漲10萬元”。
不過，據(jù)記者了解，小產(chǎn)權房因其土地來源的特殊性和相關政策規(guī)定，買小產(chǎn)權房的風險非常大，因此其價格波動并不大。
有業(yè)內人士向記者表示，小產(chǎn)權房不像普通商業(yè)住宅，房屋所占土地來源比較復雜，有的是村里的建設用地，有的是林業(yè)用地，有的干脆就是耕地。尤其是侵占林業(yè)用地和耕地蓋房的行為，實際上是嚴重違法的。
正如華遠地產(chǎn)任志強曾堅定地向本報記者稱，小產(chǎn)權房就是違法的。
不過，正如記者實地探訪所看到的一樣，太玉園社區(qū)體量非常巨大，社區(qū)內有公交車穿行。據(jù)悉，該社區(qū)總占地面積約2000畝，目前已經(jīng)入住的家庭有上萬戶。
鑒于此，不少買房人雖然認為全國最大的小產(chǎn)權社區(qū)清理可能比較困難，無償拆除的可能性比較小，但依然不敢隨便出手，所以其價格波動相對比較平緩。盡管如此，小產(chǎn)權房漲價與買賣之風仍然有愈演愈烈之勢。
據(jù)記者了解，太玉園2001年開盤，當時開盤價格僅為700元╨平方米左右，到2005年時，該社區(qū)的平均房價已經(jīng)為每平方米3400元。此后，因相關部門并未清理小產(chǎn)權房，來這里買房的人越來越多，房子也越蓋越多。2009年，太玉園小區(qū)第五期的開盤均價已經(jīng)達到了5600元╨平方米。2012年和2013年上半年，該區(qū)二手房價格在7000元/平方米左右波動。
更為值得注意的是，近期，中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，新賦予農民對土地承包經(jīng)營權抵押、擔保權能等財產(chǎn)權利。這被部分業(yè)內人士解讀為，小產(chǎn)權房有“轉正”為大產(chǎn)權房的可能性。
“土地流轉相關政策出臺后，太玉園房價一下子漲起來了，不但業(yè)主報價節(jié)節(jié)攀升，而且成交量增長的也很快。”上述中介銷售人員向記者透露，“僅以我們店為例，每天至少成交1套，這很罕見”。
此外，該銷售人員還向記者表示，現(xiàn)在這個小區(qū)業(yè)主報價已經(jīng)攀升至約1萬元/平方米了。“你想7000元/平方米買房，那是不可能了，業(yè)主的心里預期非常高，達不到他的心理價位，寧可租出去，也不輕易賣掉。”
被迫暫停出售
不過，土地流轉相關政策出臺后，北京小產(chǎn)權房并沒有“風光”幾天，相關部門又發(fā)聲開始清理小產(chǎn)權房。近日，北京對多處小產(chǎn)權房項目進行拆除。據(jù)了解，今年公布的23個以“汽車營地、生態(tài)農莊、私家菜園”等名義違法建設租售的變相“小產(chǎn)權房”項目中有18個已拆改到位，5個正在整改，拆除建筑物面積3.28萬平方米。
據(jù)悉，北京將在近期對全市的小產(chǎn)權房開展一次集中排查，對新增、新建的小產(chǎn)權房項目進行嚴厲打擊，尤其是對違反規(guī)劃，占用耕地、基本農田的項目堅決予以拆除。此前，北京已清理83個小產(chǎn)權房項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米。
而當《證券日報》記者再次實地走訪太玉園后也發(fā)現(xiàn)，以前隨處可見的出售房屋的廣告信息都不見了。實際上，此前記者每次到太玉園后都能在不少地方發(fā)現(xiàn)出售房屋的條幅，甚至窗戶玻璃上直接寫著“出售”二字，后面緊跟著售房人的電話號碼，而且社區(qū)多處告示牌上都貼滿了出售房屋的信息。不過，11月30日當日，這些信息都不見了。目前，告示牌上幾乎全部都是出租房屋的信息。
“今天是過戶的最后一天，我剛剛帶客戶去過戶，明天就停止了。”一位中介人士向《證券日報》記者表示，而且附近的祥和樂園之類的小產(chǎn)權房都已經(jīng)停止過戶了。不過，他也表示，以后會不會恢復過戶還不好說，也有可能只是暫時“避風頭”。
值得一提的是，2012年9月中旬，相關部門曾經(jīng)宣布，清理79個在建、在售小產(chǎn)權項目，太玉園就位列其中。當時，太玉園也曾一度停止過戶，一度終止出售房屋行為。顯然，風聲過后，太玉園依然“頂風售賣”，成交價格甚至一路攀升。
“太玉園已經(jīng)成為一個越滾越大的雪球，清理起來非常難。”一位不愿具名的業(yè)內人士向記者表示，這個社區(qū)有上萬戶居民，超過一半以上都是外地業(yè)主，而且社區(qū)不少樓是外地業(yè)主與本村業(yè)主混居的現(xiàn)象，加上背后的利益鏈，情況非常復雜。
太玉園社區(qū)為何能逐步變成全國最大的小產(chǎn)權社區(qū)？對此，《證券日報》記者在實地探訪中發(fā)現(xiàn)，太玉園位置非常優(yōu)越，不但社區(qū)內有直達國貿的公交車通過，附近還有八通線地鐵站土橋站。記者特意乘坐直達國貿的公交車體驗獲知，從小區(qū)內上車到東三環(huán)國貿站需要1個小時，而到達最近的地鐵站僅需幾分鐘。
此外，太玉園由于其規(guī)模龐大，已經(jīng)成為潛在購房者“心理安全”的首選小產(chǎn)權房居所，因此其成交量一直相對比較活躍。
更值得注意的是，村委會在房屋買賣過戶過程中，每次交易可收取6萬元過戶費，上萬套的房屋流轉，過戶費就是一筆相當大的費用，而這項費用的去向一直是個謎。