連日來，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，再次強調(diào)堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)、銷售行為，政策的打壓下，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展反而變得更“瘋狂”。11月27日，記者調(diào)查了解到，濟南部分小產(chǎn)權(quán)房均價一年漲了1000元，但仍比正規(guī)樓盤便宜近一半。而很多樓盤因為大量入住，并不擔(dān)心被拆除清理。價格的優(yōu)勢和對政策的“綁架”，都讓小產(chǎn)權(quán)房“有恃無恐”。
行情：一個月能成交十套
濟南市歷山北路北首一帶是小產(chǎn)權(quán)房比較集中的區(qū)域。11月27日，記者在這一區(qū)域看到，五六個大型樓盤已入住多年。
8年前，李延明(化名)在蓋佳花園附近開了一家房產(chǎn)中介，“店里的房源都是沒證的小產(chǎn)權(quán)房，基本都是在集體土地上蓋的，打著舊村改造的旗號對外賣。”記者在店里的房源登記簿上看到，242套房源均標注了“沒證”。
近幾年，有關(guān)清理小產(chǎn)權(quán)房的消息不斷，但絲毫沒有遏制小產(chǎn)權(quán)房房價上漲的勢頭。去年，蓋佳花園二手房均價大約為4000元/平方米，今年就漲到了5000元/平方米。“現(xiàn)在每月成交五六套房子很輕松，行情好的時候還能突破10套。”李延明告訴記者。
記者采訪了解，一手的小產(chǎn)權(quán)房也不愁賣。蓋佳花園售樓處一位置業(yè)顧問介紹說，目前還有一些現(xiàn)房對外出售，價格比二手房要貴一些，起價是5300元/平方米。“房子目前沒證，過幾年差不多就能補好手續(xù)。”這位置業(yè)顧問說。
變化：改合同費用一年漲2萬元
記者沿北徐花園往南走發(fā)現(xiàn)，蓋佳花園、水岸名邸等多家樓盤都已交房入住。一條不足千米的道路上，分布著近10家房產(chǎn)中介。
記者從多家房產(chǎn)中介采訪了解到同一個現(xiàn)象：小產(chǎn)權(quán)房改合同的價格漲瘋了。北徐花園東門一家房產(chǎn)中介的負責(zé)人說，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證無法過戶，如果買賣的話，只能找原產(chǎn)權(quán)人改合同，房產(chǎn)中介會找原房主到村委會改合同，費用完全由村里說了算。
這名負責(zé)人說，從今年年初開始，改合同的費用漲價很明顯。匯源華庭小區(qū)改合同的收費是每平方米500元，100平方米的房子收費5萬元，去年同樣的房子改合同費用統(tǒng)一為3萬元。蓋佳花園改合同費用也由去年的1萬元漲到了現(xiàn)在的3萬元。
“幾年前小產(chǎn)權(quán)房改合同也就花三四千元。”該負責(zé)人說，“這些錢都是交給村里的，如果賣得不好，費用不會漲得這么厲害。”
探因：均價僅是正規(guī)樓盤一半
“這些樓盤交通方便、有雙氣，價格是正規(guī)商品房的一半，肯定有人愿意買。”一家房產(chǎn)中介的負責(zé)人說起了小產(chǎn)權(quán)房的“優(yōu)勢”。
記者從多家房產(chǎn)中介看到了幾套小產(chǎn)權(quán)房：蓋佳花園96平方米的房子售價50萬，單價5208元/平方米；匯源華庭110平方米的房子售價57萬，單價5181元/平方米；北徐花園124平方米的房子僅售55萬，單價4435元/平方米。而距離蓋佳花園大約三站路遠的正規(guī)樓盤鑫苑名家，均價為8800元/平方米。
記者了解到，從2007年至今，國土資源部每年都會重申小產(chǎn)權(quán)房的違法性，從2012年開始，還在全國選擇清理試點城市。但在這種政策打壓的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房卻“逆勢瘋漲”。
記者了解到，濟南小產(chǎn)權(quán)房“瘋狂”建設(shè)時期是從2006年開始的。與一般的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金，價格僅是同區(qū)域、地段正規(guī)商品房價格的三分之一，甚至更低。這就成為小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展的主要原因。近幾年來看，房價持續(xù)走高、商品房的供需矛盾無法解決，很多年輕人就會把剛需購買力投向價格更低的小產(chǎn)權(quán)房。有市場自然會有存在。
心態(tài)：“30多棟樓入住，怎么能被查？”
從事房產(chǎn)中介多年，李延明經(jīng)歷過多次“清理查處小產(chǎn)權(quán)房”政策變化，但8年多來，他的生意并沒受過什么影響。說起有關(guān)查處叫停小產(chǎn)權(quán)房的消息，李延明并不擔(dān)心：僅蓋佳花園就有35棟樓沒有證，北徐花園30多棟樓已入住多年，怎么查處？要是清理了房子，這么多居民怎么安置？“樓盤都這么大規(guī)模不會有事的，30多棟樓入住多年了，怎么可能被查？”
27日10點，記者在一家房產(chǎn)中介呆了一個多小時，先后有三撥人來看房。只有一個人擔(dān)心地問“小產(chǎn)權(quán)房會不會被拆”？這位看房者得知小區(qū)目前已有數(shù)千人入住后，就打消了懷疑的念頭。“反正不是我自己一戶，這么多人如果拆的話也肯定會有說法的。”
一名北徐村村民告訴記者，北徐花園是他們村里開發(fā)的，房子建好后，村民回遷的只占一部分，六七成的房子都賣給了本村以外的人。
王霞(化名)是蓋家溝村民，在她印象里，2006年和2007年是村里蓋房子比較瘋狂的時期。歷山北路與二環(huán)北路交叉的區(qū)域是歷城區(qū)和天橋區(qū)搭界的地方，村子都會跟風(fēng)蓋。“2006年夏天有執(zhí)法局的人來過。”王霞說，“那個時候北徐花園還沒建，當(dāng)時拆過一棟樓，但是沒拆完就停止了。沒過幾個月，工程又復(fù)工了，印象中打那次以后就沒有拆除的行動了。”
藥方：須嚴格處罰房源提供者
從小產(chǎn)權(quán)房的分布來看，主要集中在濟南北部、東部、西部等城鄉(xiāng)接合部，這與市區(qū)的擴張有關(guān)。濟南市建委有關(guān)人士透露，“小產(chǎn)權(quán)房”其實多數(shù)是打著舊村改造旗號建的違章建筑，多數(shù)是未經(jīng)批準建設(shè)的舊村改造項目。
在城市發(fā)展建設(shè)過程中，尤其在兩個城區(qū)的搭界處，不少城中村被納入到城區(qū)，自然會按照“城市建設(shè)模式”改造建設(shè)。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎(chǔ)設(shè)施等因素，都是吸引購房者的原因之一，更是助長了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持，有的項目明顯違反法律，存在的問題也較為突出。相關(guān)部門得嚴格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生。
李鐵崗說，隨著時間的累積、覆蓋面的擴大，小產(chǎn)權(quán)房的情況日趨復(fù)雜，涉及的利益群體眾多。牽扯到農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等多層面的問題，尤其是已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，如何做好分類處理尤為重要。
違背土地規(guī)劃 “轉(zhuǎn)正”可能性小
對于當(dāng)下不少人對小產(chǎn)權(quán)房可能會“轉(zhuǎn)正”的誤讀，李鐵崗認為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的前提是嚴格用途管制和符合用地規(guī)劃。但小產(chǎn)權(quán)房違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度。
李鐵崗告訴記者，農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴格的法定審批手續(xù)，無論是國有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都必須嚴格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
“農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上是不能用來建商品住宅的。”李鐵崗說，小產(chǎn)權(quán)房很多被當(dāng)做商品房向本村以外的人進行銷售，違背土地的利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。所以小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的可能性比較小。