土地、房屋、草原、林地、海域等等不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行統(tǒng)一的登記。日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定整合不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，引發(fā)了各界廣泛的關(guān)注。那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度到底如何建立?曾經(jīng)各自為政的十余個(gè)相關(guān)部門如何協(xié)調(diào)統(tǒng)一?統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，是不是在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是為房產(chǎn)稅落地鋪路?還是重在明晰產(chǎn)權(quán)?建立信息公開查詢系統(tǒng)，重大的改革舉措會(huì)影響哪些方面?
不動(dòng)產(chǎn)登記，登記的其實(shí)并不只是房子，一般來說，不動(dòng)產(chǎn)是因依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物，因自然或人力貼附于土地，并且不能分離的其它物。按照這個(gè)定義，耕地，林地，海島等都屬于不動(dòng)產(chǎn)。那么類型繁多的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)后，能給擁有者帶來什么實(shí)惠呢?
高修倫是成都郫縣安龍村農(nóng)民，一大早他就忙著把剛做好的盆景發(fā)到網(wǎng)上去賣，不過，最初高修倫雖然明知道網(wǎng)上有很大的市場，但村里的土地沒有確權(quán)，高修倫不敢租地來發(fā)展盆景花木。
高修倫(成都市郫縣安德鎮(zhèn)安龍村農(nóng)民)：因?yàn)槲易雠杈暗脑挘幸粋�(gè)周期，可能就是要好幾年，但是我如果是租的時(shí)候它要調(diào)整土地的話，那我肯定很麻煩，不敢投入。
高修倫所說的正是農(nóng)村土地承包權(quán)生增死減的普通做法。生一個(gè)孩子就給他分一塊承包地，而一位老人去世，承包地也要收回。這種每年都可能調(diào)整的土地承包權(quán)，讓很多農(nóng)民不敢冒然租用土地。
隨著農(nóng)村土地確權(quán)改革，在安龍村，根據(jù)農(nóng)民的意愿，土地承包權(quán)按戶確定，每戶承包權(quán)不再因?yàn)樯鏊罍p而調(diào)整。高修倫和鄉(xiāng)親們，都領(lǐng)到了自家土地承包經(jīng)營權(quán)證。土地確了權(quán)，農(nóng)民定了心，安龍村如今的盆景花木面積占到全村耕地面積的80%，是土地確權(quán)前的4倍。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記給股市帶來利空 也帶來房價(jià)下跌的最直接聯(lián)想
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們從股市上就看到了反應(yīng)，今天好幾只著名的房地產(chǎn)上市公司都出現(xiàn)了比較大的跌幅，也就是說它有利空的影響。也就是說大家產(chǎn)生了一系列的聯(lián)想，最直接的聯(lián)想就是，那是不是為今后的房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)?那么這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)，房價(jià)的下跌。
2007年物權(quán)法出臺(tái)以后，其實(shí)已經(jīng)明確規(guī)定了，就是說我們需要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記方式，那么有了這樣的一個(gè)信息平臺(tái)，那么我們物權(quán)法也好，我們所有這樣的法律體系，稅收制度等等，才有了一個(gè)可以去真正的執(zhí)行的技術(shù)平臺(tái)和基礎(chǔ)，可以信息共享的，可以公開透明的信息平臺(tái)。
原來在幾個(gè)部門，比如說這一塊地，它肯定是在國土部門來進(jìn)行登記的，但是房子是在住建部門有一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)，都有非常清晰的登記;如果要是林地，那么它是在林業(yè)部門，另外比如說沿海灘涂，海面的使用那么是在海洋部門。我舉一個(gè)極端的例子，如果現(xiàn)在我去買一個(gè)在海邊的渡假村，可能最后我在進(jìn)行登記變換的時(shí)候需要同時(shí)跟四個(gè)部門打交道，我需要跟土地局要進(jìn)行變更一次，跟房產(chǎn)局或者住建部門來更換一次，然后跟林業(yè)部門打一次交道，又跟海洋部門打一個(gè)交道，這樣從效率上來說，就增加了我們不動(dòng)產(chǎn)擁有者的時(shí)間成本，甚至你辦一次就得要交一次錢，所以各個(gè)部門是有部門利益的。
現(xiàn)在我們把它整合到一個(gè)平臺(tái)上，而且讓里面統(tǒng)計(jì)的方式是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。比如原來在國土部門里，它統(tǒng)計(jì)土地的面積以后，也要統(tǒng)計(jì)上面的附著物，比如說上面的房子，但是它統(tǒng)計(jì)的方式和住建部門統(tǒng)計(jì)房子的要求標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，那么這樣我們可能看到的數(shù)據(jù)是不一樣的，那么這個(gè)時(shí)候，無論是對于政府的決策，對于交易的安全性，對于所有的不動(dòng)產(chǎn)的持有者的安全保障來說，都是不方便的。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行登記才有法律效力
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上就是講的土地及其土地上的附屬物，這個(gè)附屬物就是包括構(gòu)筑物、建筑物，還有林木等等，所以對不動(dòng)產(chǎn)理解是相對于動(dòng)產(chǎn)的。不動(dòng)產(chǎn)一般都要進(jìn)行登記才有法律效力，而動(dòng)產(chǎn)除了車輛，船舶以外一般不進(jìn)行登記。現(xiàn)在房產(chǎn)稅在全國有的城市已經(jīng)開展了試點(diǎn)，所以這樣的消息一出來的時(shí)候，當(dāng)然人們就把這兩個(gè)聯(lián)系起來了。
我們從2007年物權(quán)法的出臺(tái)，物權(quán)法里面就明確的規(guī)定，就是說不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記，那么今年因?yàn)?月份的時(shí)候，國務(wù)院對于部門的機(jī)構(gòu)的改革和職能的轉(zhuǎn)變。那么到了這次，就把這個(gè)提到了可操作性的層面了，就是說把登記進(jìn)行了整合，把它聯(lián)系起來。當(dāng)然，我們知道不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，它主要來說，最直接的還是對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，使這樣的權(quán)利能得到公示，能得到公開，那么和其它相關(guān)的它的作用有直接間接的應(yīng)該是有很多的。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記 必須為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
它數(shù)據(jù)共享，帶來好處，也帶來挑戰(zhàn)，但有些問題現(xiàn)在懸而未決。比如大家關(guān)心的一個(gè)問題，小產(chǎn)權(quán)房，那么在現(xiàn)在我們的房屋登記辦法里面是不給它進(jìn)行登記的，那么它在我們的數(shù)據(jù)報(bào)表里面是不存在的，那么現(xiàn)在我們建立統(tǒng)一的信息登記平臺(tái)了以后，我們的目的是要把所有我們現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)上面的附著物搞清楚。現(xiàn)在你如果還不給它登記，那可能我們就達(dá)不到我們所要給不動(dòng)產(chǎn)一個(gè)身份證的目的，所以這個(gè)問題就需要解決，今后怎么辦?登記還是不登記?
此外，還有另外一個(gè)問題，我們登記的同時(shí)，還有一個(gè)另外一個(gè)功能，就是要我們把目前所有這種情況能夠掌握清楚，而且今后比如說我們在推出房產(chǎn)稅的時(shí)候，我們真正的能夠按照實(shí)際情況把該收稅收上來，把不該收的稅我們不進(jìn)行收稅，所以當(dāng)這個(gè)登記制度建立的同時(shí)，它實(shí)際上對于我們現(xiàn)有房屋土地的屬性，對于它的處置權(quán)，對于它的法律屬性，也需要有一個(gè)重新厘清的過程。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)登記牽涉多部門利益 需要一個(gè)重新厘清的過程
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我再做一些補(bǔ)充，實(shí)際上，除了有一些多部門，就是原來有國土資源部管土地，有住建部管房屋，有林業(yè)部門是管森林，管林地，有農(nóng)業(yè)部門，林業(yè)部門管草原，還有其它等等。那么它實(shí)際上發(fā)的登記機(jī)關(guān)不同，那么登記的簿冊就不同了。土地，我們一般在城市的時(shí)候，就是發(fā)的國有土地的使用權(quán)證，那么一般來說，是70年的使用權(quán)，而對房屋，它是房屋的所有權(quán)證，那么它的權(quán)利就是無限的。
主要是土地和房屋兩個(gè)方面，和我們幾乎所有的老百姓切身利益是相關(guān)的，當(dāng)然它的登記依據(jù)的時(shí)候就明顯的，依據(jù)了法律依據(jù)，那土地的時(shí)候，它的直接依據(jù)是土地管理法，那么我們說的房屋的時(shí)候它主要是城市房地產(chǎn)管理法，那么林業(yè)的時(shí)候，林權(quán)的登記，它主要依據(jù)的是森林法，草原的時(shí)候是草原法等等。在這樣的時(shí)候，有各個(gè)部門分別進(jìn)行登記的時(shí)候，那么它所建立的技術(shù)的信息平臺(tái)也是各自是各的，之間并沒有進(jìn)行共享，共享也有難度，所以我們說這四個(gè)方面的時(shí)候，實(shí)際上它的沒有達(dá)到一個(gè)統(tǒng)一。那么這次反過來來說，就是要把這四個(gè)方面進(jìn)行整合，進(jìn)行統(tǒng)一。
老百姓對這個(gè)問題確實(shí)比較關(guān)注，特別是涉及到有關(guān)人的利益。因?yàn)槲覀兇蠹抑溃怯浰蔷哂蟹尚ЯΦ摹．?dāng)然就像我們說你結(jié)婚了，領(lǐng)了結(jié)婚證以后，登記了以后就具有法律效力了。因?yàn)橥恋氐怯浀臅r(shí)候，它實(shí)際上就是土地的一個(gè)身份，它如果要是登記了，就是承認(rèn)了它。我們現(xiàn)在這個(gè)就是登記的前提它必須是合法的，所以說我們?nèi)绻麑@個(gè)地方現(xiàn)在不合法的，是還有糾紛的，一般來說是不進(jìn)行登記的，只有把這個(gè)進(jìn)行了合法化，或者把糾紛解決了以后，雙方的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)調(diào)一致以后，那么這時(shí)候才進(jìn)行登記，所以登記的前提是合法，也沒有糾紛。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅是緊密相連的
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)是有關(guān)系的，當(dāng)然它不是等同的，就是說不動(dòng)產(chǎn)登記賦予它的職能和范圍更為廣泛，而房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)登記里面的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。目前在我們?nèi)珖腥舾沙鞘校谶M(jìn)行房地產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，那么它可以公開的進(jìn)行查詢，當(dāng)然，主要還是房屋的產(chǎn)權(quán)。我們對不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，主體是土地，包括未來的，包括房屋，還有其它一些方方面面，它的范圍更為廣泛。
實(shí)際上我們現(xiàn)在因?yàn)橛凶》浚热缒阍诒本谏虾＃趶V州或在其他城市有多套住房的時(shí)候，實(shí)際上我們現(xiàn)在是不了解的，也很難把它了解清楚。實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，摸清了不動(dòng)產(chǎn)的底數(shù)，所以不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅、稅收是緊密相聯(lián)系的。從歷史上來看，不動(dòng)產(chǎn)登記的最主要目的就是為收稅而服務(wù)的，實(shí)際上是幾千年以來在不同的地區(qū)，不同的國家，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上自古就有之。從國外的情況來看也是這樣的，國外不同的國家，不同的地區(qū)，也是把不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)行了統(tǒng)一登記的，那么登記的目的主要也是為了收稅，直接的目的是為收稅服務(wù)。但是它的間接方面的功能是有多方面的，包括我們現(xiàn)在對你房屋的套數(shù)，擁有多少房子進(jìn)行公開，對于我們的了解實(shí)情，對于反腐這些方面的功能就更加強(qiáng)大了。
實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)有為了融資，為了進(jìn)行抵押，還有其它登記的功能。另外，在一些歐洲或者美國等國家，它炒房是很少的，因?yàn)樗鼈儗?shí)行了房地產(chǎn)的保有稅的環(huán)節(jié)。持有成本的增加了。而我們現(xiàn)在的一線城市，我們比一些西方發(fā)達(dá)國家的房價(jià)還要高，那么如果把登記和稅收進(jìn)行掛鉤，將來房產(chǎn)稅或者再啟動(dòng)起來的話，我相信會(huì)有一個(gè)比較大的變化。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后 對房價(jià)有一定的抑制作用
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
這種影響是非常直接的，比如“房叔”“房姐”。我們現(xiàn)在行政的對于房價(jià)的調(diào)控可能要退出，要引退，那么什么東西能接上來?一方面讓地方政府能夠有穩(wěn)定的財(cái)源;另外一方面也應(yīng)該讓更多人，更富有的人應(yīng)該做出更大的貢獻(xiàn)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)了以后，它不光是房子，比如還有集體建設(shè)用地，那么有的人在里面有權(quán)益，比如說林地，海洋，很多人可能都有這個(gè)權(quán)益。如果一塊地都有了一個(gè)身份證以后，那就知道每一個(gè)人財(cái)產(chǎn)大概會(huì)有哪些，那么這樣每個(gè)人無論進(jìn)行登記或者征收的時(shí)候，那么是有的放矢的，是準(zhǔn)確的。
不動(dòng)產(chǎn)對今天的股市已經(jīng)做出了一個(gè)判斷，如果逐漸的實(shí)施，那對房價(jià)，我相信有一定的抑制作用。因?yàn)檫@對于自住房的人來說影響幾乎是沒有的，而對于擁有多套住房，或者住房以外不動(dòng)產(chǎn)的人，會(huì)有一部分影響。我想補(bǔ)充的就是，除了稅收以外，另外它對于建立一個(gè)公平公正的交易環(huán)境也是很重要的。因?yàn)槲覀兘⒉粍?dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一平臺(tái)以后，還要做到可查詢。也就是說，比如我和嚴(yán)教授做一個(gè)生意的時(shí)候，現(xiàn)在我想確認(rèn)一下他的財(cái)產(chǎn)狀況的時(shí)候，我上這個(gè)系統(tǒng)里面，如果經(jīng)過您的允許，或者經(jīng)過法律的手續(xù)，我是可以查到的，到底有多少不動(dòng)產(chǎn)在嚴(yán)先生的名下，他有多少套房子，然后他還有什么其它的不動(dòng)產(chǎn)，我是清晰的，我敢和他交易，而且在這個(gè)過程當(dāng)中，我不太容易發(fā)生法律上的糾紛，我非常的清楚，而且一旦發(fā)生什么法律糾紛的時(shí)候，法院判的時(shí)候有據(jù)可依。
顧云昌：不動(dòng)產(chǎn)登記比房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)牽涉范圍更廣
(中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
這次國務(wù)院頒布進(jìn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記注冊，這是一件大事，實(shí)際上把中國的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記注冊，那么和我們現(xiàn)在說的這個(gè)房產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該說前者的范圍更廣，是全國所有的不動(dòng)產(chǎn)，包括城市不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)，包括住宅不動(dòng)產(chǎn)，還包括住宅以外的方方面面的不動(dòng)產(chǎn)，而我們講的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，僅僅是針對住房登記信息聯(lián)網(wǎng)，信息聯(lián)網(wǎng)就應(yīng)該是……