昨天，央視曝光多家房企欠繳巨額土地增值稅一事引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。被點(diǎn)名的房地產(chǎn)公司紛紛以各種渠道集體自辯：欠繳不實(shí)，央視算法有誤，分批繳納風(fēng)險(xiǎn)可控。
與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量房企只是按照一個(gè)很小的比例預(yù)繳土地增值稅，“然后不管項(xiàng)目賺多少錢，都很少進(jìn)行匯算清繳，從而造成了稅收的大面積流失。”雙方針鋒相對(duì)，由于涉及房企多數(shù)還是上市公司，投資者希望，國(guó)家稅務(wù)部門能早日對(duì)此進(jìn)行權(quán)威解讀。
房產(chǎn)公司：
尚未達(dá)到清算稅收條件
昨天，萬(wàn)科公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：萬(wàn)科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。近年來(lái)萬(wàn)科每年納稅額都約為凈利潤(rùn)的兩倍。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。相關(guān)報(bào)道應(yīng)該是源于誤解，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。其實(shí)這是完全不同的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并繳納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未達(dá)到清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。“我們相信，通過(guò)充分了解和專業(yè)討論，這一誤解完全可以消除。”
對(duì)于媒體報(bào)道房企拖欠土地增值稅，被指名的上市房企華發(fā)股份向媒體回應(yīng)稱：公司并無(wú)拖欠土地增值稅，相關(guān)報(bào)道系誤讀了公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，央視報(bào)道中援引的數(shù)據(jù)應(yīng)是“預(yù)提費(fèi)用”。這一回應(yīng)，代表了大部分房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)相關(guān)質(zhì)疑的普遍反應(yīng)，幾乎成為房企的“統(tǒng)一口徑”。
華發(fā)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司早已將項(xiàng)目該繳的這部分土地增值稅計(jì)提，并掛到2012年的財(cái)務(wù)報(bào)表上；但計(jì)提的數(shù)字為公司自己測(cè)算得出，實(shí)際該繳多少土地增值稅，應(yīng)在項(xiàng)目售完之后，由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此進(jìn)行核算，公司再繳納。由于目前項(xiàng)目還未售完，土地增值稅也未進(jìn)行核算，故公司未繳納這部分稅款。
記者注意到，昨天兩市大盤雙雙收綠，而房地產(chǎn)板塊并未明顯受到消息影響，涉及的房地產(chǎn)公司股票也有漲有跌，如萬(wàn)科A股票全天下跌1.03%，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)反而逆市上漲1.89%，華發(fā)股份也上漲1.51%。
業(yè)內(nèi)人士：
稅種存不易征繳弊端
昨天，北京一家專業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地增值稅是一個(gè)非常復(fù)雜的稅種，房企出現(xiàn)土地增值稅征繳未及時(shí)完稅的情況，基本得到了地方稅務(wù)部門的默許，如果嚴(yán)格執(zhí)行，這筆稅款將對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流造成較大影響。
“我們請(qǐng)過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局起草土地增值稅的稅務(wù)官員進(jìn)行過(guò)稅法專項(xiàng)講解，這一稅種設(shè)計(jì)之初的目的性現(xiàn)在并沒(méi)有達(dá)到，并且存在著周期長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜、不易實(shí)際征繳操作的弊端。”據(jù)分析，目前來(lái)看，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，“一般情況下3年都算快的，長(zhǎng)的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收，在這期間，房?jī)r(jià)在不斷變化，企業(yè)的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少。這樣的工作需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)才有可能完成，普通的稅務(wù)工作人員也不一定能算清楚。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在其微博公開表示，土地增值稅很少按規(guī)定匯算清繳，從而造成了實(shí)際的偷逃和拖欠稅款。一些地產(chǎn)商不承認(rèn)這一點(diǎn)，“是赤裸裸的無(wú)恥和裝傻。”據(jù)馬光遠(yuǎn)介紹，目前土地增值稅一方面各地預(yù)繳率特別低，而且，很少按照規(guī)定進(jìn)行匯算清繳，事實(shí)上使得實(shí)際繳遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于應(yīng)繳。大量房企只是按照一個(gè)很小的比例預(yù)繳，然后不管項(xiàng)目賺多少錢，都很少進(jìn)行匯算清繳，從而造成了稅收的大面積流失。
稅務(wù)專家：
需要調(diào)查數(shù)據(jù)才能發(fā)言
昨天，記者多次撥打國(guó)家稅務(wù)總局新聞處的電話，截至發(fā)稿時(shí)，尚未有明確回復(fù)。而昨天，有媒體報(bào)道，深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時(shí)表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點(diǎn)名”，“相關(guān)報(bào)道概念搞錯(cuò)了。”該發(fā)言人說(shuō)，土地增值稅屬于先預(yù)繳后清算的特殊稅收方式，報(bào)道中提到的“應(yīng)繳未繳的土地增值稅”并不能定義為“拖欠”，而是亟待項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后進(jìn)行清算。
昨天，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓接受記者采訪時(shí)表示，土地增值稅先“預(yù)征”，待項(xiàng)目完工后再清繳，這一說(shuō)法基本成立，滿足這一條件的房企不能簡(jiǎn)單判定為“欠稅”。另一位稅務(wù)專家則告訴記者，土地增值稅的計(jì)算非常復(fù)雜，需要很多數(shù)據(jù)才能判斷，沒(méi)有進(jìn)行深入調(diào)研前，不便發(fā)言。
背景徹查
土地增值稅清算條件
記者經(jīng)過(guò)多方查詢發(fā)現(xiàn)，國(guó)家稅務(wù)總局2009年5月曾發(fā)布《土地增值稅清算管理規(guī)程》，明確規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
規(guī)程第十條規(guī)定：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。