“45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅”引發(fā)廣泛討論，25日房地產(chǎn)板塊寬幅震蕩。一時(shí)間“土地增值稅”這一專(zhuān)用稅務(wù)名詞盡人皆知。雖然眾房企紛紛澄清高喊冤枉，但是中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在合規(guī)計(jì)提應(yīng)交未交稅款的背后，土地增值稅征繳的重重亂象也值得關(guān)注。
缺乏常識(shí)？
11月24日晚間，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道稱(chēng)，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元，其中45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅。該報(bào)道一出引發(fā)廣泛關(guān)注，眾多房地產(chǎn)人士指出該報(bào)道存在常識(shí)性出入。
土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
就在央視報(bào)道發(fā)布不久，銀河證券分析師侯麗科即發(fā)布研報(bào)指出：房企財(cái)報(bào)年終審計(jì)時(shí)，會(huì)計(jì)師從財(cái)務(wù)審計(jì)的基本原則——謹(jǐn)慎性角度出發(fā)，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，為防止虛增利潤(rùn)和資產(chǎn)，都會(huì)在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅，利潤(rùn)表在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)為“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目，但從稅務(wù)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，這時(shí)候并不需要清算。只有分期建設(shè)的項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算，才會(huì)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)申請(qǐng)匯算清繳。由于土地增值稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對(duì)所有的項(xiàng)目匯算清繳，實(shí)務(wù)中在一定程度上延緩了房企繳納稅額的時(shí)間。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的表態(tài)最為引人注目。任志強(qiáng)稱(chēng)，“企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說(shuō)明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。開(kāi)發(fā)商敢將應(yīng)交未交土增稅的數(shù)據(jù)公開(kāi)，恰恰說(shuō)明有其未及時(shí)上繳的合法、合理性。符合稅法的結(jié)算規(guī)定。”
房企喊冤
多家涉事房企紛紛喊冤，并就此事作出澄清。
11月25日，萬(wàn)科最先發(fā)出回應(yīng)。萬(wàn)科稱(chēng)：“萬(wàn)科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。近年來(lái)萬(wàn)科每年納稅額都約為凈利潤(rùn)的兩倍。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。相關(guān)報(bào)道應(yīng)該是源于誤解，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。其實(shí)這是完全不同的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。我們相信，通過(guò)充分了解和專(zhuān)業(yè)討論，這一誤解完全可以消除。”
另一家涉及房企金地集團(tuán)則發(fā)布了澄清公告。金地集團(tuán)在公告中表示，“經(jīng)本公司核實(shí)，公司嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，對(duì)土地增值稅進(jìn)行了合理估計(jì)和預(yù)提，同時(shí)，公司嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的管理辦法履行納稅義務(wù)。截至2012年12月31日，公司計(jì)提的土地增值稅余額為25.48億元，并按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定已反映在利潤(rùn)表中。該計(jì)提部分未達(dá)到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，尚未實(shí)際產(chǎn)生納稅義務(wù)。公司的財(cái)務(wù)報(bào)告公允地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，公司并無(wú)欠繳土地增值稅的情況。”
首開(kāi)股份、金隅股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中華企業(yè)、北辰實(shí)業(yè)等公司也紛紛聲明表示，未欠繳土地增值稅，或已按規(guī)預(yù)繳土地增值稅。
某龍頭房企相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，雖然眾多房企一致表示公司并無(wú)欠繳土地增值稅的情況，但是滬深交易所依然知會(huì)了各當(dāng)事公司，表示若有必要可出公告。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，公開(kāi)披露上市龍頭房企欠土地增值稅巨額“名單”頗為罕見(jiàn)，暗示正式發(fā)出向房企“開(kāi)刀”的強(qiáng)烈信號(hào)。
征繳亂象
而另一方面，即使各房企對(duì)于應(yīng)交未交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理并無(wú)瑕疵，但是土地增值稅征繳的本身也并非毫無(wú)漏洞。
2012年“兩會(huì)”期間，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明就對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“如果房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，土地增值稅就是房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利稅’，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加中小戶(hù)型產(chǎn)品的供給意義重大。”但是耿建明認(rèn)為，目前的土地增值稅并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預(yù)征之后清算的方式，如果開(kāi)發(fā)商提出賬目不清、成本無(wú)法核算等理由，就可以不進(jìn)行清算，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商更傾向于開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)率的高端產(chǎn)品，從而助推房?jī)r(jià)的上漲。
謝逸楓也指出，如果按四級(jí)累進(jìn)制從嚴(yán)清算，土地增值稅會(huì)導(dǎo)致房企利潤(rùn)減少15%-20%。但這一稅種的征繳從未嚴(yán)格執(zhí)行，原因可能是地方政府擔(dān)心傷及房企拿地的積極性。謝逸楓介紹，自1995年-2010年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合或者財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合或單獨(dú)共發(fā)出了25個(gè)土地增值稅清算通知。2008年10月，財(cái)政部發(fā)通知“對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅”，后又繼續(xù)征收。“土地增值稅是中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系之中稅法操作最復(fù)雜、繳納方式最特殊、征繳最遲滯、避稅最神秘的一個(gè)稅種。”
某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)，在土地增值稅征繳的過(guò)程中，確實(shí)存在一定的“操作空間”。該人士稱(chēng)，與大型上市房地產(chǎn)公司相比，大量中小城市的本土開(kāi)發(fā)商在土地增值稅的繳納上更加消極。因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商的土地往往獲得較早，近年土地增值額較大，加之在當(dāng)?shù)亍案鄙詈瘢_實(shí)存在拖欠和逃避土地增值稅的現(xiàn)象。