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24日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題視頻會(huì)議，部署“小產(chǎn)權(quán)房”整治工作，“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”。在兩天前的22日，兩部委還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。這是官方又一次明確強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。
近年來，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門多次重申不得違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”、不得購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月，國(guó)土部、住建部曾專門下發(fā)《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的通知》，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求。國(guó)務(wù)院早在2011年就成立了“小產(chǎn)權(quán)房”清理小組。
但是，“小產(chǎn)權(quán)房”非但屢禁不止，近期很多地方甚至出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮。在“農(nóng)地入市”的政策背景下，市場(chǎng)上出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的聲音，并由此引發(fā)一輪成交熱。
國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明24日指出，黨的十八屆三中全會(huì)《決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。
徐德明分析指出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。無論是國(guó)有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，絕不能違背，更不可逾越。”徐德明說，違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，危害性極大。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥也指出，“小產(chǎn)權(quán)房”問題危害很大，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)早就明令禁止。但是，受利益驅(qū)使，一些地方的農(nóng)村集體組織、村民和開發(fā)單位違法占用農(nóng)村集體土地，建設(shè)并銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。這種亂占濫用土地的建設(shè)和銷售行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患。
兩部委要求，接下來地方國(guó)土、住建部門要“立即行動(dòng)，采取措施堅(jiān)決遏制‘小產(chǎn)權(quán)房’在建、在售行為”。
“全國(guó)面上情況來看，‘小產(chǎn)權(quán)房’在建、在售勢(shì)頭依然不減，且最近有強(qiáng)力反彈之勢(shì)，必須予以堅(jiān)決打擊。”徐德明強(qiáng)調(diào)，在叫停在建、在售違法違規(guī)行為，遏制新的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的工作中，還要嚴(yán)肅查處一批典型案件。要求各省(區(qū)、市)選擇1至2起頂風(fēng)違建和銷售、情節(jié)惡劣的案件，依法從嚴(yán)從重處理，將查處結(jié)果及時(shí)上報(bào)兩部，并嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人。
事實(shí)上，在兩部委下發(fā)《緊急通知》的第二天，23日，北京隨機(jī)開始“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作，昌平區(qū)一處占地近700平方米的在建“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目被拆除。
資料顯示，2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米。8名違法當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān)，31名責(zé)任人移送監(jiān)察機(jī)關(guān)處理。
對(duì)于以往“小產(chǎn)權(quán)房”所產(chǎn)生的歷史遺留問題，徐德明在24日的會(huì)議上表示，“小產(chǎn)權(quán)房”情況復(fù)雜、時(shí)間跨度長(zhǎng)。清理工作單靠一兩個(gè)部門難以完成，必須要引起高度重視，依靠當(dāng)?shù)卣嗖块T協(xié)同配合開展相關(guān)工作。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析指出，由于減少了土地出讓金和各種稅費(fèi)，相較商品房而言，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。特別在是商品房?jī)r(jià)高企的一二線城市，“小產(chǎn)權(quán)房”有著較為龐大的購(gòu)買群體。
盡管業(yè)界普遍認(rèn)為全國(guó)范圍的“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量龐大，但迄今為止尚沒有一個(gè)準(zhǔn)確的總量上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)此，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院土地工程師鄒曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的總體數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì)，各個(gè)地方“小產(chǎn)權(quán)房”情況復(fù)雜。這么多年來無法根本解決，并不是因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前的制度或者思路方面的問題，而是利益分配問題。他認(rèn)為，單從統(tǒng)計(jì)工作就可以看出這一點(diǎn)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，此次兩部委聯(lián)合整治“小產(chǎn)權(quán)房”，有可能使得“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)的一部分需求者，轉(zhuǎn)向商品住宅市場(chǎng)。“對(duì)于供求關(guān)系相對(duì)緊張的一線城市、部分二線城市來講，有可能會(huì)因?yàn)檫@部分需求的增加，導(dǎo)致商品住宅價(jià)格面臨上漲與反彈的壓力”。
市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CRIC研究中心分析師李瑩則表示，購(gòu)房者在購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)應(yīng)該慎重考慮，不能為眼前的利益所誘惑。“如果最終購(gòu)買的房屋被強(qiáng)制拆除，對(duì)于個(gè)人而言勢(shì)必是重大損失”。