“383新政推動(dòng)公寓搶購(gòu)潮，準(zhǔn)現(xiàn)房搶占投資制高點(diǎn)，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”。這是通州宋莊一個(gè)新開(kāi)盤的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的廣告群發(fā)手機(jī)短信。
“快告訴我哪兒有小產(chǎn)權(quán)啊？”不少投資者，認(rèn)為政策出來(lái)之后小產(chǎn)權(quán)要放開(kāi)，現(xiàn)在買入是好時(shí)機(jī)，于是準(zhǔn)備“豪賭”一把。也有小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商試圖借機(jī)漲價(jià)，到處放風(fēng)聚集人氣。但《法制晚報(bào)》記者在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，卻發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房并未因?yàn)樾碌恼呃碚摱笆芑荨保瑏?lái)自各方面的聲音也多不看好這個(gè)市場(chǎng)。
同時(shí)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問(wèn)題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反。市民身份的業(yè)主希望轉(zhuǎn)正套利，而村民身份的業(yè)主不希望轉(zhuǎn)正，因?yàn)檗D(zhuǎn)正后產(chǎn)權(quán)只有70年，不轉(zhuǎn)正永遠(yuǎn)都是村民自己的。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文日前在接受采訪時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法的根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上，不是用來(lái)建商品住宅的，小產(chǎn)權(quán)不符合土地規(guī)劃利用，違反了土地用途的管制。
探訪 小產(chǎn)權(quán)樓盤確有漲價(jià)業(yè)績(jī)慘淡
前幾天，記者收到一條內(nèi)容為“383新政推動(dòng)公寓搶購(gòu)潮，準(zhǔn)現(xiàn)房搶占投資制高點(diǎn)，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)廣告促銷短信。
早在10月份，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心提交的一份改革方案，包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”，被坊間稱為“383改革方案”。
該方案最引人關(guān)注的內(nèi)容之一就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房如何妥善解決，而打著“383”旗號(hào)發(fā)廣告的，小產(chǎn)權(quán)房尤多。在經(jīng)過(guò)電話確認(rèn)之后，《法制晚報(bào)》記者如約在通州宋莊小堡村，找到了案名為“賞石苑”的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
記者現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何關(guān)于該在售樓盤的典型標(biāo)識(shí)，道旗、橫幅都沒(méi)出現(xiàn)“賞石苑”字樣，更沒(méi)有“開(kāi)盤”、“優(yōu)惠”等醒目的促銷口號(hào)。
“聽(tīng)說(shuō)方案時(shí)，老總就打來(lái)電話，要求我們漲價(jià)，漲了200元每平。”業(yè)務(wù)員小霍跟記者介紹，整個(gè)項(xiàng)目有170多套房屋，現(xiàn)在還有150套，其中一棟是精裝修公寓，其他是普通住宅，均價(jià)8千多。
記者看到，售樓處里面坐著不到10個(gè)人，但是在記者前后幾個(gè)小時(shí)的到訪時(shí)間里，并沒(méi)有看到有客戶在看房，也沒(méi)有新的看房人入內(nèi)。
記者在網(wǎng)上搜索到該項(xiàng)目今年5月29日發(fā)的帖子，自稱有房源150套，由此可推斷，這幾個(gè)月，包括有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的“利好”政策發(fā)布之后，該項(xiàng)目銷售量為零。
“他們賣不動(dòng)是正常的！”一位多年從事通州小產(chǎn)權(quán)房和政策房銷售的經(jīng)紀(jì)人姚女士透露，宋莊的小產(chǎn)權(quán)房幾乎是停頓狀態(tài)。政府查得緊、客戶弄不懂政策不出手、開(kāi)發(fā)商不敢做推廣。即使有一兩套的“成交”，也是開(kāi)發(fā)商或者銷售公司的“自己人”。
“他們還真敢賣啊！其他項(xiàng)目都不敢動(dòng)。”姚女士指的是通州宋莊另外兩個(gè)知名項(xiàng)目。房子賣到一半，政府出面干涉，還在已經(jīng)快封頂?shù)母邩巧蠎覓鞐l幅，提醒市民小心非法建筑的風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)在“賞石苑”南側(cè)，一個(gè)在北側(cè)，相距不過(guò)幾百米，現(xiàn)在已是人去樓空，建設(shè)和銷售全面停頓。
分析 此“小產(chǎn)權(quán)”非彼小產(chǎn)權(quán)
在購(gòu)房人、投資人心目中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房都有一個(gè)自己的理解，那就是：凡是不發(fā)“大產(chǎn)權(quán)證”的都叫小產(chǎn)權(quán)，或者凡是建筑在農(nóng)村集體土地上的，都叫“小產(chǎn)權(quán)”。但是，這個(gè)小產(chǎn)權(quán)的“含金量”可有天壤之別。
薛經(jīng)理是通州區(qū)一個(gè)專門從事小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的前期部經(jīng)理，跑地、簽合同都是他的事兒。在跟記者談起宋莊小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，他斷然否定：“那不叫小產(chǎn)權(quán)”。
他認(rèn)為，真正意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”，指的是購(gòu)房人跟村委會(huì)或基層政府簽訂的“購(gòu)房合同”、或者使用權(quán)協(xié)議，這才叫“土地流轉(zhuǎn)”。而宋莊那幾個(gè)項(xiàng)目卻不是，開(kāi)發(fā)商跟村里面簽訂的是《土地租賃協(xié)議》，在上面蓋樓，也不管這些土地的使用性質(zhì)，換句話說(shuō)是沒(méi)有規(guī)劃。沒(méi)規(guī)劃的樓房就是違章建筑，“說(shuō)不定什么時(shí)候就給你拆了！”薛經(jīng)理說(shuō)。
“小產(chǎn)權(quán)有條件轉(zhuǎn)正”這句話不管是否能實(shí)施，違章建筑總是不能買，因?yàn)楦_(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，根本沒(méi)找到“本家主人”——村委會(huì)。村委會(huì)的紅章，沒(méi)有蓋在保障你購(gòu)房權(quán)利的合同上，什么時(shí)候村里想流轉(zhuǎn)土地了，增值是村民和開(kāi)發(fā)商的，而購(gòu)房人不可能有土地收益，根據(jù)合同，人家“不認(rèn)識(shí)你”。
這一點(diǎn)，記者在北京市國(guó)土局通州分局得到了印證。執(zhí)法大隊(duì)陳隊(duì)長(zhǎng)對(duì)《法制晚報(bào)》記者說(shuō)，“真的連小產(chǎn)權(quán)都不是”，開(kāi)發(fā)商用租地蓋房子，這種用地行為就是違法，根本沒(méi)有規(guī)劃，國(guó)土部門已經(jīng)會(huì)同當(dāng)?shù)卣卫砹撕芏啻巍Ｋ吻f那兩個(gè)停工、停售等待處理的項(xiàng)目，現(xiàn)在的狀態(tài)是“罰沒(méi)”，交給鎮(zhèn)政府處理了。
現(xiàn)狀 有村委會(huì)公章項(xiàng)目客戶相對(duì)多
在京通快速路和通燕高速連接點(diǎn)——通州區(qū)西馬莊，有一處打著明顯標(biāo)志的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目：永順家園。
售樓處工作人員顯得比其他項(xiàng)目的銷售人員，更加自信和坦率，一位男性經(jīng)理介紹，該項(xiàng)目有合法的規(guī)劃，是通州新城建設(shè)村民上樓工程的一部分，上網(wǎng)可以查到規(guī)劃許可證文件編號(hào)。記者要求看合同范本條款，這位經(jīng)理很配合地拿來(lái)了一份制式合同，簽約的甲方確實(shí)是某村委會(huì)，并加蓋了公章。
銷售經(jīng)理告訴記者，之所以有房銷售，是因?yàn)榻鉀Q了村民上樓的問(wèn)題之后，多余的被拿來(lái)給外來(lái)戶，小區(qū)中村民和非村民的比例是2:1左右。
該小區(qū)的看房人明顯比宋莊項(xiàng)目的多，在記者看房前后，不斷有客戶到訪。
聲音 并不是每個(gè)業(yè)主都想“轉(zhuǎn)正”
朝陽(yáng)區(qū)著名的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目——東旭花園，位于京哈高速與京通快速之間，東旭花園的主力戶型是獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅，一部分住戶是黑莊戶鄉(xiāng)的村民，另一部分是城里過(guò)來(lái)的“購(gòu)房者”，其中不乏演藝界名人。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正問(wèn)題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反。
韓先生是朝陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，15年前買了這里一棟聯(lián)排，后來(lái)又換成了一個(gè)獨(dú)棟。韓先生認(rèn)為，轉(zhuǎn)正的目的是為了使別墅的產(chǎn)權(quán)能合法增值，但是這么多棟別墅，隔三差五地辦手續(xù)不現(xiàn)實(shí)，而且需要對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)測(cè)和確權(quán)，這個(gè)工程太繁雜了。“我想轉(zhuǎn)正，他們不想轉(zhuǎn)，我一個(gè)人也轉(zhuǎn)不了啊！”
韓先生所說(shuō)的“他們”，是指戶籍在本村的村民，記者在村口，與一位準(zhǔn)備回家的村民王先生聊了起來(lái)。
“我才不轉(zhuǎn)呢？轉(zhuǎn)正要交多少錢我不知道，不轉(zhuǎn)正我能住一輩子，孩子還能住，交了錢改成國(guó)家的，最多住70年，這個(gè)賬誰(shuí)不會(huì)算！”
新聞延伸 村主任：“誰(shuí)再賣土地就對(duì)不起鄉(xiāng)親們”
“現(xiàn)在，不僅購(gòu)房人謹(jǐn)慎，就連村里面都謹(jǐn)慎了”，通州區(qū)某村委會(huì)負(fù)責(zé)人楊主任說(shuō)。
楊主任介紹，保證農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)時(shí)獲得更大收益，這是大家一致認(rèn)同的。以前賣小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)樨?cái)力問(wèn)題，實(shí)屬無(wú)奈之舉，只好賣一部分籌集資金，而這部分非村民占用的土地，簽訂合同的時(shí)候?qū)懙氖恰坝谰谩薄ⅰ伴L(zhǎng)期”。
這個(gè)問(wèn)題在土地迅速增值的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生矛盾，村民都不愿意他們的土地被別人長(zhǎng)期占用，就要找村干部，作為本屆村主任，賣小產(chǎn)權(quán)房就會(huì)挨罵；作為后任村主任，如果能想辦法清理這些被占用的土地，就會(huì)受到村民的擁護(hù)。
“不就是撕毀合同嘛，在收回土地的效益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于賣小產(chǎn)權(quán)房效益的時(shí)候，通過(guò)自認(rèn)違約的辦法趕走非村民是可行的”。楊主任列舉了通州農(nóng)民告畫家的例子，雖然當(dāng)時(shí)官司結(jié)案的時(shí)候，農(nóng)民賠了錢，但是讓畫家把房子和宅基地還給了自己，將來(lái)土地的長(zhǎng)期利益，還是自己的。
“誰(shuí)再賣土地就是對(duì)不起鄉(xiāng)親們，誰(shuí)能想辦法收回土地就是造福子孫”，楊主任這樣表述村民對(duì)村干部的期望。
盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的話題由來(lái)已久，各種解決方法也在嘗試著進(jìn)行，從現(xiàn)在的政策走向來(lái)看，絕不是放開(kāi)交易和轉(zhuǎn)正的時(shí)候，在相配套的法律還沒(méi)健全的前提下，過(guò)度炒作只會(huì)誤導(dǎo)投資人，給日后的管理帶來(lái)無(wú)窮隱患。