一邊是各大城市房?jī)r(jià)的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布前十月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)。同比來看，除溫州外，其余城市全部上漲。其中，21個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅高于10%。
但一名三線城市的地產(chǎn)商近日告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，這種“火爆”只存在于一二線城市，許多三線城市今年下半年量?jī)r(jià)齊跌，行業(yè)正在迎來大拐點(diǎn)，未來的有效剛需嚴(yán)重小于供應(yīng)量，房?jī)r(jià)不會(huì)再瘋漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算得出，10月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.85%、0.64%、0.57%。全年一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比平均漲幅均“高高在上”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越二三線城市的平均漲幅，同時(shí)，二線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比平均漲幅則一直略高于三線城市。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對(duì)記者表示，目前廣大三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的結(jié)構(gòu)性問題。“三四線城市熱衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各種配套跟進(jìn)很慢，人口導(dǎo)入也比較慢，這就造成短期樓市庫存消化困難。”
部分城市樓市遇寒冬
在21日開幕的浙江省諸暨市第八屆房產(chǎn)博覽會(huì)上，40多套樓盤的銷售團(tuán)隊(duì)正在使出渾身解數(shù)努力吸引稀疏前來的客人。和去年的35個(gè)樓盤相比，今年的賣方陣容龐大了不少。
誘人的秒殺房、八二折特價(jià)房、一套百平方米洋房10多萬的大讓利以及從未有過的大折扣，房產(chǎn)公司和售樓人員除了高品質(zhì)、好地段的宣傳外，主打的仍然是價(jià)格牌。
在房產(chǎn)博覽會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者觀察到，大部分樓盤的二期房?jī)r(jià)不是與一期基本持平，就是略微下降。而如特價(jià)房、大折扣等變相降價(jià)的方式則十分普遍。
一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，目前諸暨二環(huán)內(nèi)的房子均價(jià)已經(jīng)從去年的上萬元降到了“不超過9000元”。在他看來，品質(zhì)差的樓盤甚至可能會(huì)跌到約每平方米6000元。
這名業(yè)內(nèi)人士判斷，房?jī)r(jià)下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個(gè)問題在接下來幾年還會(huì)更加嚴(yán)重。今年出現(xiàn)明顯供大于求的主要原因，是去年當(dāng)?shù)卣疄榱送卣钩鞘锌臻g集中動(dòng)遷農(nóng)居房。
他表示，去年當(dāng)?shù)卣诔菛|拆遷了約80萬平方米的農(nóng)居房，增加了2300畝土地，需要60多億的拆遷成本。為緩解財(cái)政壓力，政府開始大量拍賣土地，將土地集中推向市場(chǎng)。而當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)投資者也都信心十足。
市民老周則告訴記者，他的5個(gè)親戚原本都在諸暨的房產(chǎn)公司售樓部工作，但在今年3月樓實(shí)在賣不出去，就辭職轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫和寧波等地。但據(jù)他們反映，那里的樓房也不好賣。
上述諸暨業(yè)內(nèi)人士表示，除了大城市外，大部分三四線城市都面臨著像諸暨這樣供大于求的局面。
本報(bào)記者此前在義烏采訪期間，走訪了市區(qū)的多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)前來售樓處問詢的購房者較少，多數(shù)樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。
義烏市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%。
義烏當(dāng)?shù)亻_發(fā)商劉明對(duì)記者表示，義烏樓市目前基本上屬于有價(jià)無市的狀況。“價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會(huì)更大。”
“義烏樓市確實(shí)不是很樂觀。”一名在義烏炒房多年的人士也對(duì)記者稱，他正打算把義烏當(dāng)?shù)氐姆吭炊假u掉，再到省城杭州投資豪宅。
“今年‘國(guó)五條’出臺(tái)后，由于政策末班車效應(yīng)導(dǎo)致樓市成交短期放量，其余時(shí)間都較為清淡。”劉明表示，“2010年前后，義烏曾經(jīng)出了兩個(gè)全國(guó)有名的‘地王’，但目前這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售都很一般，一度貼近成本甚至虧本賣房。”
而記者所調(diào)查的另一個(gè)位于江蘇的三線城市，目前核心區(qū)域房?jī)r(jià)在每平方米9000～10000元。最近幾年市場(chǎng)每年可以消化的房子，約和庫存量相當(dāng)。
前述地產(chǎn)商認(rèn)為，三線城市與一二線城市最大的不同在于缺少外來的高端購買力，加上土地大量上市的原因，三線城市普遍存在商品房庫存量大的現(xiàn)象。
由于存量大，今年該三線城市的地產(chǎn)商也常常大打價(jià)格戰(zhàn)。
供應(yīng)過量埋隱患
多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，當(dāng)前部分中小城市樓市遇冷的主要原因在于其樓市客群主要來源于當(dāng)?shù)兀皫啄晔袌?chǎng)火熱加速了房企的大規(guī)模開發(fā)，為后期市場(chǎng)供過于求埋下了隱患。
在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市中，截至10月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2748萬、2760萬和2251萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為-9.2%、-3.6%和
17.4%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一二線城市去年“金九銀十”預(yù)期落空，庫存積壓，而今年樓市升溫，去庫存化效果不錯(cuò)，特別是南京、福州、廈門等城市甚至存在庫存嚴(yán)重不足的風(fēng)險(xiǎn)。而三線城市庫存則出現(xiàn)了較大的同比增幅，未來這些城市庫存增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)仍有可能持續(xù)。
克而瑞信息集團(tuán)研究中心于今年7月發(fā)布的《中國(guó)城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。
在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平?jīng)觥⒀影病c陽、張家界位列城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前十位；上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、沈陽、蘇州、南京位列城市房地產(chǎn)發(fā)展前景前十位。
易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)記者分析，風(fēng)險(xiǎn)排在前50位的基本上都是三線城市，有個(gè)別二線城市。在發(fā)展前景前50位的城市當(dāng)中，以一二線城市為主，三線城市的數(shù)量比較少，即使有，也是東部較發(fā)達(dá)的一些地級(jí)市。
克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波稱，從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)。
“一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。”丁祖昱表示。
“二線城市相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長(zhǎng)期來看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，未來前景可期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較小。但是近年來部分地方政府對(duì)城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，使其商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，這也使得部分二線城市短期供求風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。”林波表示。
而三線城市，林波分析稱，大多數(shù)是外來務(wù)工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)較小。另外，經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體風(fēng)險(xiǎn)較高。
一家中型房企的副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來去三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終還是認(rèn)定在一線城市和少數(shù)二線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來了，導(dǎo)致今年一線城市和少數(shù)二線城市的土地市場(chǎng)非常熱。”
地產(chǎn)商訴苦
在三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開始積聚的同時(shí)，也有開發(fā)商反映迅猛增長(zhǎng)的開發(fā)成本將開發(fā)商的利潤(rùn)壓到了盈虧臨界點(diǎn)，如果土地財(cái)政不解決，三線城市的房地產(chǎn)問題是不可能解決的。
據(jù)記者了解，某城市的土地成本加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，占據(jù)了開發(fā)成本的一半以上。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)部門有20家左右，收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、審圖、日照分析、人防、地震評(píng)價(jià)、氡氣檢測(cè)、氣象防雷等無所不包。
“服務(wù)就收費(fèi)，沒錢收的就推諉。房地產(chǎn)就是唐僧肉，哪個(gè)部門都來吃一口。”有地產(chǎn)人士稱。
例如規(guī)劃局按照每平方米1~1.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、放線費(fèi)，氣象局按照每平方米0.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收氣象檢測(cè)費(fèi)、氣象審核費(fèi)，經(jīng)信委散裝辦按照每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)征收“水泥扶散費(fèi)”，建設(shè)局征收“施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)”、房管局征收“商品房銷售代辦費(fèi)”、“網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)”等，供電局征收“電力配套費(fèi)”。此外，還包括若干有資質(zhì)的中介單位的審核收費(fèi)。
在前述地產(chǎn)人士說明的成本結(jié)構(gòu)中，土地成本約占26%~36%，各項(xiàng)稅收約占12%，各種規(guī)費(fèi)占20%左右(含供電、供水、供氣等費(fèi)用)，建筑安裝成本和綠化成本占30%～36%，財(cái)務(wù)成本占3%，剩余部分是維系公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。
事實(shí)上，在簡(jiǎn)政放權(quán)的思路下，行政審批收費(fèi)開始減少，但往往是工本費(fèi)之類的小費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延一天，往往意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要增加幾十萬元的財(cái)務(wù)成本，這都會(huì)反映進(jìn)房?jī)r(jià)中。
從一些三線城市地產(chǎn)商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批周期長(zhǎng)，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房?jī)r(jià)卻難以再漲了。
有地產(chǎn)商表示，由于上下游的擠壓，三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)，一旦越過由盈到虧的分界線，將會(huì)引發(fā)全行業(yè)的震蕩。
他認(rèn)為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級(jí)政府制定政策不能一刀切。希望簡(jiǎn)化行政審批程序、降低收費(fèi)、還權(quán)于民；放開剛需二套房貸款政策，激活二手房市場(chǎng)；鼓勵(lì)節(jié)能環(huán)保、提高生活質(zhì)量的商品房投資等。(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）