十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱“《決定》”)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容僅寥寥數(shù)語(yǔ)，不過(guò)，結(jié)合有關(guān)部門(mén)近期動(dòng)作看，樓市調(diào)控政策的思路調(diào)整正逐步明朗。分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)化與法治化將是未來(lái)樓市調(diào)控政策重要思路。房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)建設(shè)，正是在為樓市調(diào)控政策制度化打基礎(chǔ)。
從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能成為樓市調(diào)控政策切入點(diǎn)。當(dāng)前多個(gè)城市已制定并上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能最快在歲末年初擴(kuò)圍。由房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶動(dòng)的房地產(chǎn)稅收制度改革，將拉開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革的序幕。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實(shí)施上述改革的前提，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況保持穩(wěn)定。因此，短期之內(nèi)，現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策將不會(huì)發(fā)生重大變化。
將納入法治化軌道
王玨林表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整方向主要有兩個(gè)：一是繼續(xù)完善市場(chǎng)化調(diào)控的思路；二是在住房保障制度上尋求新的突破。后者在《決定》提出的“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”有所體現(xiàn)。有關(guān)部門(mén)正在著手制定房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，其思路主要遵循十八屆三中全會(huì)就房地產(chǎn)領(lǐng)域所提出的相關(guān)闡述。
不過(guò)，上述進(jìn)程需較長(zhǎng)時(shí)間推進(jìn)。王玨林表示，由于多項(xiàng)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立，目前明確改革具體方案還為時(shí)尚早。
按照王玨林的觀點(diǎn)，去行政化將是樓市調(diào)控重要思路。從實(shí)現(xiàn)方式上，在于待市場(chǎng)成熟時(shí)，通過(guò)不斷完善法律和制度，以約束行政之手，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，“這樣的話，政府部門(mén)想管也管不了。”
之所以提出上述思路，在于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的新變化。中信建投報(bào)告認(rèn)為，在《決定》中，“啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策”以及“全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制”將對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生中期影響。前者將為市場(chǎng)需求帶來(lái)可觀增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盤(pán)活存量。
在供給端，《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。這意味著，國(guó)有建設(shè)用地缺口存在被彌補(bǔ)的可能，在中長(zhǎng)期會(huì)對(duì)住宅土地供應(yīng)領(lǐng)域產(chǎn)生影響。
在上述背景下，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律作用，要比行政主導(dǎo)的調(diào)控更有效，更有利于維持市場(chǎng)穩(wěn)定和健康運(yùn)行。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步的工作重點(diǎn)，將是繼續(xù)推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)、存量房評(píng)估系統(tǒng)、房地產(chǎn)征信體系等基礎(chǔ)工作的完善。其中，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，已顯得十分迫切，有可能在近期取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
健全法律法規(guī)是長(zhǎng)期的過(guò)程。權(quán)威人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)極為缺乏，更多依靠部門(mén)規(guī)章對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，但這種規(guī)章往往難以顧及全局，缺乏長(zhǎng)效性，實(shí)際效果不佳。
上述人士說(shuō)，目前最為迫切的是，制定住房保障領(lǐng)域的相關(guān)法律。由于這項(xiàng)工作啟動(dòng)較早，因此此類(lèi)法律有望率先出臺(tái)。在房地產(chǎn)稅制改革告一段落后，房地產(chǎn)稅立法工作將隨之推進(jìn)。這位人士強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)內(nèi)容有可能以法律形式呈現(xiàn)。現(xiàn)有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》的修訂，是重要內(nèi)容。
稅改將成突破口
在《決定》中，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控最直接的表述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。盡管《決定》未明確指出具體稅種，但已露出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的端倪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革重要突破口。
從一些地方的動(dòng)作看，對(duì)征收房產(chǎn)稅已準(zhǔn)備得較為充分。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，在上海、重慶率先推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，多個(gè)熱點(diǎn)城市先后啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。截至目前，不少城市已完成房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的制定與上報(bào)。
權(quán)威人士表示，不少城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)過(guò)多輪論證與修改。目前正尋求合適時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。在十八屆三中全會(huì)結(jié)束后，正是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍最好時(shí)機(jī)。
在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍中，尺度有可能超出外界預(yù)期。其中，除南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市外，部分一線城市也可能被納入試點(diǎn)之列，在稅率、征稅范圍設(shè)定上，都可能有明顯擴(kuò)大。
制度準(zhǔn)備也在推進(jìn)。《決定》提出“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。”，對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一條很可能是征收房產(chǎn)稅必要的前期準(zhǔn)備。
“樓市調(diào)控涉及方方面面，不僅基礎(chǔ)信息不夠完善，而且面臨的阻力較大。”一位接近國(guó)土部的人士認(rèn)為，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立情況下，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革突破口，只能以試點(diǎn)形式推進(jìn)。
分析人士認(rèn)為，在增加持有環(huán)節(jié)稅收同時(shí)，交易環(huán)節(jié)稅種將會(huì)得到整合，從而實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化和平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域相關(guān)稅費(fèi)有可能進(jìn)行調(diào)整。
權(quán)威人士透露，未來(lái)一段時(shí)間，有關(guān)部門(mén)會(huì)推出相關(guān)措施推進(jìn)改革。從短期看，政策更多是對(duì)土地供應(yīng)、保障房、限購(gòu)等現(xiàn)有措施的修補(bǔ)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)圍，才真正意味著房地產(chǎn)制度改革大幕拉開(kāi)。
短期內(nèi)傾向“維穩(wěn)”
盡管從長(zhǎng)期看房地產(chǎn)調(diào)控思路是市場(chǎng)主導(dǎo)，但從短期市場(chǎng)形勢(shì)看，限購(gòu)、限價(jià)等手段恐難以馬上退出。王玨林表示，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)制度改革，必須在市場(chǎng)保持穩(wěn)定的前提下方可進(jìn)行。由于當(dāng)前市場(chǎng)仍處在波動(dòng)之中，因此短期內(nèi)政策層面不會(huì)發(fā)生重大變化。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)20%。這種情況還是有統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)。
多位專(zhuān)家認(rèn)為，一線城市和多數(shù)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但供給存在較大缺口，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲動(dòng)力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，但也明確了“符合規(guī)劃和用途管制”的前提。宅基地暫時(shí)不會(huì)實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。小產(chǎn)權(quán)房不可能全面性轉(zhuǎn)正。因此，未來(lái)五年，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地即使實(shí)現(xiàn)入市，也不會(huì)大規(guī)模增加全國(guó)商品住宅用地，更談不上沖擊現(xiàn)有房?jī)r(jià)體系。
在市場(chǎng)供應(yīng)難以在短期內(nèi)增加情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、廣州和深圳紛紛出臺(tái)“加強(qiáng)版”樓市調(diào)控政策，在二套房首付和限購(gòu)門(mén)檻等方面加碼，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。不少分析人士認(rèn)為，在這四個(gè)一線城市先后出臺(tái)“強(qiáng)化版”樓市政策后，不排除一些熱點(diǎn)二線城市將進(jìn)一步收緊調(diào)控。