國(guó)壽太平正商洽收購(gòu)英國(guó)公司
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越來(lái)越多的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者，正在把目光投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日獲悉，包括中國(guó)人壽、太平人壽等在內(nèi)的多家中國(guó)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)正就在倫敦進(jìn)行房地產(chǎn)投資展開(kāi)相關(guān)談判，海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將成為未來(lái)數(shù)年內(nèi)中國(guó)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在海外投資的熱點(diǎn)。
消息人士透露，繼中國(guó)平安之后，包括中國(guó)人壽、太平人壽在內(nèi)的數(shù)家壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正在尋求倫敦房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，方式包括對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的股權(quán)收購(gòu)以及項(xiàng)目投資，目前涉及上述投資的談判正在進(jìn)行中，具體的交易金額和方式仍然有待確定。另一位消息人士也透露，中國(guó)的另一家壽險(xiǎn)公司——泰康人壽也正在計(jì)劃進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)的投資，但該投資的細(xì)節(jié)尚不清楚。中國(guó)人壽的一位人士表示，對(duì)于此事有所耳聞，但具體細(xì)節(jié)并不清楚。泰康人壽則表示對(duì)此事暫不知情。
今年7月，中國(guó)平安高調(diào)出海，從德國(guó)賣(mài)家手中購(gòu)得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑勞合社大樓，成交價(jià)2.6億英鎊，被業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)為保險(xiǎn)資金投資海外市場(chǎng)巨大浪潮的開(kāi)始。有業(yè)內(nèi)人士透露，有超過(guò)20家中國(guó)大陸和臺(tái)灣地區(qū)的大型保險(xiǎn)公司正在考慮進(jìn)軍歐洲房地產(chǎn)，部分公司已在尋找房地產(chǎn)資源。此外，在紐約、多倫多等國(guó)際大都市核心地段的寫(xiě)字樓資源，以及新加坡、香港和馬來(lái)西亞等地區(qū)也成為考察的目標(biāo)。
中國(guó)平安在倫敦的買(mǎi)樓顧問(wèn)第一太平戴維斯的一位海外人士表示，他們已在幫一些中國(guó)公司尋找海外投資的機(jī)會(huì)，“包括商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)投資”，而目的地在歐洲。該位人士表示，并不確定是否有一批新的交易產(chǎn)生，但這些中國(guó)公司已在有條不紊地開(kāi)展深入研究和分析是否符合投資需求。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，僅倫敦市中心去年商業(yè)地產(chǎn)交易量就有141億英鎊，已經(jīng)接近金融危機(jī)前2007年的高峰143億英鎊。其中，來(lái)自中國(guó)大陸的投資就有15億英鎊，占到11%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，之所以出現(xiàn)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，除了在監(jiān)管層面許可之外，也和近年來(lái)海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)有關(guān)。按照《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法》規(guī)定，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用總資產(chǎn)15%的資金投資境外，《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》中則明確，保險(xiǎn)資金境外投資不動(dòng)產(chǎn)可以投資的領(lǐng)域必須是《細(xì)則》中列明的是“發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)”。
另一方面，在經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)之后，歐洲以及美國(guó)的房地產(chǎn)都正處在復(fù)蘇的過(guò)程中，為投資者提供了良好的投資機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第三季度末，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資同比上漲25%，交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。英國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、上市公司邦瑞(BARRATT HOMES)中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，2013年倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，突破了過(guò)去100年來(lái)的極限。自1900年開(kāi)始，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每年以7%的速度(未剔除通脹因素)在增長(zhǎng)(除了1929大蕭條和2008年金融危機(jī))，但2013年以來(lái)，在海外投資者的推動(dòng)之下，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)上升了25%，預(yù)計(jì)到圣誕節(jié)之前，同比將增長(zhǎng)30%。他說(shuō)，考慮到倫敦市場(chǎng)目前高達(dá)5%的租金回報(bào)率，這些機(jī)構(gòu)投資者選擇倫敦購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)并不讓人意外。
作為倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱的證明，自2012年11月以來(lái)，邦瑞股價(jià)已經(jīng)從2.2英鎊上漲到了3.5英鎊，市值超過(guò)500億元人民幣。其大股東包括摩根斯坦利(8.5%)和摩根大通(10%)，曾經(jīng)有一家中國(guó)的國(guó)有企業(yè)希望持有其15%的股權(quán)，但遭到了拒絕。邦瑞是英國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其在倫敦新建住宅市場(chǎng)占有率達(dá)到60%以上，在英國(guó)新建住宅市場(chǎng)占有率則達(dá)到50%。據(jù)介紹，2013年以來(lái)，倫敦占據(jù)了所有亞洲海外房地產(chǎn)投資的三分之一，預(yù)計(jì)明年這一勢(shì)頭仍將保持。
世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為，鑒于當(dāng)前全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、機(jī)構(gòu)資金的成本、周期及風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，預(yù)計(jì)中國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)未來(lái)將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)直接投資，并著眼于回報(bào)穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，如國(guó)際門(mén)戶(hù)城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等。“中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒊蔀橹袊?guó)資金進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的生力軍。”他說(shuō)。
一位券商行業(yè)研究員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，保險(xiǎn)資金尤其是壽險(xiǎn)資金，具有資金量大、久期長(zhǎng)的特點(diǎn)，與成熟市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)所具有的增值潛力大且能夠獲取持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金收益的特點(diǎn)不謀而合。但是，由于存在政治經(jīng)濟(jì)文化制度的差異，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)充分重視境外投資中的風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)性。
安杰律師事務(wù)所合伙人律師徐偉對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)境外投資一定要做好盡職調(diào)查，充分聘請(qǐng)商業(yè)顧問(wèn)、物業(yè)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等一起密切合作，評(píng)估境外不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)模式與法律風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要向保監(jiān)會(huì)履行相應(yīng)的報(bào)告或備案等程序。由于境外投資不動(dòng)產(chǎn)所需資金需求量較大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)充分重視相應(yīng)的融資途徑以及相應(yīng)的匯率風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此進(jìn)行相應(yīng)籌劃，以盡量降低投資成本。