 |
|
資料圖片 |
日前國家統(tǒng)計局公布的70大中城市房價最新數(shù)據(jù)再創(chuàng)2013年“國五條”實施以來新高。樓市持續(xù)高燒，再次進入“越調越漲”怪圈。與此同時，剛剛結束的十八屆三中全會吹響改革號角，同時也給出未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。
但是，由于“房地產(chǎn)調控長效機制”等相關政策細則尚未確定，房地產(chǎn)正在被更大的不確定性籠罩。唯一確定的是，土地制度、財稅制度、住房制度等房地產(chǎn)相關改革正在提速。
在濃重的改革氛圍下，房產(chǎn)稅何時開征、小產(chǎn)權房如何定位、住房信息何時聯(lián)網(wǎng)等多個敏感問題，觸動著人們的神經(jīng)，也引發(fā)各方猜想。
猜想一 小產(chǎn)權房能否“轉正”
近期，隨著農(nóng)村土地改革腳步臨近，與之相關的“小產(chǎn)權房”也成為業(yè)界關注焦點。在市場消息刺激下，部分城市小產(chǎn)權房市場甚至出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。
20日，中央農(nóng)村工作領導小組副組長陳錫文解讀三中全會《決定》時表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場前提是對用途管制。而小產(chǎn)權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質，小產(chǎn)權房也無法合法化。
事實上，相關部門已經(jīng)多次明確表示小產(chǎn)權房不合法。國土部此前也曾經(jīng)在部分地區(qū)對清理小產(chǎn)權房工作進行試點，“中央要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護。”而且，國務院早在2011年就成立了小產(chǎn)權房清理小組。
迄今為止，國土部、住建部等相關部門關于小產(chǎn)權房的口徑尚無實質變化，“轉正”之說僅停留于市場猜測中。
值得一提的是，農(nóng)村土地要實施流轉，還面臨著土地政策法規(guī)瓶頸。在我國現(xiàn)行法律范圍內(nèi)農(nóng)村集體建設用地并不允許出讓或轉讓使用權。
1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。對此，中國城市經(jīng)濟學會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時指出，放開集體建設用地自由流轉的最大瓶頸是法律紅線，而所面臨的法律瓶頸不僅止于《土地管理法》，《集體土地征收補償條例》甚至《憲法》都得隨之進行修正。
因此，無論是農(nóng)村建設用地流轉還是小產(chǎn)權房的解決，都需要在法律修改之后。
而對于小產(chǎn)權房的解決方案，CRIC研究中心認為，未來最有可能的是采取差異化的處理手法，“即歷史性的小產(chǎn)權房根據(jù)各自情況，并辦理相關手續(xù)實現(xiàn)‘轉正’，而對于新增、搶建的小產(chǎn)權房，則可能采取一刀切的做法進行強制拆除。”
CRIC研究中心分析師李瑩強調，“無論最終采取何種方式，目前小產(chǎn)權房在我國仍然是違法的，國家不予登記確權。”因而，在購買小產(chǎn)權房時應慎重考慮，不能因為眼前的利益而對賭未來政策對小產(chǎn)權房的松動。
李瑩分析，“即使是補繳土地出讓金來實現(xiàn)‘轉正’，這筆款項與最初購買房屋的房款加在一起可能也不會比商品住宅低多少，所以不應對小產(chǎn)權房抱有太大的升值預期。”
猜想二 房產(chǎn)稅何時全面開征
房產(chǎn)稅一直是房地產(chǎn)市場極為敏感的詞匯。在房產(chǎn)稅擴大試點呼聲越來越高之際，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，使市場預期愈加強烈。
但專家指出，由于房產(chǎn)稅改革和立法需在財稅整體改革框架下進行，也需要地方中央財權、事權改革的配合，因此，房產(chǎn)稅正式出臺仍需較長時間，不過明年有望先擴大試點。
住建部政策研究室房地產(chǎn)處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，《決定》表示要“逐步提高直接稅比重”，實際上就是減少間接稅的同時增加直接稅，而房產(chǎn)稅便是增加直接稅的重要一環(huán)。
趙路興認為，近年來對房產(chǎn)稅爭辯最激烈的便是該稅種并未立法，開征是否符合法律規(guī)定。因此，《決定》首次提出加快房產(chǎn)稅立法，意味著將加快房產(chǎn)稅的法律地位，也進一步體現(xiàn)出征收房產(chǎn)稅勢在必行，將在立法基礎上加速房地產(chǎn)稅綜合改革。
CRIC研究員嚴躍進認為，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，表明樓市發(fā)展與長效機制建立過程又邁出重要的一步。
中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院院長王雍君表示，房產(chǎn)稅的功能除了增加稅收收入外，另一重要功能便是調節(jié)收入分配差距。因此，對哪類人，哪些范圍征收，仍需進行判定。“如果僅對增量征收，則體現(xiàn)不出其真正作用。因此，應在居民能力范圍內(nèi)，劃定免征范圍，以避免侵害個人基礎所需。在此基礎上，進行嚴格的稅收征繳，以調節(jié)收入不公所帶來的差距，避免有錢人會更有錢的現(xiàn)象。”
趙路興進一步指出，房產(chǎn)稅改革需在財稅整體改革框架下進行，也需要地方中央財權事權改革的配合，因此，仍需較長時間。
猜想三 住房信息何時聯(lián)網(wǎng)
作為房產(chǎn)稅征收基礎的住房信息聯(lián)網(wǎng)，此次也在《決定》中有明確體現(xiàn)。《決定》指出，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享。”
“信息聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)稅改革的先決條件。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，信息聯(lián)網(wǎng)雖然此前多次被提出，但在正式文件中尚屬首次。這意味著，中央已下定決心。已在技術層面蓄勢待發(fā)的信息聯(lián)網(wǎng)，將加速破除阻礙限制。
如今距住建部首次信息聯(lián)網(wǎng)“最后期限”已有近17個月，而面對公眾的不斷質疑，相關部門也多是打轉不作直面回應。
而事實上，早在2011年底，各地已從技術層面完成聯(lián)網(wǎng)。財政部財科所所長賈康此前表示，“(房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng))技術上沒有問題，信息方面成為各種各樣的孤島，主要不是技術問題，配套改革要沖破這種既得利益阻礙。”
“流動人口都能查清，房子查起來自然更容易。真正的阻力在于部分地方政府和官員。”財經(jīng)評論員馬光遠指出。
賈康指出，正是由于信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅之間千絲萬縷的聯(lián)系，使信息聯(lián)網(wǎng)阻力增加。他說，“住房信息聯(lián)網(wǎng)主要受到的阻力來自于地方，地方需要依靠土地財政來維持自己平時的運營，他們害怕一旦征收房產(chǎn)稅，會對土地出讓產(chǎn)生影響，特別是二三線城市。而住房信息是房產(chǎn)稅開征的基礎，沒有住房信息的聯(lián)網(wǎng)就很難推出房產(chǎn)稅。”
“但信息聯(lián)網(wǎng)是大勢所趨，只要國家下定決心，第二天就可開通。”顧云昌認為。
猜想四 房價能否回歸理性
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為，總體來看，今后房地產(chǎn)市場調控的稅費、經(jīng)濟手段會更加突出。“未來樓市長效調控機制將以稅費手段改變市場需求結構，堅持‘去投資化’，使市場回歸自住屬性，促使樓市回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。”
張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從未來趨勢來講，今后作為持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等一攬子關于房產(chǎn)方面的稅制改革設計有可能逐步推出。經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施都會“階段性”穩(wěn)步推進，最終通過這些市場化手段加以調控，促使樓市長效性機制穩(wěn)步形成。
事實上，在統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的當日，廣州市發(fā)布“穗六條”等一系列新的調控措施。業(yè)內(nèi)分析指出，繼深圳、北京、上海之后，廣州“穗六條”的出臺，標志著一線城市宏觀調控的全面收緊，而且不排除還有其他房價上漲壓力較大的城市繼續(xù)跟進的可能。
一位市場分析人士認為，“一線城市紛紛在年底將至的時期收緊政策面，主要在于房價調控目標壓力過大，預計短期內(nèi)會影響市場預期，減弱房價漲勢。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉則分析預測，“一線城市是全國房價的風向標，預計四季度全國房價環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩，未來半年房價漲幅有望回歸至合理區(qū)間。”